O Superior Tribunal de Justiça decidiu que o direito à indenização pelo fundo de comércio - art. 52, § 3º, da Lei n. 8.245/91 - está intrinsecamente ligado ao exercício da ação renovatória prevista no art. 51 do referido diploma. Jurisprudência em Teses – Edição nº 53
Essa diretriz é adotada no seguinte julgado:
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. EXTINÇÃO DO PROCESSO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO POR FALTA DE INTERESSE PROCESSUAL. IMÓVEL LOCADO PARA INSTALAÇÃO DE ESTAÇÃO DE RÁDIO BASE. CONCESSIONÁRIA DE SERVIÇO DE TELEFONIA CELULAR. ESTRUTURA ESSENCIAL AO EXERCÍCIO DA ATIVIDADE. FUNDO DE COMÉRCIO. CARACTERIZAÇÃO. INTERESSE PROCESSUAL. EXISTÊNCIA. JULGAMENTO: CPC/15. 1. Ação renovatória de locação de imóvel ajuizada em 29/06/2015, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 14/03/2018 e concluso ao gabinete em 26/10/2018. 2. O propósito recursal é dizer se a "estação rádio base" (ERB) instalada em imóvel locado caracteriza fundo de comércio de empresa de telefonia móvel celular, a conferir-lhe o interesse processual no manejo de ação renovatória fundada no art. 51 da Lei 8.245/91. 3. Por sua relevância econômica e social para o desenvolvimento da atividade empresarial, e, em consequência, para a expansão do mercado interno, o fundo de comércio mereceu especial proteção do legislador, ao instituir, para os contratos de locação não residencial por prazo determinado, a ação renovatória, como medida tendente a preservar a empresa da retomada injustificada pelo locador do imóvel onde está instalada (art. 51 da lei 8.245/91). 4. Se, de um lado, a ação renovatória constitui o mais poderoso instrumento de proteção do fundo empresarial; de outro lado, também concretiza a intenção do legislador de evitar o locupletamento do locador, inibindo o intento de se aproveitar da valorização do imóvel resultante dos esforços empreendidos pelo locatário no exercício da atividade empresarial. 5. As estações de rádio base (ERBs), popularmente reconhecidas como "antenas", emitem sinais que viabilizam as ligações por meio dos telefones celulares que se encontram em sua área de cobertura (célula). E a formação de uma rede de várias células - vinculadas às várias ERBs instaladas - permite a fluidez da comunicação, mesmo quando os interlocutores estão em deslocamento, bem como possibilita a realização de várias ligações simultâneas, por meio de aparelhos situados em diferentes pontos do território nacional e também do exterior. 6. As ERBs se apresentam como verdadeiros centros de comunicação espalhados por todo o território nacional, cuja estrutura, além de servir à própria operadora, responsável por sua instalação, pode ser compartilhada com outras concessionárias do setor de telecomunicações, segundo prevê o art. 73 da Lei 9.472/97, o que, dentre outras vantagens, evita a instalação de diversas estruturas semelhantes no mesmo local e propicia a redução dos custos do serviço. 7. As ERBs são, portanto, estruturas essenciais ao exercício da atividade de prestação de serviço de telefonia celular, que demandam investimento da operadora, e, como tal, integram o fundo de comércio e se incorporam ao seu patrimônio. 8. O cabimento da ação renovatória não está adstrito ao imóvel para onde converge a clientela, mas se irradia para todos os imóveis locados com o fim de promover o pleno desenvolvimento da atividade empresarial, porque, ao fim e ao cabo, contribuem para a manutenção ou crescimento da clientela. 9. A locação de imóvel por empresa prestadora de serviço de telefonia celular para a instalação das ERBs está sujeita à ação renovatória. 10. Recurso especial conhecido e provido. (REsp 1790074/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/06/2019, DJe 28/06/2019)
O empresário tem direito de se manter inerente ao Ponto Empresarial.[1]
Para garantir o exercício do direito de inerência ao Ponto Empresarial do empresário locatário do imóvel o legislador incluiu ordenamento jurídico a possibilidade de o empresário pretender a renovação compulsória do contrato de locação empresarial, justamente para exercer seu direito de inerência ao ponto.[2]
O contrato de locação realizado entre empresários deve ser tratado como contrato empresarial. O exercício do direito de exigir a renovação compulsória do contrato de locação, no entanto, está condicionado aos requisitos legais.
A matéria está disciplinada, basicamente, na lei nº 8.245/91, Lei de Locações.
A petição inicial da ação renovatória, nos termos do art. 72 da Lei de Locações, deverá ser instruída com: i) prova do preenchimento dos requisitos indicados nos incisos I, II e III do art. 51; ii) prova do exato cumprimento do contrato em curso; iii) prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia; iv) indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação; v) indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no ministério da fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira; vi) prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for; vii) prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.
Caso a ação renovatória seja proposta pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, como regra, o sublocador e o locador serão citados como litisconsortes.
Citado o locador poderá apresentar resposta no prazo legal. As matérias que poderão ser deduzidas pelo locador por ocasião de sua resposta, denominadas exceções de retomada, estão elencadas no art. 72 da Lei de Locações.
Nesse caso, o locador poderá apresentar as seguintes exceções de retomada: i) poderá alegar que a pretensão do locatário não atende aos requisitos legais lei; ii) poderá alegar que a proposta do locatário é inferior ao valor locativo real do imóvel na época da renovação, valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar; iii) poderá alegar que existe uma proposta de terceiro para a locação, em condições melhores; iv) também poderá ser alegado que estão presentes as hipóteses dos incisos I e II do art. 52 da Lei de Locações.
Art. 52. O locador não estará obrigado a renovar o contrato se: I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade; II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
Na hipótese da alegação de que a proposta de aluguel do locatário é inferior ao valor locativo real do imóvel, o locador deverá apresentar as condições de locação que repute adequadas.
Já no caso em que o locador alegar a existência de uma proposta de terceiro em melhores condições, ele deverá juntar prova documental da mencionada proposta, subscrita pelo terceiro e por duas testemunhas, com clara indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário. O locatário poderá, em réplica, aceitar as mencionadas condições para obter a renovação do contrato. Se o contrato não for renovado em virtude de proposta melhor de terceiro, a sentença fixará indenização devida ao locatário em consequência da não prorrogação da locação, solidariamente devida pelo locador e o proponente.
Se a defesa do locador se fundar no inciso I do art. 52 da Lei de Locações haverá necessidade de apresentação de prova da determinação do Poder Público ou de relatório pormenorizado das obras a serem realizadas, além da estimativa de valorização que sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro devidamente habilitado.
Por ocasião da contestação o locador poderá requerer a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado. O valor do aluguel provisório não poderá ser superior a oitenta por cento do valor indicado no pedido.
Nesse sentido, caso haja requerimento do locador, o juiz poderá estabelecer na sentença periodicidade de reajustamento do aluguel diversa da prevista no contrato renovando.
Conforme previsto no art. 73 da Lei de Locações, renovado o contrato pela procedência do pedido, as diferenças dos aluguéis vencidos serão executadas nos próprios autos da ação e pagas de uma só vez.
De outro lado, julgado improcedente o pedido, não sendo renovado o contrato de locação, havendo pedido expresso na contestação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária.
Referências
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PERES, Tatiana Bonatti. Locação empresarial. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Direito Comercial. Fábio Ulhoa Coelho, Marcus Elidius Michelli de Almeida (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.
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[1] [...] cumpre distinguir o ponto comercial e o direito à renovação do contrato de locação empresarial. O primeiro corresponde ao direito subjetivo que detém o empresário sobre o local em que está instalado o estabelecimento, adquirido por meio da aquisição da propriedade ou através de relação jurídica obrigacional, não dependendo do último para existir. O direito à renovação compulsória também é direito, mas diferente do ponto comercial. É direito de caráter misto, já que está fundado em uma relação jurídica e se manifesta sobre um bem imóvel, sendo oponível erga omnes.”BARBOSA, Pedro Henrique Laranjeira. Locação empresarial. Tratado de Direito Comercial. Fabio Ulhoa Coelho (coord.), volume 6: Estabelecimento Empresarial, Propriedade Industrial e Direito da Concorrência. 1ª ed. São Paulo: Saraiva, 2015, p.121.
[2] “Locação é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a conceder à outra o uso e gozo de uma coisa infungível, por tempo determinado ou indeterminado, e mediante certa retribuição, chamada de aluguel. A locação empresarial é a locação de imóvel urbano para fins não residenciais, isto é, para finalidades comerciais ou industriais, exceto as finalidades agrícolas, pecuárias, agropecuárias, extrativistas ou mistas, que são consideradas locações de imóvel rural (por sua destinação), independentemente de sua localização. Tais locações são chamadas de arrendamentos e regidas por outra lei especial, o Estatuto da Terra e seu Regulamento (Lei 4.504/1964 e Decreto 59.566/1966). A locação empresarial está regulada pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), a qual apresenta uma série de direitos ao locatário, que lhe são assegurados, independentemente de previsão contratual, visando, dentre outras coisas, a proteção da atividade empresária e do “ponto”. Assim como a Lei do Inquilinato protege o direito à moradia, em contratos residenciais, protege o ponto empresarial em contratos não-residenciais, e assegura ao empresário urbano o direito de preferência, para a preservação da atividade, independentemente do tamanho da empresa” PERES, Tatiana Bonatti. Locação empresarial. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Direito Comercial. Fábio Ulhoa Coelho, Marcus Elidius Michelli de Almeida (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/234/edicao-1/locacao-empresarial
