Exercício do direito real de adjudicação pelo locatário do imóvel

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De acordo com o entendimento do Superior Tribunal de Justiça o direito real de adjudicação somente será exercitável se o locatário efetuar o depósito do preço do bem e das demais despesas de transferência; formular o pedido de adjudicação no prazo de 6 (seis) meses do registro do contrato de compra e venda do imóvel; bem como promover a averbação do contrato de locação assinado por duas testemunhas na matrícula do bem no Cartório de Registro de Imóveis, 30 (trinta) dias antes da referida alienação.

Essa conclusão se esboça no seguinte julgado:

AGRAVO INTERNO. AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE NEGÓCIO JURÍDICO. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 165, 458 E 535 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL DE 1973. NÃO OCORRÊNCIA. DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO. ADJUDICAÇÃO. DECADÊNCIA. FUNDAMENTO DO ACÓRDÃO RECORRIDO NÃO IMPUGNADO. SÚMULA N. 283/STF. REEXAME FÁTICO DOS AUTOS. SÚMULA N. 7/STJ. 1. O acórdão recorrido analisou todas as questões necessárias ao deslinde da controvérsia, não se configurando omissão, contradição ou negativa de prestação jurisdicional. 2. A jurisprudência do STJ firmou o entendimento no sentido de que, o direito real de adjudicação somente será exercitável se o locatário efetuar o depósito do preço do bem e das demais despesas de transferência; formular o pedido de adjudicação no prazo de 6 (seis) meses do registro do contrato de compra e venda do imóvel; bem como promover a averbação do contrato de locação assinado por duas testemunhas na matrícula do bem no Cartório de Registro de Imóveis, 30 (trinta) dias antes da referida alienação. 3. É inadmissível o recurso especial que não impugna fundamento do acórdão recorrido apto, por si só, a manter a conclusão a que chegou a Corte estadual (Súmula n. 283/STF). 4. Não cabe, em recurso especial, reexaminar matéria fático-probatória (Súmula n. 7/STJ). 5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AgInt no AREsp 909.595/MG, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 26/02/2019, DJe 06/03/2019)

Segundo o art. 1.226 do Código Civil, os direitos reais sobre coisas móveis, quando constituídos ou transmitidos por atos entre vivos, são adquiridos por tradição.

Salvo exceção expressa, nos termos do art. 1.227 do Código Civil, os direitos reais sobre imóveis, constituídos ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos.[1]

A propriedade também pode ser adquirida por usucapião.[2]

O promitente comprador, nos termos dos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, pode obter o direito real à aquisição do imóvel, caso realize uma promessa de compra e venda sem possibilidade de arrependimento.[3]

Para esse propósito, a promessa de compra e venda pode ser concretizada por instrumento público ou particular, devidamente registrado no correspondente Cartório de Registro de Imóveis.[4]

O enunciado nº 435 das Jornadas de Direito Civil do CJF prevê que “o contrato de promessa de permuta de bens imóveis é título passível de registro na matrícula imobiliária.”

Além disso, o promitente comprador titular do mencionado direito real poderá exigir a outorga da escritura definitiva de compra e venda do imóvel.[5]

Nesse passo, de acordo com o enunciado nº 87 das Jornadas de Direito Civil do CJF “também se considera título translativo, para fins do art. 1.245 do novo Código Civil, a promessa de compra e venda devidamente quitada.

Considerando essas premissas, o promitente vendedor, ou terceiros cessionários do direito, estará obrigado a outorgar a escritura definitiva. Caso o promitente vendedor ou o terceiro não o façam, o promitente comprador poderá requerer a adjudicação do bem.[6]

Segundo o enunciado nº 95 das Jornadas de Direito Civil do CJF “o direito à adjudicação compulsória (art. 1.418 do novo Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário (Súmula n. 239 do STJ).”

Expropriação de bens por adjudicação

O exequente e alguns interessados poderão adquirir os bens penhorados pela adjudicação, desde que não ofereçam em pagamento quantia inferior a indicada na avaliação.

O executado será informado do pedido de adjudicação através de intimação do seu advogado constituído nos autos. Caso não esteja representado por advogado, o executado será intimado por carta.

Pela obrigatoriedade de manter a atualidade dos dados do processo, será considerada realizada a intimação do executado que for dirigida ao endereço constante dos autos.

No caso de adjudicação de bens com valores diversos ao do crédito executado será preciso verificar se haverá saldo a ser pago pelo exequente ou pelo executado.

Caso o valor da quantia executada seja inferior ao valor dos bens que serão adjudicados, o adjudicante depositará de imediato em favor do executado a diferença apurada.

Se o valor executado for superior ao valor dos bens adjudicados, a execução seguirá seu curso pelo saldo.

Além do exequente, poderão requerer a adjudicação dos bens as seguintes pessoas:

a) os credores concorrentes que tenham penhorado o mesmo bem;

b) o cônjuge ou companheiro;

c) os descendentes ou ascendentes do executado;

d) o coproprietário de bem indivisível do qual tenha sido penhorada fração ideal;

e) titular de direito de usufruto, uso, habitação, enfiteuse, direito de superfície, concessão de uso especial para fins de moradia ou concessão de direito real de uso, quando a penhora recair sobre bem gravado com tais direitos reais;

f) o proprietário do terreno submetido ao regime de direito de superfície, enfiteuse, concessão de uso especial para fins de moradia ou concessão de direito real de uso, quando a penhora recair sobre tais direitos reais;

g) o credor pignoratício, hipotecário, anticrético, fiduciário ou com penhora anteriormente averbada, quando a penhora recair sobre bens com tais gravames, caso não seja o credor, de qualquer modo, parte na execução;

h) o promitente comprador, quando a penhora recair sobre bem em relação ao qual haja promessa de compra e venda registrada;

i) o promitente vendedor, quando a penhora recair sobre direito aquisitivo derivado de promessa de compra e venda registrada;

j) a União, o Estado e o Município, no caso de alienação de bem tombado.

Caso haja mais de um interessado na adjudicação do bem, deverá haver licitação entre eles.

No entanto, em condições de igualdade, o cônjuge, o companheiro, o descendente ou o ascendente, nessa ordem, terão preferência.

Também haverá preferência dos sócios para aquisição de quotas sociais ou ações de sociedades anônimas fechadas quando a penhora for realizada em favor de terceiro que não seja sócio da sociedade.

Decorridos 5 (cinco) dias, contados da última deliberação acerca da adjudicação, o juiz determinará a lavratura do respectivo auto.

A partir da lavratura do auto, assinado por todos os envolvidos, a adjudicação será considerada perfeita e acabada.

Em seguida serão expedidas as cartas de adjudicação, acompanhadas de mandado de imissão na posse, se disser respeito a bem imóvel, ou ordem de entrega, caso se trate da adjudicação de bem móvel.

Da carta de adjudicação deverá conter a descrição do bem imóvel, com remissão expressa à sua matrícula e registros, além da cópia do auto de adjudicação da prova de quitação do imposto de transmissão de bens inter vivos.

Se a penhora tiver recaído sobre bem gravado com hipoteca, o executado poderá exercer o direito de remição até a assinatura do auto de adjudicação. Para tanto, deverá oferecer pelo menos valor correspondente ao do maior lance oferecido. Quando houver falência ou insolvência do devedor hipotecário, o direito de remição poderá ser exercido pela massa ou pelos credores em concurso; nesse caso, porém, o exequente será obrigado a aceitar o preço da avaliação do imóvel, mesmo que tenha havido lance maior por terceiros.

Confira os seguintes enunciados da VIII Jornada de Direito Civil do CJF:

ENUNCIADO 623 – Art. 504: Ainda que sejam muitos os condôminos, não há direito de preferência na venda da fração de um bem entre dois coproprietários, pois a regra prevista no art. 504, parágrafo único, do Código Civil, visa somente a resolver eventual concorrência entre condôminos na alienação da fração a estranhos ao condomínio.

ENUNCIADO 624 – Art. 1.247: A anulação do registro, prevista no art. 1.247 do Código Civil, não autoriza a exclusão dos dados invalidados do teor da matrícula.

ENUNCIADO 625 – Art. 1.358: A incorporação imobiliária que tenha por objeto o condomínio de lotes poderá ser submetida ao regime do patrimônio de afetação, na forma da lei especial.

ENUNCIADO 626 – Art. 1.428: Não afronta o art. 1.428 do Código Civil, em relações paritárias, o pacto marciano, cláusula contratual que autoriza que o credor se torne proprietário da coisa objeto da garantia mediante aferição de seu justo valor e restituição do supérfluo (valor do bem em garantia que excede o da dívida).

ENUNCIADO 627 – Art. 1.510: O direito real de laje é passível de usucapião.

ENUNCIADO 628 – Art. 1.711: Os patrimônios de afetação não se submetem aos efeitos de recuperação judicial da sociedade instituidora e prosseguirão sua atividade com autonomia e incomunicáveis em relação ao seu patrimônio geral, aos demais patrimônios de afetação por ela constituídos e ao plano de recuperação até que extintos, nos termos da legislação respectiva, quando seu resultado patrimonial, positivo ou negativo, será incorporado ao patrimônio geral da sociedade instituidora.

Referências

Para aprofundamento dos estudos, confira as seguintes referências:

ASSIS, Araken de. Cumprimento da sentença. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.

AURELLI, Arlete Inês. Juízo de admissibilidade. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.

CARNACCHIONI, Daniel Eduardo. Curso de Direito Civil [livro eletrônico]: Direitos reais. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2014.

CHALHUB, Melhim Namem. Direitos Reais [livro eletrônico]. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2014.

COELHO, Fabio Ulhôa. Curso de Direito Civil, v. 4. São Paulo: Saraiva, 2009.

DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro, v. 4. São Paulo: Saraiva, 2011.

FERRARI NETO, Luiz Antonio. Penhora. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.

GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro, v. 5.  São Paulo: Saraiva, 2012.

LIBÓRIO, Daniela Campos, SAULE JÚNIOR, Nelson. Princípios e instrumentos de política urbana. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Direito Administrativo e Constitucional. Vidal Serrano Nunes Jr., Maurício Zockun, Carolina Zancaner Zockun, André Luiz Freire (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.

MARTINS, Sandro Gilbert. Citação. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.

MAZZEI, Rodrigo, GONÇALVES, Tiago Figueiredo. Embargo de terceiro. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.

MELLO, Henrique Ferraz de. Ação de usucapião. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.

MIRANDA, Pontes de. Tratado de Direito Privado. Parte Especial. Tomo XII: Direito das Coisas. Condomínio. Terras Devolutas. São Paulo: RT, 2012.

OLIVEIRA, Swarai Cervone. Contestação. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.

PENTEADO, Luciano de Camargo. Direito das coisas [livro eletrônico]. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2014.

PERES, Tatiana Bonatti. Locação empresarial. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Direito Comercial. Fábio Ulhoa Coelho, Marcus Elidius Michelli de Almeida (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.

SAULE JÚNIOR, Nelson. Direito à cidade e institutos de proteção dos territórios urbanos de grupos sociais vulneráveis. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Direito Administrativo e Constitucional. Vidal Serrano Nunes Jr., Maurício Zockun, Carolina Zancaner Zockun, André Luiz Freire (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.

VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais, v. 5. São Paulo: Atlas, 2009.

[1] “O direito brasileiro adota os princípios do sistema romano, pelo qual a aquisição da propriedade se efetiva mediante um título de aquisição, que é a causa da aquisição, e outro ato, que é o modo de aquisição. Exemplifica-se: o contrato de compra e venda, que é o título de aquisição, expressa apenas a obrigação de transferir a propriedade da coisa, mas a efetiva transferência só se opera pela tradição, isto é, pela entrega da coisa, que é o modo de aquisição.” CHALHUB, Melhim Namem. Direitos Reais [livro eletrônico]. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2014.

[2] “Em caso de condomínio tradicional sobre determinado imóvel, pode cada condômino, independentemente da autorização dos demais, ingressar com ação de usucapião sobre sua parte certa e determinada. Obtempera-se, porém, como asseverado por Francisco Eduardo Loureiro, seja imperioso evitar a fraude à lei, evitando-se a usucapião como sucedâneo de parcelamentos ilegais. Aliás, a usucapião não pode nem merecer acolhida, em nenhuma hipótese de fraude à lei.” MELLO, Henrique Ferraz de. Ação de usucapião. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/173/edicao-1/acao-de-usucapiao

[3] “ Das ações desconstitutivas, a exemplo da resolução do contrato por inadimplemento (art. 475 do CC), surgirá a chamada relação jurídica de liquidação (Legalschuldverhältnis), porque, além da liberação dos figurantes, em geral há necessidade de restituição ao estado anterior, mediante prestações recíprocas (v.g., resolvida a promessa de compra e venda, por inadimplemento imputável ao adquirente, o vendedor A restituirá o preço e o comprador B a posse do imóvel).” ASSIS, Araken de. Cumprimento da sentença. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/196/edicao-1/cumprimento-da-sentenca

[4] “De acordo com o art. 1.417 do CC, para a constituição do direito real em favor do promitente comprador, direito real à aquisição, a promessa de compra e venda deve ostentar três pressupostos fundamentais. O primeiro pressuposto é a materialização da vontade dos contratantes em documento escrito, que pode ser instrumento público ou particular. Não há necessidade de instrumento público para constituição do direito real à aquisição do imóvel em favor do promitente comprador. Basta o instrumento particular. Entretanto, é necessário que a vontade seja materializada em documento escrito. O segundo pressuposto para a constituição deste direito real é a ausência de cláusula de arrependimento. No contrato preliminar, promessa de compra e venda, celebrada por instrumento público ou privado, os interessados não podem pactuar o direito potestativo de desfazer o negócio jurídico ou se arrepender. O direito de arrependimento é a cláusula que confere aos parceiros a possibilidade de denunciar o contrato. A cláusula de arrependimento, ao teor do disposto no art. 1.417 do CC, retira a natureza real da promessa de compra e venda. No silêncio, não há possibilidade de arrependimento unilateral. O terceiro e principal pressuposto para a formalização do direito real à aquisição em favor do promitente comprador é o registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis. Assim, presentes os pressupostos retromencionados, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.” CARNACCHIONI, Daniel Eduardo. Curso de Direito Civil [livro eletrônico]: Direitos reais. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2014.

[5] “Tem legitimidade ativa para a ação de embargos de terceiro o promissário comprador cuja promessa não se encontra ainda inscrita no registro de imóveis. É o que ademais restou assentado no verbete 84 da Súmula do STJ (É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro), que tornou prejudicado o entendimento antes externado no verbete 621 do STF (Não enseja embargos de terceiro à penhora a promessa de compra e venda não inscrita no registro de imóveis). Em plano atinente não à admissibilidade dos embargos, sim ao seu mérito, mostra-se acertada a doutrina de Humberto Theodoro Jr. no sentido de que na execução lastreada por hipoteca o direito do promissário comprador sobre o bem cede passo diante do direito real titularizado no credor hipotecário e na sequela que dele decorre. Por isso, a Súmula 84 não teria aplicação nesses casos.” MAZZEI, Rodrigo, GONÇALVES, Tiago Figueiredo. Embargo de terceiro. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/181/edicao-1/embargo-de-terceiro

[6] “A ação reivindicatória é a ação petitória por excelência. É direito elementar e fundamental do proprietário a sequela; ir buscar a coisa onde se encontra e em poder de quem se encontra. Deflui daí a faculdade de o proprietário recuperar a coisa.”  VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais, v. 5. São Paulo: Atlas, 2009, p. 225.

Antonio Evangelista de Souza Netto
Juiz de Direito Titular de Entrância Final do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná. Doutor e mestre em Direito pela PUC/SP. Pós-doutorando em Direito pela Universidade de Salamanca - Espanha. Pós-doutorando em Direito pela Universitá degli Studi di Messina - Itália. Coordenador do Núcleo de EAD da Escola da Magistratura do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná - EMAP.

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