Direitos de indenização e retenção por acessões edificadas no imóvel locado

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O Superior Tribunal de Justiça decidiu que se aplicam, por analogia, os direitos de indenização e retenção previstos no art. 35 da Lei de Locações às acessões edificadas no imóvel locado. Jurisprudência em Teses – Edição nº 53

Essa diretriz é adotada no seguinte julgado:

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. TEMPESTIVIDADE RECONHECIDA EM SEGUNDO GRAU. SUBSTABELECIMENTO SEM RESERVAS. PRAZO EM DOBRO. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL. ÁREA NOVA CONSTRUÍDA PELO LOCATÁRIO. ACESSÃO. CÁLCULO DO NOVO ALUGUEL. OMISSÕES NÃO VERIFICADAS. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. JULGAMENTO EM MESA. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DA EMBARGANTE. NULIDADE DESCARACTERIZADA. 1. Verificada a efetiva cisão na representação das rés, passando a ter advogados distintos, caracteriza-se o direito ao prazo em dobro (art. 191 do CPC), sendo tempestivos os embargos de declaração opostos na origem. 2. Omissões não caracterizadas, tendo em vista que o acórdão recorrido enfrentou as questões jurídicas apresentadas pelas partes, havendo o necessário prequestionamento, implícito ou explícito. 3. O julgamento dos embargos de declaração independe de publicação de pauta, inexistindo nulidade que deva ser decretada. 4. A ação revisional não se confunde com a renovatória de locação. Na revisional, as acessões realizadas pelo locatário não devem ser consideradas no cálculo do novo valor do aluguel, para um mesmo contrato. Tais acessões, porém, poderão ser levadas em conta na fixação do aluguel por ocasião da renovatória, no novo contrato. 5. Recurso especial improvido. (REsp 1411420/DF, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 19/05/2015, REPDJe 01/02/2016, DJe 12/11/2015)

Entre outras causas, a propriedade imóvel pode ser adquirida por acessão, conforme previsão do art. 1.248 do Código Civil.

A acessão pode ocorrer por aluvião, avulsão, abandono de álveo, por plantações ou construções.

As regras sobre indenizações de benfeitorias nos imóveis locados, mencionadas do julgado acima, estão indicadas nos artigos 35 e 36 da Lei de Locações.

As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias, conforme o art. 96 do Código Civil.

Consideram-se voluptuárias as benfeitorias que representam mero deleite ou recreio, sem promover o aumento do uso convencional do bem. A natureza voluptuária da benfeitoria não se altera pelo fato de o bem se tornar mais valioso.

As benfeitorias úteis, por outro lado, são aquelas que aumentam ou facilitam o uso convencional do bem.

Por fim, reputam-se necessárias as benfeitorias que se destinam à conservação do bem ou ao impedimento da sua deterioração.

De todo o modo, não podem ser consideradas benfeitorias quaisquer melhoramentos ou acréscimos lançados sobre o bem por outras causas ou sujeitos que não sejam o proprietário, o possuidor ou o detentor.

Tratando-se de benfeitorias necessárias introduzidas no imóvel pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, salvo disposição em contrário, haverá direito de indenização e retenção. Nos casos de benfeitorias úteis, as regras são semelhantes, com a ressalva de que só existirá direitos de indenização e retenção se houver prévia autorização do locador.

De outro lado, as benfeitorias voluptuárias, independentemente do questionamento sobre autorização, não serão indenizáveis. Em todo o caso, o locatário poderá levantá-las ao término da locação, caso a retirada não afete a estrutura do imóvel.

Referências

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