Construtora não pode cobrar saldo devedor de contrato sem levantar hipoteca de imóvel

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Comprador recebeu boletos de despesas condominiais e IPTU

Construtora não pode cobrar saldo devedor de contrato sem levantar hipoteca de imóvel
Créditos: halfpoint / Envato Elements

O juiz José Wilson Gonçalves, da 5ª Vara Cível de Santos, proibiu construtora de exigir o pagamento do saldo devedor de um contrato de compra e venda de imóvel. O autor da ação adquiriu um apartamento e, após o pagamento da entrada, ainda sem ter recebido as chaves da unidade, recebeu boletos bancários relativos a despesas condominiais e Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).

De acordo com os autos, o comprador também teve conhecimento de uma pendência entre uma instituição bancária e a construtora, denominada VMD – valor mínimo de desligamento da hipoteca, que impede o financiamento do imóvel. Com isso, o adquirente não tem condições de quitar o saldo do preço avençado.

“O consumidor, nesse caso, pois, fica sem saída, porque necessita do empréstimo para quitar o saldo devedor do contrato e, assim, receber as chaves do imóvel, mas, por outro lado, a instituição financeira não libera esse empréstimo porque o imóvel está hipotecado por um empréstimo contraído pela construtora”, escreveu o magistrado, que proibiu a construtora de adotar qualquer medida em prejuízo do autor, como o protesto cambial ou restrições em órgãos de proteção ao crédito, bem como a cobrança de despesas condominiais e IPTU, sob pena de multa. Cabe recurso da decisão.

Processo nº 1034067-44.2017.8.26.0562

Autoria: Comunicação Social TJSP – VT (texto)
Fonte: Tribunal de Justiça de São Paulo – TJSP

Teor do Ato:

*Vistos.Fls. 92/110: Acolho como emenda.O autor, no mês de março de 2017, firmou instrumento particular de compra e venda de unidade residencial; após o pagamento da entrada, e mesmo sem ter recebido as chaves do imóvel, foram encaminhados a ele boletos bancários relativos a despesas condominiais e a imposto predial e territorial urbano. Ademais, teve conhecimento de uma pendência entre a Caixa Econômica Federal e a construtora ré, denominada VMD (valor mínimo de desligamento), o que impede o financiamento do imóvel. E, sem o financiamento, não tem condição de quitar o saldo do preço avençado.Pleiteia, assim, a antecipação dos efeitos da tutela para suspender a exigibilidade de qualquer parcela vencida ou vincenda relacionada ao contrato de compra e venda em questão, inclusive no que tange às despesas condominiais e ao imposto predial e territorial urbano, determinando-se, ainda, que as rés se abstenham de realizar qualquer cobrança judicial ou extrajudicial, bem como realizar apontamento negativo do nome do autor perante órgãos de proteção ao crédito.Pois bem, para financiar o saldo devedor do contrato o autor necessita que as rés quitem o VMD – valor mínimo de desligamento da hipoteca junto ao banco credor, liberando-se a respectiva documentação e levantando-se a hipoteca que recai sobre o imóvel, o que não ocorreu. O consumidor, nesse caso, pois, fica sem saída, porque necessita do empréstimo para quitar o saldo devedor do contrato e, assim, receber as chaves do imóvel, mas, por outro lado, a instituição financeira não libera esse empréstimo porque o imóvel está hipotecado por um empréstimo contraído pela construtora.No que atina a contribuições condominiais e imposto predial e territorial urbano, são devidos, em face do consumidor, tão somente depois do recebimento das chaves por ele, razão por que não se cogita de exigibilidade em face do autor, com relação a essas obrigações, pois ele ainda não recebeu as chaves do imóvel.Desse modo, concedo a tutela antecipada, para sustar a exigibilidade do saldo devedor do contrato, proibindo, assim, a adoção pelas rés de qualquer medida contrária a esse estado, como, por exemplo, a realização de protesto cambial ou de restrições em órgãos de proteção ao crédito, bem como a cobrança de despesas condominiais e imposto predial e territorial urbano, sob pena de multa pelo dobro de cada valor tomado em conta no ato de desobediência, sem prejuízo de condenação por dolo processual e verificação criminal por desobediência. Caso às rés já tenham adotado alguma providência contrária a esse estado de inexigibilidade aqui determinado, terão o prazo de dez dias para providenciar pelo ajuste da situação a esta decisão, removendo por sua conta o que contrariá-la, sob pena de incidência de igual multa, nos termos acima deliberados.Preceitua o art. 231, § 3º do CPC: “Quando o ato tiver de ser praticado diretamente pela parte ou por quem, de qualquer forma, participe do processo, sem a intermediação de representante judicial, o dia do começo do prazo para cumprimento da determinação judicial corresponderá à data em que se der a comunicação”. E o prazo assinado pelo juiz para o cumprimento da ordem, justamente por ser prazo para a prática de ato material .Nos termos do art. 27 da Lei n. 13.140, de 26.6.15 e dos arts. 3º, § 3º e 334, do CPC, determino que o caso seja submetido ao procedimento de conciliação ou mediação pelo INSTITUTO VERTUS DE MEDIAÇÃO E RESOLUÇÃO DE CONFLITOS LTDA, como Câmara Privada de Conciliação e Mediação do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, devidamente cadastrado perante o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, conforme processo n. 29.600/2016 (CSM, j. 29.3.2016), e com endereço em SANTOS na Rua Amador Bueno n. 333, sala 1.110, tel. 11.3847.7770, CEP 11013-153 – Tribuna Square, que conduzirá o procedimento de mediação, devendo ser observado o procedimento previsto na referida lei especial, destacando-se os arts. 28 e 29.Para que haja segurança ao réu, o prazo para contestação tão somente fluirá se o procedimento de mediação não tiver sido instaurado ou for encerrado sem que o conflito tenha sido solucionado. Nessas hipóteses, com a liberação dos autos a este juízo, será proferida decisão específica, de abertura do prazo legal para contestar. Se, a tal altura, o réu tiver advogado constituído nos autos, seu advogado será intimado acerca dessa decisão, para o oferecimento da contestação, sob pena de revelia. Ademais, o comparecimento à primeira reunião (sessão preliminar) marcada pelo Instituto Vertus será obrigatório, de modo que o não comparecimento injustificado implicará a multa de que trata o art. 334, § 8° do CPC. Ao cabo, as comunicações necessárias aos envolvidos no conflito serão realizadas pelo Instituto Vertus, bem como as comunicações a este juízo atinentes ao procedimento, à programação e ao andamento dos trabalhos. Int.Santos, 09 de fevereiro de 2018.JOSÉ WILSON GONÇALVES Juiz de Direito