Cobrança de taxa por associação de moradores antes da lei sobre a questão é inconstitucional

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Créditos: Andrey Popov | iStock

Em sessão virtual encerrada no último dia 18/12, o Supremo Tribunal Federal-STF decidiu por maioria de votos que as associações de moradores de loteamentos urbanos não podem cobrar taxa de manutenção e conservação de proprietários não associados antes da Lei federal 13.465/2017 ou de anterior lei local que discipline a questão. A decisão, foi proferida no julgamento do Recurso Extraordinário (RE 695911), com repercussão geral (Tema 492).

O recurso foi interposto por uma moradora de um loteamento em Mairinque (SP) contra decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo-TJSP, que considerou legítima a cobrança, pela associação, de taxas de manutenção e conservação, mesmo de proprietário não-associado. Segundo o TJSP, o trabalho da entidade resulta em acréscimo patrimonial que beneficia os proprietários de lotes, e a não contribuição constituiria enriquecimento ilícito.

No STF, a moradora alegou que se tratava de loteamento urbano com vias públicas, e não de loteamento fechado ou condomínio e além disso não haver comprovação da valorização dos terrenos e que, como não se beneficiava dos serviços oferecidos, estaria havendo na verdade enriquecimento ilícito da associação.

Em seu voto, o relator do recurso, ministro Dias Toffoli, observou que, sem uma lei nesse sentido, admitir a exigência do pagamento de taxas ou encargos em razão dos serviços prestados por uma associação de quem não quer se associar significaria, na prática, obrigar o indivíduo a se associar por imposição da vontade coletiva daqueles que, expressamente, concordaram com a associação e seus encargos.

Toffoli salientou que, como os municípios têm competência concorrente para legislar sobre uso, parcelamento e ocupação do solo urbano, é necessário levar em consideração, para a resolução da controvérsia, a possibilidade de que eventuais leis locais já definissem obrigação semelhante. O voto do relator pelo provimento do recurso foi seguido pelos ministros Alexandre de Moraes, Cármen Lúcia, Luiz Fux e Nunes Marques. O ministro Marco também deu provimento ao recurso, mas fixava tese nos termos de seu voto.

foi dado provimento ao recurso extraordinário para permitir o prosseguimento do julgamento pelo TJ-SP, observando a tese fixada pelo STF. O relator explicou que, como existem questões de fato a serem levadas em consideração, como a eventual existência de lei local sobre a matéria, é necessária apreciação da questão pela instância de origem.

A tese de repercussão geral fixada foi a de que: “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei 13.465/2017, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos titulares de direitos sobre lotes em loteamentos de acesso controlado, que: (i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis”.

Com informações do Supremo Tribunal Federal.

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