Direito de propriedade das áreas comuns

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Créditos: Roman Babakin | iStock

Às vezes, por evidente engano; outras, por picuinha, ou ainda por ignorância, se repetem situações em que condômino é impedido de utilizar área ou equipamento comum do edifício constituído como condomínio edilício.

Volta e meia, vemos em alguns condomínios a interdição de determinadas áreas a alguns dos condôminos, seja pela simples proibição de utilização ou mesmo pela instalação de benfeitorias como, por exemplo, a colocação de grades, a reprogramação das paradas dos elevadores a implicar no não atendimento de determinados pavimentos (ocupado ou não); a repentina limitação do uso de quadras, piscinas e churrasqueiras, entre outras restrições jamais convencionadas ou definidas em assembleia. Outra situação recorrente é a proibição do uso de áreas comuns por inquilino sob o argumento de não ser proprietário da unidade.

A lei é clara. Segundo o artigo 1228, do Código Civil, ao dispor sobre a propriedade, aquele que a exerce pode usar, gozar, dispor do bem, tudo em consonância com as finalidades sociais e econômicas e sem prejudicar indevidamente quem quer que seja. Esses direitos, diga-se desde já, o proprietário confere parcialmente ao alugar ou emprestar a sua unidade.

Recorde-se, a cada unidade imobiliária (o apartamento ou a sala comercial, por exemplo) caberá, como parte inseparável, a fração ideal no solo e nas outras partes comuns, bem como a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, de esgoto, de gás e de eletricidade, as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público. Mais atualmente, com o advento da Lei 13.465/2017, também o arruamento contido pelo “condomínio de lotes” pertence em frações ideais aos condôminos.

Ora, a plena utilização pelo condômino da área comum e seus pertences decorre, muito claramente, da lei, bastando conferir o Artigo 1335 – II, do Código Civil, previsão regularmente constante, aliás, nas Convenções de condomínio. Proibir o uso (exceto naquelas hipóteses de abuso, que a lei jamais prestigia) implica em onerar o condômino que adquiriu (é parte inseparável de sua unidade) e mantém a área comum, mas é impedido de utilizá-la e, além de violar a lei condominial. Essa vedação desrespeita o direito de propriedade: então, para que – ou como – ser dono sem poder usar o bem?

Mesmo nos casos – de modo geral – em que o condômino seja inadimplente quanto ao rateio de despesas, situação em que ele viola flagrantemente o dever previsto no inciso I do artigo 1336, do Código Civil. Se, mesmo assim, é garantido ao condômino inadimplente o uso da área comum, o que dizer das situações em que ele não infringiu qualquer regra?

É evidente que o uso dessas áreas por inadimplentes é extremamente irritante: o cidadão não paga as contribuições, mas se farta usando as áreas comuns. Mas essas situações devem ser enfrentadas com muita calma: já se consolidou na jurisprudência essa garantia de uso, lembrando-se de acórdão do Superior Tribunal de Justiça (RESP nº 1401815-ES), relatado pela ministra Nancy Andrigui, que tratou da proibição do uso de elevadores por inadimplente:

“… o inadimplemento de taxas condominiais não autoriza a suspensão, por determinação da assembleia geral de condôminos, quanto ao uso de serviços essenciais, em clara afronta ao direito de propriedade e sua função social e à dignidade da pessoa humana, em detrimento da utilização de meios expressamente previstos em lei para a cobrança da dívida condominial. Não sendo o elevador um mero conforto em se tratando de edifício de diversos pavimentos, com apenas um apartamento por andar, localizando-se o apartamento da recorrente no oitavo pavimento, o equipamento passa a ter status de essencial à própria utilização da propriedade exclusiva. O corte do serviço dos elevadores gerou dano moral, tanto do ponto de vista subjetivo, analisando as peculiaridades da situação concreta, em que a condição de inadimplente restou ostensivamente exposta, como haveria, também, tal dano in re ipsa, pela mera violação de um direito da personalidade.”

Como vimos, além de proibir o corte do serviço, o Judiciário ainda impôs ao condomínio uma indenização pelo dano moral sofrido pelo condômino. Para que não se passe ao largo do tema: o inadimplente, um dia, de um modo ou de outro, deverá findar pagando e, malgrado seja assegurado ao devedor o uso das áreas e equipamentos comuns, por certo ele arcará com a multa (embora seja de apenas 2%) pelo inadimplemento, podendo em algumas circunstâncias ser apenado como condômino antissocial – o que será muito caro – além de sofrer, é evidente, a execução judicial. Como se vê proibições assim afrontam várias facetas do Direito, mas se resumem ao ilegal impedimento do exercício do direito de propriedade pelo condômino. São, obviamente, ilegais.

Autor

Jaques Bushatsky – advogado, sócio da Advocacia Bushatsky.

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