Responsabilidade do fiador pelas despesas adiantadas no contrato de locação

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De acordo com o posicionamento do Superior Tribunal de Justiça existindo, no contrato de locação, cláusula expressa prevendo que os fiadores respondam pelos débitos locativos até a efetiva entrega do imóvel, subsiste a fiança no período em que referido contrato foi prorrogado, ressalvada a hipótese de exoneração do encargo. Jurisprudência em Teses – Edição nº 101

Esse posicionamento se revela no seguinte julgado:

RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. LOCAÇÃO COMERCIAL. LOJA. SHOPPING CENTER. EMBARGOS À EXECUÇÃO. FIADORES. LEGITIMIDADE PASSIVA. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL. HASTA PÚBLICA. ARREMATAÇÃO. DÉBITOS POSTERIORES. SUB-ROGAÇÃO LEGAL. ARREMATANTE. LEGITIMIDADE ATIVA. MORATÓRIA NÃO CARACTERIZADA. FIANÇA. MANUTENÇÃO. JULGAMENTO ULTRA PETITA. OCORRÊNCIA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Embargos à execução de débitos locatícios opostos pelos fiadores em contrato de locação comercial de loja situada em shopping center. 3. O adquirente do imóvel sub-roga-se nos direitos decorrentes do contrato de locação relativo ao bem arrematado a partir da lavratura do auto de arrematação, sendo parte legítima para a cobrança de débitos locatícios referentes a período posterior à arrematação judicial. 4. As condições da ação, aí incluída a legitimidade, devem ser aferidas com base na teoria da asserção, isto é, à luz das afirmações deduzidas na petição inicial. 5. Havendo cláusula expressa no contrato de aluguel, a responsabilidade dos fiadores perdura até a efetiva entrega das chaves do imóvel objeto da locação, ainda que o contrato tenha se prorrogado por prazo indeterminado. Precedentes. 6. A transação e a moratória têm o efeito de exonerar os fiadores que não anuíram com o pacto (art. 838, I, e 844, § 1º, do Código Civil). Precedentes. Hipótese, contudo, em que o parcelamento da dívida foi concedido por quem não era o titular do crédito. 7. Configura-se o julgamento ultra petita quando a condenação do réu se dá em valor superior ao pleiteado pelo autor na petição inicial. 8. Recurso especial parcialmente provido.(REsp 1689179/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/11/2019, DJe 22/11/2019)

Classificações dos Contratos

Neste tópico apresentaremos as principais classificações doutrinárias dos contratos, considerando alguns critérios específicos.[1]

Quanto aos direitos e deveres dos contratantes

Quanto aos direitos e deveres dos contratantes, o contrato pode ser unilateral, bilateral ou plurilateral.

Contrato unilateral

No contrato unilateral, embora haja união de duas ou mais vontades, apenas uma das partes tem o dever de realizar prestações.

São exemplos os contratos de mútuo e comodato.

Contrato bilateral ou sinalagmático

No contrato bilateral, ou sinalagmático, as duas partes envolvidas pelo vínculo do contrato têm o dever de realizar prestações recíprocas.

São exemplos o contrato de compra e venda mercantil ou de locação empresarial.

Contrato plurilateral

No contrato plurilateral mais de duas partes envolvidas pelo vínculo contratual assumem o dever de realizar prestações.

Os consórcios são exemplos de contratos plurilaterais.

Quanto à onerosidade

Quanto à onerosidade, o contrato pode ser oneroso ou gratuito.

Contrato oneroso

No contrato oneroso ambas as partes assumem deveres e, por conseguinte, sofrem onerações patrimoniais.

É o que se passa no contrato de compra e venda mercantil.

Contrato gratuito

No contrato gratuito apenas uma parte tem obrigação de realizar uma prestação em favor da outra.

Os contratos gratuitos, também denominados benéficos, devem ser sempre interpretados restritivamente, nos termos do artigo 114 do Código Civil.

A doação pura e simples é um exemplo de contrato gratuito.

Quanto ao momento constitutivo

Quanto ao momento constitutivo, o contrato pode ser consensual ou real.

Contrato consensual

O contrato consensual se aperfeiçoa com a mera comunhão de vontades das partes, independentemente da realização de qualquer prestação.

É o que ocorre, por exemplo, com o contrato de compra e venda mercantil, locação empresarial etc.

Contrato real

O contrato real só se aperfeiçoa com uma prestação consistente na entrega de uma coisa por um contratante ao outro. Até que se efetive a tradição, haverá apenas promessa contratual.

Esta classificação diz respeito ao plano da validade negocial e não ao plano da eficácia dos negócios jurídicos.

Quanto aos riscos

Quanto aos riscos, o contrato pode ser comutativo ou aleatório.

Contrato comutativo

No contrato comutativo as prestações são previamente ajustadas e delimitadas pelas partes contratantes.

Contrato aleatório

No contrato aleatório a prestação de uma das partes não é previamente definida.

A indefinição pode ser sobre a própria existência da prestação – emptio spei, ou sobre quantidade da prestação – empitio rei speratae.

Os contratos aleatórios estão disciplinados nos artigos 458 a 461 do Código Civil.

Quanto à previsão e disciplina legal

Quanto previsão expressa em lei, o contrato pode ser típico ou atípico.

Contrato típico

O contrato será considerado típico quando estiver expressamente previsto e disciplinado pela lei.

Contrato atípico

O contrato será atípico quando não estiver expressamente previsto em lei ou quando, embora previsto, não esteja minimamente disciplinado pela lei.

De acordo com o Art. 425 do Código Civil, é lícito às partes estipular contratos atípicos, observadas as normas gerais.

Quanto à liberdade na escolha do conteúdo

Quanto à liberdade na escolha do conteúdo, o contrato pode ser paritário ou de adesão.

Contrato paritário

O contrato será paritário quanto as partes têm liberdade plena de ajustar previamente o conteúdo do contrato.

Conforme previsão do Art. 421-A do Código Civil, incluído pela lei nº 13.874/2019, presume-se que os contratos são paritários e simétricos até a presença de elementos concretos que justifiquem o afastamento dessa presunção.

Contrato de adesão

Serão de adesão os contratos nos quais uma das partes define o conteúdo e as demais simplesmente aderem ao que foi definido.

De acordo com o Art. 423 do Código Civil, quando houver no contrato de adesão cláusulas ambíguas ou contraditórias, dever-se-á adotar a interpretação mais favorável ao aderente.

O Art. 424, por seu turno prevê que nos contratos de adesão, são nulas as cláusulas que estipulem a renúncia antecipada do aderente a direito resultante da natureza do negócio.

CONTRATO DE FIANÇA

O contrato de fiança está regulado nos artigos 818 e seguintes do Código Civil.

Estes artigos disciplinam a fiança, independentemente da sua natureza.

Assim, caso o contrato de fiança seja realizado entre empresários, o negócio deve ser considerado um contrato empresarial.

Nesse caso, as regras da fiança precisam ser ajustadas à natureza empresarial do contrato, sobretudo com a aplicação dos princípios gerais dos contratos empresariais.

Logo, por exemplo, caso a fiança seja empresarial é preciso presumir a existência de simetria entre os contratantes.

Características gerais do contrato de fiança

Conforme previsto no Art.  818 do Código Civil, no contrato de fiança, o fiador garante satisfazer uma obrigação assumida pelo afiançado, caso este não o faça.

A validade e a eficácia do contrato de fiança independentemente do consentimento do devedor.

O contrato de fiança, que não admite interpretação extensiva, deve ser realizado por instrumento escrito.

Objeto da fiança

É possível que o contrato de fiança diga respeito a dívidas futuras.

No silêncio do contrato, a fiança compreenderá todos os acessórios da dívida principal, inclusive as despesas judiciais, desde a citação do fiador, conforme indicado no Art. 823 do Código Civil.

Ao contrário do que se passa com o aval, por ter natureza acessória a fiança não pode ser contratada para garantir obrigações nulas.

Esta regra não se aplica no caso de a nulidade decorrer apenas da incapacidade do afiançado.

Substituição do fiador

O credor garantido pela fiança poderá requer a substituição do fiador que se tornar incapaz ou insolvente.

Benefício de ordem

O benefício de ordem, nos termos do Art. 827 do Código Civil, confere ao fiador demandado o direito de exigir, até a contestação da lide, que os bens do devedor afiançado sejam executados antes dos seus.

Ao exercer o direito correspondente ao benefício de ordem o fiador deverá, no entanto, nomear bens do devedor que sejam aptos à satisfação do crédito pretendido.

O fiador poderá renunciar ao benefício de ordem.

Fiança conjunta

Caso a fiança seja prestada por mais de um fiador, salvo ajuste noutro sentido, se deve presumir que há solidariedade entre os fiadores.

Sub-rogação nos direitos do credor

Conforme previsão do Art. 831 do Código Civil, o fiador que pagar integralmente a dívida do afiançado ficará fica sub-rogado nos direitos do credor.

O fiador, neste caso, poderá demandar os demais fiadores de acordo com a respectiva quota de cada um.

Enunciados das Jornadas de Direito Comercial do Conselho da Justiça Federal sobre contratos – CJF

Para a compreensão doutrinária mais aprofundada do tema, convém conhecer o teor dos seguintes enunciados das Jornadas de Direito Comercial do CJF:

Enunciado número 20. Não se aplica o Código de Defesa do Consumidor aos contratos celebrados entre empresários em que um dos contratantes tenha por objetivo suprir-se de insumos para sua atividade de produção, comércio ou prestação de serviços.

Enunciado número 21. Nos contratos empresariais, o dirigismo contratual deve ser mitigado, tendo em vista a simetria natural das relações interempresariais.

Enunciado número 22. Não se presume solidariedade passiva (Art. 265 do Código Civil) pelo simples fato de duas ou mais pessoas jurídicas integrarem o mesmo grupo econômico.

Enunciado número 23. Em contratos empresariais, é lícito às partes contratantes estabelecer parâmetros objetivos para a interpretação dos requisitos de revisão e/ou resolução do pacto contratual.

Enunciado número 24. Os contratos empresariais coligados, concretamente formados por unidade de interesses econômicos, permitem a arguição da exceção de contrato não cumprido, salvo quando a obrigação inadimplida for de escassa importância.

Enunciado número 25. A revisão do contrato por onerosidade excessiva fundada no Código Civil deve levar em conta a natureza do objeto do contrato. Nas relações empresariais, deve-se presumir a sofisticação dos contratantes e observar a alocação de riscos por eles acordada.

Enunciado número 26. O contrato empresarial cumpre sua função social quando não acarreta prejuízo a direitos ou interesses, difusos ou coletivos, de titularidade de sujeitos não participantes da relação negocial.

Enunciado número 27. Não se presume violação à boa-fé objetiva se o empresário, durante as negociações do contrato empresarial, preservar segredo de empresa ou administrar a prestação de informações reservadas, confidenciais ou estratégicas, com o objetivo de não colocar em risco a competitividade de sua atividade.

Enunciado número 28. Em razão do profissionalismo com que os empresários devem exercer sua atividade, os contratos empresariais não podem ser anulados pelo vício da lesão fundada na inexperiência.

Enunciado número 29. Aplicam-se aos negócios jurídicos entre empresários a função social do contrato e a boa-fé objetiva (Arts. 421 e 422 do Código Civil), em conformidade com as especificidades dos contratos empresariais.

Enunciado número 30. Nos contratos de shopping center, a cláusula de fiscalização das contas do lojista é justificada desde que as medidas fiscalizatórias não causem embaraços à atividade do lojista.

Enunciado número 32. Nos contratos de prestação de serviços nos quais as partes contratantes são empresários e a função econômica do contrato está relacionada com a exploração de atividade empresarial, as partes podem pactuar prazo superior a quatro anos, dadas as especificidades da natureza do serviço a ser prestado, sem constituir violação do disposto no Art. 598 do Código Civil.

Enunciado número 33. Nos contratos de prestação de serviços nos quais as partes contratantes são empresários e a função econômica do contrato está relacionada com a exploração de atividade empresarial, é lícito às partes contratantes pactuarem, para a hipótese de denúncia imotivada do contrato, multas superiores àquelas previstas no Art. 603 do Código Civil.

Enunciado número 34. Com exceção da garantia contida no artigo 618 do Código Civil, os demais artigos referentes, em especial, ao contrato de empreitada (Arts. 610 a 626) aplicar-se-ão somente de forma subsidiária às condições contratuais acordadas pelas partes de contratos complexos de engenharia e construção, tais como EPC, EPC-M e Aliança.

Enunciado número 35. Não haverá revisão ou resolução dos contratos de derivativos por imprevisibilidade e onerosidade excessiva (Arts. 317 e 478 a 480 do Código Civil).

Enunciado número 36. O pagamento da comissão, no contrato de corretagem celebrado entre empresários, pode ser condicionado à celebração do negócio previsto no contrato ou à mediação útil ao cliente, conforme os entendimentos prévios entre as partes. Na ausência de ajuste ou previsão contratual, o cabimento da comissão deve ser analisado no caso concreto, à luz da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa, sendo devida se o negócio não vier a se concretizar por fato atribuível exclusivamente a uma das partes.

Enunciado número 37. Aos contratos de transporte aéreo internacional celebrados por empresários aplicam-se as disposições da Convenção de Montreal e a regra da indenização tarifada nela prevista (Art. 22 do Decreto n. 5.910/2006).

Enunciado número 38. É devida devolução simples, e não em dobro, do valor residual garantido (VRG) em caso de reintegração de posse do bem objeto de arrendamento mercantil celebrado entre empresários.

Enunciado número 67. Na locação built to suit (construído para servir, ou de construção ajustada), é válida a estipulação contratual que estabeleça cláusula penal compensatória equivalente à totalidade dos alugueres a vencer, sem prejuízo da aplicação do Art. 416, parágrafo único, do Código Civil[2].

Enunciado número 68. No contrato de comissão com cláusula del credere, responderá solidariamente com o terceiro contratante o comissário que tiver cedido seus direitos ao comitente, nos termos da parte final do Art. 694 do Código Civil[3].

Referências

Para aprofundamento dos estudos dos contratos de fiança confira as seguintes referências

CHALHUB, Melhim Namem. Garantias nos contratos empresariais. Tratado de Direito Comercial. Fabio Ulhoa Coelho (coord.), volume 8: Títulos de Crédito, Direito Bancário, Agronegócio e Processo Empresarial. 1ª ed. São Paulo: Saraiva, 2015.

COELHO, Fabio Ulhoa.  As obrigações empresariais. Tratado de Direito Comercial. Fabio Ulhoa Coelho (coord.), volume 5: Obrigações e Contratos Empresariais. 1ª ed. São Paulo: Saraiva, 2015.

COVAS, Silvanio.  Contratos eletrônicos. Tratado de Direito Comercial. Fabio Ulhoa Coelho (coord.), volume 5: Obrigações e Contratos Empresariais. 1ª ed. São Paulo: Saraiva, 2015.

FORGIONI, Paula A.  A interpretação dos negócios jurídicos empresariais. Tratado de Direito Comercial. Fabio Ulhoa Coelho (coord.), volume 5: Obrigações e Contratos Empresariais. 1ª ed. São Paulo: Saraiva, 2015.

MIRAGEM, Bruno. Contratos bancários. Tratado de Direito Comercial. Fabio Ulhoa Coelho (coord.), volume 8: Títulos de Crédito, Direito Bancário, Agronegócio e Processo Empresarial. 1ª ed. São Paulo: Saraiva, 2015.

RIBEIRO, Marcia Carla Pereira. Contratos empresariais. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Direito Comercial. Fábio Ulhoa Coelho, Marcus Elidius Michelli de Almeida (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.

RIBEIRO, Maria Carla Pereira.  Teoria geral dos contratos empresariais. Tratado de Direito Comercial. Fabio Ulhoa Coelho (coord.), volume 5: Obrigações e Contratos Empresariais. 1ª ed. São Paulo: Saraiva, 2015.

SADII, Jairo. Regimes especiais de liquidação e intervenção extrajudicial nas instituições financeiras. Tratado de Direito Comercial. Fabio Ulhoa Coelho (coord.), volume 8: Títulos de Crédito, Direito Bancário, Agronegócio e Processo Empresarial. 1ª ed. São Paulo: Saraiva, 2015.

SILVA, Leonardo Toledo da.  Contratos de infraestrutura. Tratado de Direito Comercial. Fabio Ulhoa Coelho (coord.), volume 6: Estabelecimento Empresarial, Propriedade Industrial e Direito da Concorrência. 1ª ed. São Paulo: Saraiva, 2015.

TIMM, Luciano Benetti. Análise econômica do direito das obrigações e contratos comerciais. Tratado de Direito Comercial. Fabio Ulhoa Coelho (coord.), volume 5: Obrigações e Contratos Empresariais. 1ª ed. São Paulo: Saraiva, 2015.

TURCZYN, Sidnei.  Conceito e características gerais dos contratos bancários. Tratado de Direito Comercial. Fabio Ulhoa Coelho (coord.), volume 8: Títulos de Crédito, Direito Bancário, Agronegócio e Processo Empresarial. 1ª ed. São Paulo: Saraiva, 2015.

TZIRULNIK, Ernesto. O contrato de seguro. Tratado de Direito Comercial. Fabio Ulhoa Coelho (coord.), volume 5: Obrigações e Contratos Empresariais. 1ª ed. São Paulo: Saraiva, 2015.

WANDERER, Bertrand. Lesão e onerosidade excessiva nos contratos empresariais. Tratado de Direito Comercial. Fabio Ulhoa Coelho (coord.), volume 5: Obrigações e Contratos Empresariais. 1ª ed. São Paulo: Saraiva, 2015.

WARDE JR. Walfrido Jorge. A boa-fé nos contratos empresariais. Tratado de Direito Comercial. Fabio Ulhoa Coelho (coord.), volume 5: Obrigações e Contratos Empresariais. 1ª ed. São Paulo: Saraiva, 2015.

[1] Para Marcia Carla Pereira Ribeiro,“Os contratos também podem ser classificados quanto ao ramo jurídico de regência, possibilidade que leva em conta a qualidade dos sujeitos envolvidos na contratação e podem ser divididos em (i) administrativo, neste contrato uma das partes será a pessoa jurídica de  direito público, com a primazia, portanto, do interesse público, o de (ii) de trabalho, caracterizado quando houver entre duas pessoas privadas a relação de prestação de serviços pessoais, subordinados, não eventuais e mediante remuneração, (iii) consumo, são os contratos realizados entre consumidor e fornecedor, nos moldes definidos pelos arts. 3º e 5º do Código de Defesa do Consumidor, (iv) comercial ou empresarial, será o contrato em que as duas partes são empresários, e finalmente, o contrato (v) civil, é o pacto firmado em que nenhum dos contratantes é pessoa jurídica de direito público, empregado, consumidor ou empresário.[…] A mencionada autora ainda apresenta os seguintes critérios de classificação dos contratos:  (i) extensão atribuída à autonomia privada quando da elaboração do contrato; (ii) natureza das obrigações que instrumentalizam; (iii) extensão de suas externalidades; (iv) natureza da vinculação estabelecida entre os participantes. Com relação à natureza da obrigação que instrumentalizam, os contratos podem ser agrupados em contratos de subordinação e os empresariais. Esta classificação destaca a especificidade da condição do sujeito e a necessidade, valorada pelo legislador ou pelo intérprete, de oferecimento de um tratamento diferenciado em relação à disciplina geral dos contratos. São os contratos entre consumidor e fornecedor; entre empregador e empregado; entre empresários e não-empresário; e, entre empresários. A eventual fragilidade de uma das partes é uma decorrência das transformações econômicas, concentração de poder econômico, facilitação da comunicação e acessibilidade aos bens e produtos ou decorre do seu caráter alimentar. Os contratos de subordinação incluem os contratos associados à relação de consumo e o contrato de trabalho. A disciplina específica em tais contratos interfere de forma fundamental no estabelecimento do seu conteúdo inicial, assim como na interpretação a que ficam sujeitos. É o caso, por exemplo, no Direito brasileiro, na disciplina do consumidor, da teoria da imprevisão que é tratada de forma diferente daquela do Direito comum, dissociada da comprovação da onerosidade excessiva.  No aspecto das externalidades – efeitos que não foram internalizados pelas partes nos custos – há contratos nos quais as externalidades são ponderáveis e devem ser consideradas na tarefa de sua interpretação e outros em que deverão ser desconsideradas, ou porque inexistentes ou porque desprezíveis. Nos contratos de externalidades não-significativas, podem ser mais facilmente reconhecidas as hipóteses de invocação de imprevisão, onerosidade excessiva e boa-fé objetiva – se diante de uma hipótese que relativize os efeitos socialmente reconhecidos à sua utilização. O princípio da função social do contrato, por outro lado, terá pouco espaço de aplicação, quando a legitimidade de sua invocação for considerada restrita à existência de efeitos extra-partes do contrato. O último critério apresentado nesta classificação agrupa os contratos nas categorias de contratos associativoscontratos bilaterais contratos unilaterais. No contrato unilateral, já em sua formação, são geradas obrigações para apenas uma das partes. No contrato bilateral, as prestações são recíprocas. A distinção não está no número de partes, mas no vínculo estabelecido em relação aos deveres impostos e em seu conteúdo. Contratos associativos são correntemente ligados à prática empresarial, como o contrato de sociedade, de parceria ou de joint venture, de consórcio ou de formação de grupo, costumam operar com mais do que duas partes e tem estreita relação com o exercício da atividade da empresa e suas consequências. RIBEIRO, Marcia Carla Pereira. Contratos empresariais. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Direito Comercial. Fábio Ulhoa Coelho, Marcus Elidius Michelli de Almeida (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/252/edicao-1/contratos-empresariais

[2] Art. 416. Para exigir a pena convencional, não é necessário que o credor alegue prejuízo. Parágrafo único. Ainda que o prejuízo exceda ao previsto na cláusula penal, não pode o credor exigir indenização suplementar se assim não foi convencionado. Se o tiver sido, a pena vale como mínimo da indenização, competindo ao credor provar o prejuízo excedente.

[3] Art. 694. O comissário fica diretamente obrigado para com as pessoas com quem contratar, sem que estas tenham ação contra o comitente, nem este contra elas, salvo se o comissário ceder seus direitos a qualquer das partes

Antonio Evangelista de Souza Netto
Juiz de Direito Titular de Entrância Final do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná. Doutor e mestre em Direito pela PUC/SP. Pós-doutorando em Direito pela Universidade de Salamanca - Espanha. Pós-doutorando em Direito pela Universitá degli Studi di Messina - Itália. Coordenador do Núcleo de EAD da Escola da Magistratura do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná - EMAP.

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