Locação de imóveis: índices e a crise financeira

O principal índice econômico utilizado para a renovação dos contratos de aluguel de imóveis comerciais e residenciais passou dos 20% ao longo do período da crise econômica gerada pela COVID-19, existem soluções mas devemos estar preparados para arcar com elas.

modelo de contrato de profissional em administração
Créditos: DEMIURGE_100 / iStock

Entretanto este aumento refletiu o aumento inflacionário do consumo medido pela FGV ao longo dos meses, o que não representa na realidade o aumento da oferta dos imóveis, principalmente os comerciais que foram sendo devolvidos aos seus locadores em razão do aumento do teletrabalho (conhecido como home office).

Este problema tem refletido principalmente a falta de valorização do trabalho jurídico, que considera o uso de modelos facilmente encontrados na internet, sendo amplamente utilizado pelas imobiliárias, corretores ou pessoas comuns que alugam diretamente os imóveis.

 E por que isso seria um problema? Bom o excessivo aumento previsto contratualmente nos atuais contratos é o principal reflexo disso. O que tem levado a pessoas preferirem a rescindir um contrato ao invés de seguir com ele em razão do aumento.

Da mesma forma que existe a recomendação de que as pessoas não se automediquem e procurem primeiramente um profissional de saúde, assim deveria ser com o uso de instrumentos jurídicos como os contratos de locação.

A elaboração estruturada e estudada de um contrato demanda o conhecimento técnico e desenvolvido ao longo dos anos pelos profissionais do direito, neste caso em particular, os advogados e advogadas.

A elaboração de um contrato, qualquer que sejam demanda uma análise focada em três elementos essenciais, o conhecimento técnico da legislação, doutrina e jurisprudência, a capacidade negocial do advogado em obter as condições mais justas a seu cliente e a consideração de riscos que qualquer contrato pode ter ao longo de seu período de validade, ou como se fala tecnicamente, a vigência contratual.

Então a simples cópia da internet de um instrumento contratual de locação sem que se consulte ou peça a orientação de um advogado, por mais simples que pareça podem levar ao prejuízo causado pela imprevisão da vida cotidiana.

Neste sentido um advogado que siga a análise pelos três enfoques poderá diminuir os riscos que seu cliente poderá sofrer ao longo do período do contrato. Neste sentido é relevante que o advogado procurado não seja o “amigo de futebol” ou o “primo de minha namorada”, da mesma forma que na saúde, é sempre importante que para um contrato se procure um profissional acostumado com o tema.

Não contrataria um oftalmologista para cuidar de uma condição cardíaca noutras palavras. Os advogados contratualistas, possuem esta expertise, têm o conhecimento técnico e atualizado do direito envolvido, sabe como negociar as clausulas e condições contratuais e tem uma noção maior do mercado relacionado ao contrato em elaboração.

Nestas situações ele pode ao formular cláusulas, especialmente nesta situação de crise, as de correção do valor da locação, prever situações que minimizem aumentos como os que estão ocorrendo agora nas locações indexadas no IGP-M/FGV.

Alguns contratos que tive a oportunidade de analisar, nesta cláusula em particular previam meramente o aumento pelo referido índice da FGV e ainda colocavam que no caso de correção negativa se manteria o valor vigente a época da atualização do valor da locação.

Este se mostra um contrato padrão que beneficia unicamente o locador ou locadora do imóvel, deixando o locatário numa posição prejudicada, como agora se verificou. Já um contrato mais elaborado e discutido entre as parte que pude ter acesso previa condições de escape a situações de aumento excessivo de certos índices.

Nesta minuta mais elaborada e feita por um advogado especialista em contratos de locação na clausula de correção do valor do aluguel previa como base o já citado índice da FGV, mas permitia um escape ao locatário no caso de que em aumentos superiores a 15% do incide fixado coo principal as partes poderiam considerar o uso de outros índices ou a media de 4 índices oficias para o cálculo do aumento.

Comparando as duas clausulas os efeitos práticos foram que no primeiro contrato o aumento foi de 22% e o segundo de 7% do valor da locação. Isso demonstra que a qualidade técnica do profissional advogado ou advogada permitiu a economia do locatário sem prejuízo ao locador com justiça. 

Se pensarmos em valores pagos a um advogado para elaborar e ajudar na formação de um contrato sai muito mais econômico do que um aumento inesperado como o que ocorreu nesta crise econômica e valores tão dispares dos índices.

Feitas estas colocações, tanto os locatários e locatárias quando os advogados e advogadas vão me questionar e agora qual é a saída? Novamente é recomendada a utilização de um advogado para buscar o locador ou locadora e tentar uma negociação amigável do valor da correção do aluguel.

Na atual condição econômica que vivemos também é ruim ao locador ou locadora perder um rendimento seguro. Então da mesma forma que o contrato melhor elaborado pelo colega mais cuidadoso, a proposta de uma correção formada pela média dos índices permitiram uma correção mais justa, sem gerar um valor excessivo ao locatário ou locatária e sem que o locador ou locadora perca renda com a sua locação.

Outra saída seria a busca judicial de um reequilíbrio contratual baseado nos princípios da teoria da imprevisão, ou conhecida no jargão jurídico como da cláusula “rec sic stantibus”, que em linhas gerais define a possibilidade de descumprimento do contrato em situações periódicas, sucessivas e regulares como alugueis ou pagamentos de parcelas e obrigações semelhantes, se o objeto ou obrigação contratual sofrerem uma alteração relevante e imprevisível, diversas e inexistentes ao tempo da elaboração do contrato.

A via judicial possui também a guarida no artigo 478 do Código Civil, que em casos de uma onerosidade excessiva os contratos podem ser revisados pelo Poder Judiciário. A onerosidade excessiva é jurisprudência do Colendo Superior Tribunal de Justiça, que nas palavras do Ministro Ruy Rosado, é uma proteção as partes em razão de uma condição superveniente que desequilibre a relação contratual.

Pablo Stolze leciona que a Teoria da Imprevisão é “.. o substrato teórico que permite rediscutir os preceitos contidos em uma relação contratual, em face da ocorrência de acontecimentos novos, imprevisíveis pelas partes e a elas não imputáveis”¹.

As duas formas vão demandar de qualquer maneira a intervenção atenta de um advogado para permitir o reequilíbrio contratual entre as partes da locação, o que vai demandar custos e despesas. Em razão disso, consulte seu advogado ou advogado especializados em contratos antes de embarcar numa situação como a da elaboração de um contrato de locação, pois a economia naquele instante pode se tornar um prejuízo muito maior no futuro. 

Com a crise gerada pela pandemia é necessário que todos os envolvidos nestas relações jurídicas tenham neste momento bom senso para uma solução justa destas situações reais. Cada vez mais é necessário que a busca pela mediação e conciliação dos problemas se tornem a forma mais comum, desafogando um judiciário e tornando a profissão dos advogados que atuam na área de maneira mais valorizada e útil para a sociedade. 

O aumento da busca de soluções negociadas certamente tornará as relações jurídicas cada vez mais ágeis e permitindo um ambiente negocial entre as pessoas facilitado e seguro. Com uma participação mais técnica dos advogados e advogados nestas situações a atividade contratual poderá ser mais comum e usual do que vemos hoje. 

A compreensão da necessidade de procurar um profissional especializado em determinado tema, como contratos, é a mesma proteção que temos quando buscamos especialistas médicos, contadores e consultores. Problemas poderão ser evitados e mesmo que ocorram serão minimizados pela atuação destes profissionais. 

Nota de fim

1 – GAGLAINO, Pablo Stolze e PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Manual de Direito Civil: volume único. São Paulo: Saraiva, 2017.

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