Cláusula de perda total de valores pagos proposta pelo próprio comprador é válida

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Cláusula de perda total de valores pagos proposta pelo próprio comprador é válida
Créditos: Fever pitched | iStock

A 3ª Turma do STJ considerou válida uma cláusula penal que previa a perda total dos valores pagos em caso de inadimplência. A cláusula foi proposta pelos próprios compradores, motivo pelo qual a corte utilizou os princípios da boa-fé contratual e da vedação à adoção de comportamento contraditório pelas partes contratantes.

O contrato tinha valor aproximado de R$ 1,6 milhão, dividido em um sinal e duas parcelas. Os compradores apresentaram dificuldades para pagar as parcelas e propuseram a cláusula por meio de termo aditivo ao contrato, reconhecendo a dívida e assumindo o compromisso de quitá-la. 

A inadimplência após término do prazo acertado fez com que os vendedores rescindissem o contrato com o acionamento da cláusula penal. 

Na primeira instância, o juiz declarou a nulidade da cláusula e determinou a restituição das quantias pagas pelos compradores, descontados o sinal, a multa contratual e os valores dispendidos a título de intermediação do negócio. O TJ-DFT reformou a sentença para validar a cláusula de perda integral dos valores pagos, baseando-se em SMS enviada por um dos compradores ao corretor de imóveis com texto que sugeria a inclusão da cláusula penal no termo aditivo.

No recurso ao STJ, os compradores disseram que a sugestão foi feita em situação de necessidade e para assegurar o patrimônio já investido. O relator, ministro Villas Bôas Cueva, disse que no caso não se verifica o defeito ou o vício do negócio jurídico conforme o artigo 156 (configuração do estado de perigo), pois os compradores não assumiram a obrigação para salvar a si ou a sua família. 

No mesmo sentido, afastou a lesão prevista no artigo 157 para situações em que uma pessoa, por necessidade ou inexperiência, obriga-se a prestação desproporcional ao objeto de negócio, por faltar a presença simultânea do elemento objetivo (desproporção das prestações) e subjetivo (inexperiência ou a premente necessidade).

E afirmou: “No caso dos autos, por se tratar de compromisso de compra e venda celebrado de forma voluntária entre particulares que, em regra, estão em situação de paridade, é imprescindível que os elementos subjetivos da lesão sejam comprovados, não se admitindo a presunção de tais elementos. Entendimento em sentido contrário poderia incentivar a parte a assumir obrigações que sabe serem excessivas para depois pleitear a anulação do negócio jurídico”.

Por fim, ressaltou que as relações contratuais devem ser mantidas com confiança e lealdade. Em sua visão, a invalidade da cláusula penal estabelecida “implicaria ratificar a conduta da parte que não observou os preceitos da boa-fé em todas as fases do contrato, o que vai de encontro à máxima do ‘venire contra factum proprium'”.

Processo: REsp 1723690

(Com informações do Superior Tribunal de Justiça)

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