Falta de averbação de cláusula de vigência em locação pode levar à rescisão do contrato no caso de venda do imóvel

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Contrato de locação
Créditos: David-Prado / iStock

O colegiado da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reformou acórdão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) e declarou rescindido contrato de locação comercial dotado de cláusula de vigência que não foi averbada em cartório antes da alienação do imóvel.

Para esta Turma do STJ, é necessário que o contrato locatício esteja averbado na matrícula do imóvel, por não ser suficiente o conhecimento do comprador quanto sua existência para que o locatário esteja protegido em caso de alienação.

No caso sob comento, 2 (duas) lojas foram alugadas em um shopping center no Rio de Janeiro pelo prazo de 10 (dez) anos. Amparado no longo prazo da locação e na existência de cláusula de vigência na hipótese de alienação das lojas, o locatário decidiu construir 2 (dois) teatros, com capacidade para 300 e 480 pessoas.

O Shopping Center foi alienado, e o adquirente optou por rescindir o contrato de locação com o administrador dos teatros sustentando que, mesmo constando da escritura definitiva de compra e venda a informação de que as lojas estavam locadas, não tinha conhecimento da existência de cláusula de vigência na hipótese de alienação, especialmente por não fazer parte desse ajuste.

O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro decidiu que a ação de despejo proposta pelo comprador do Shopping Center era inválida, tendo em vista que o registro da cláusula de vigência pode ser substituído por qualquer outro instrumento de ciência inequívoca, como o próprio contrato de compra e venda.

Ciência insuficiente

Segundo o relator do recurso no Superior Tribunal de Justiça, ministro Villas Bôas Cueva, a lei de locações (Lei 8.245/91) exige, para que a alienação do imóvel não interrompa a locação, que o contrato seja por prazo determinado, haja cláusula de vigência e que o ajuste esteja averbado na matrícula do imóvel.

O ministro Villas Bôas Cueva destacou que, no caso sob comento, a manutenção do contrato de locação de imóvel que foi vendido para terceiro dependia da prévia averbação do contrato de aluguel na matrícula do imóvel.

“Na hipótese dos autos, não há como opor a cláusula de vigência à adquirente do shopping center. Apesar de, no contrato de compra e venda, haver cláusula dispondo que a adquirente se sub-rogaria nas obrigações do locador nos inúmeros contratos de locação, não há referência à existência de cláusula de vigência, muito menos ao fato de que o comprador respeitaria a locação até o termo final”, ressaltou.

O colegiado decidiu, de forma unânime, que, ausente a averbação do contrato de aluguel na matrícula do imóvel, não é possível impor restrição ao direito de propriedade e afastar disposição expressa de lei, obrigando o comprador do Shopping Center a respeitar a cláusula de vigência da locação. (Com informações do STJ)

Leia o acórdão.

Processo: REsp 1669612

Ementa:

RECURSO ESPECIAL. AQUISIÇÃO. SHOPPING CENTER. LOJAS. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. CLÁUSULA DE VIGÊNCIA. REGISTRO. AUSÊNCIA. OPOSIÇÃO.
ADQUIRENTE. IMPOSSIBILIDADE.
1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).
2. A controvérsia gira em torno de definir se o contrato de locação com cláusula de vigência em caso de alienação precisa estar averbado na matrícula do imóvel para ter validade ou se é suficiente o conhecimento do adquirente acerca da cláusula para proteger o locatário.
3. A lei de locações exige, para que a alienação do imóvel não interrompa a locação, que o contrato seja por prazo determinado, haja cláusula de vigência e que o ajuste esteja averbado na matrícula do imóvel.
4. Na hipótese dos autos, não há como opor a cláusula de vigência à adquirente do shopping center. Apesar de no contrato de compra e venda haver cláusula dispondo que a adquirente se sub-rogaria nas obrigações do locador nos inúmeros contratos de locação, não há referência à existência de cláusula de vigência, muito mesmo ao fato de que o comprador respeitaria a locação até o termo final.
5. Ausente o registro, não é possível impor restrição ao direito de propriedade, afastando disposição expressa de lei, quando o adquirente não se obrigou a respeitar a cláusula de vigência da locação.
6. Recurso especial provido.
(STJ – REsp 1669612/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/08/2018, DJe 14/08/2018)

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