Modelo Ação de Rescisão Contratual – Devolução de Quantias Pagas – Desistência de Compra de Lote de Terreno em Loteamento

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EXCELENTÍSSIMO (A) SENHOR (A) DOUTOR (A) JUIZ DA __ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE XXXXX/UF

 

 

(DEMANDANTE), (nacionalidade), (estado civil), (profissão), portador do documento de identidade RG XXXXX e inscrito no CPF XXXXXXXXX, residente e domiciliado a Av. XXXX, XX, apto XXXX, XXXX-UF, e-mail (correio eletrônico), por intermédio de seus advogados e procuradores, infra-assinados que receberão as intimações e notificações, em seu escritório localizado à XXXXX, vem, muito respeitosamente, à presença de Vossa Excelência, propor

AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS

em face de XXXXX, pessoa jurídica de direito privado, CNPJ XXXXX, com sede na XXXXXXXXX, pelos motivos de fato e de direito a seguir aduzidos.

I – PRELIMINARMENTE

O Requerente, com fundamento no artigo 98 do Código de Processo Civil (CPC), requer sejam concedidos os benefícios da Gratuidade da Justiça, visto que se encontra em estado de insuficiência de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios.

II – DOS FATOS

O Requerente firmou Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel com os Requeridos na data de 23 de outubro de 2013,tendo por objeto a aquisição do imóvel denominado lote de terreno “lote nº6, da Quadra 42 do loteamento denominado JARDIM XXXX”, sob o valor de R$121.640,00 (cento e vinte e um mil, seiscentos e quarenta reais).

A forma de pagamento acordada entre as partes previu o seu cumprimento em:

ENTRADA: R$ 10.000,00 (dez mil reais), pagos no ato da assinatura do contrato;

PARCELAS MENSAIS: 100 (cem) parcelas mensais e consecutivas, no valor de R$ 1.116,40 (um mil, cento e dezesseis reais e quarenta centavos), cada uma delas, vencendo-se a primeira em 25 de novembro de 2013 e as demais em igual dia dos meses subsequentes, sendo reajustadas a cada 12 meses de vigência do contrato pelo índice inflacionário acumulado nos últimos 12 meses correspondentes pelo IGPM-FGV

O Requerente efetuou o pagamento do valor de entrada R$10.000,00 (dez mil reais), + doze parcelas (novembro/13 a outubro/14) no valor de R$1.116,40 (um mil, cento e dezesseis reais e quarenta centavos), + onze parcelas (novembro/14 a setembro/15) no valor de R$ 1.155,95 (um mil, cento e cinquenta e cinco reais e noventa e cinco centavos). Totalizando o montante de R$ 36.112,25 (trinta e seis mil reais, cento e doze reais e vinte e cinco centavos).

Ocorre que, o requerente quando realizou a presente compra, possuía capacidade econômica de arcar com as parcelas, no entanto, diante da crise em nosso país, o requerente não conseguiu mais cumprir com os pagamentos das parcelas avençadas. Foi quando comunicou ao sócio proprietário da loteadora, Sr. XXXXX, que necessitaria de um tempo para tentar se recuperar e então retomar os pagamentos, o que foi aceito por ele.

Ocorre que para sua surpresa, mais de dois anos após a interrupção dos pagamentos, o requerente recebeu notificação extrajudicial para que no prazo de 10 dias efetuasse o pagamento do saldo remanescente com os acréscimos mutuamente estabelecido.

Em vista disso, comunicou os Requeridos sobre a impossibilidade de arcar com o pagamento do saldo remanescente, sendo-lhe enviada contraproposta, que não fora aceita pelos requeridos.

Assim, outra alternativa não há senão a rescisão do presente contrato, e a devolução das quantias pagas.

III – DO DIREITODA RELAÇÃO CONSUMERISTA E INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA

Em questão anterior ao mérito, faz-se mister esclarecer que, ao analisar a situação fática, chega-se à conclusão que a presente demanda é derivada de relação de consumo, em vista do disposto no art. 2º do Código de Defesa do Consumidor (CDC).

A proteção do consumidor está respaldada na Constituição Federal, em seus artigos 5º, inciso XXXII e 170, inciso V.O CDC reconhece, ainda, a vulnerabilidade técnica, fática e econômica do consumidor, por meio do disposto em seu artigo 4º.

Já o artigo 6º do mesmo Diploma, por sua vez, assegura a efetiva reparação de danos patrimoniais e morais (inciso VI) e a facilitação da defesa dos direitos do consumidor, inclusive com a inversão do ônus da prova, a seu favor, no processo civil (inciso VIII).

Outrossim, temos que as empresas rés figuram na relação fática narrada como fornecedora de serviços, devidamente tipificada no CDC, especificamente no seu art. 3º.Assim, requerem, desde já, o reconhecimento da relação de consumo, com a consequente inversão do ônus da prova, dada a hipossuficiência técnica e financeira, bem como a vulnerabilidade dos consumidores em face da Ré.

DA RESCISÃO DO CONTRATO

A cláusula décima segunda do contrato avençado entre as partes, dispõe que decorrido o prazo de 30 dias da constituição em mora do devedor, o contrato estará rescindindo de PLENO DIREITO, mediante notificação ou interpelação judicial ou extrajudicial. Dispõe ainda o contrato que havendo a rescisão contratual, responderá o comprador por perdas e danos, conforme dispõe a cláusula decima quarta abaixo:

(PRINT DE TRECHO DO CONTRATO)

No entanto, diz o art. 6º, V, do Código de Defesa do Consumidor:

Art. 6º. São direitos básicos do consumidor:

V – a modificação das cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua revisão em razão de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas;

Já o art. 39, inciso V, do mesmo Diploma diz o seguinte:

Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:

V – Exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva.

E, finalmente, o artigo 51, incisos IV e XI e § 1º, incisos I e III da legislação consumerista:

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: (…)

IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade;

(…)

§ 1º Presume-se exagerada, entre outros casos, a vontadeque:

I – ofende os princípios fundamentais do sistema jurídico aque pertence;

(…)

III – se mostra excessivamente onerosa para o consumidor, considerando-se a natureza e o conteúdo do contrato, o interesse das partes e outras circunstâncias peculiares ao caso.

Por outro lado, o art. 421 o art. 422 do Código Civil preveem:

Art. 421. A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato.

Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.

E, finalmente, o art. 413 do mesmo diploma:

Art. 413. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo em vista a natureza e a finalidade do negócio.

Assim, é direito do consumidor ter revistas cláusulas contratuais que se mostrem excessivamente desproporcionais e/ou tornem o pactum extremamente oneroso por fato superveniente.

No caso em tela, os Autores pretendem a rescisão do contrato firmado com a Ré, diante dos fatos narrados acima, com a retenção de, no máximo, 10% do valor pago.

É certo que se firmou orientação jurisprudencial superior deque a devolução varia de 70% a 90% das prestações pagas. Caso a restituição se dê na forma como previsto contratualmente, o consumidor estaria sendo lesado em seus direitos, pois além de ser colocado em desvantagem exagerada, é visivelmente incompatível com a boa fé e a equidade (art. 51, inc. I, II e IV, do Código de Defesa do Consumidor).

Mister destacar, ainda, que, com a rescisão do contrato, a Requerida pode vender novamente a unidade.

Assim, requer seja declarada a rescisão do contrato sub-judice, bem como nula a Cláusula décima terceira e décima quarta, do referido pactum, reduzindo a clausula penal para o montante equivalente a 10% (dez por cento) do valor até então pago pelos Autores, condenando a Requerida à devolução do restante do valor, devidamente corrigido monetariamente a partir de cada desembolso, em parcela única (Súmula 543, STJ; Súmula 2 TJSP), conforme jurisprudência pátria:

APELAÇÃO. COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. Ação de rescisão contratual c.C. Devolução de quantias pagas. Sentença de procedência. Inconformismo da ré. RETENÇÃO DE PERCENTUAL SOBRE VALORES PAGOS. Cláusula penal contratual para o caso de rescisão por culpa do adquirente que é flagrantemente abusiva ao estabelecer retenção de percentual do valor total do contrato, que, na prática, implicaria em perda desproporcional dos valores pagos. Retenção de valores que deverá se limitar a 10% sobre o total pago, conforme determinado pela sentença recorrida, quantia suficiente para compensar despesas provenientes da comercialização do imóvel. Descabida a retenção de valores pagos a título de arras, uma vez tratar-se de confirmação do negócio, sem natureza penitencial. Precedentes. TAXA DEASSESSORIA DE CONTRATO. Verbas não discriminadas na inicial, que se limitou a pedir a devolução de 90% do montante total pago. Valores pagos a título de “assessoria”, por outro lado, que são indevidos, uma vez tratar-se de cobrança abusiva. Precedentes do STJ. Sentença mantida. Sucumbência da apelante, que deverá arcar com as custas, despesas processuais e honorários advocatícios, mantidos em 10% sobre o valor da condenação. NEGADOPROVIMENTO AO RECURSO. (Tribunal de Justiça de São Paulo, Apelação nº 1000961-50.2015.8.26.0663, 3ª Câmara de Direito Privado, Relator Des. Viviani Nicolau, julgado em19/09/2016).

RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DECONTROVÉRSIA. ART. 543-C DO CPC. DIREITO DOCONSUMIDOR. CONTRATO DE COMPRA DE IMÓVEL.DESFAZIMENTO. DEVOLUÇÃO DE PARTE DO VALORPAGO. MOMENTO. 1. Para efeitos do art. 543-C do CPC: em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador –integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 2. Recurso especial não provido. (Superior Tribunal de Justiça, REsp1.300.418/SC, Segunda Seção, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013).

Desse modo, considerando a rescisão do contrato operada, que aqui se requer por cautela o seu reconhecimento ou declaração, deve a Requerida ser compelida a restituir aos Requerentes os valores pagos, retendo-se, se o caso, o percentual de 10% (dez por cento) de tais valores.

Saliente-se que os valores a ser restituídos deverão ser devidamente corrigidos monetariamente desde cada desembolso e acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação.

Nesse sentido:

AGRAVO REGIMENTAL. RECURSO ESPECIAL.COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. CONTRATO FIRMADO COM ENCOL S/A E TRANSFERIDO ÀAGRAVANTE. RESPONSABILIDADE DA AGRAVANTE NADEVOLUÇÃO DOS VALORES REFERENTES À FRAÇÃOIDEAL DO TERRENO. APLICAÇÃO DAS SÚMULAS 5 E 7DO STJ. 1. As instâncias ordinárias reconhecem a responsabilidade da recorrente na devolução integral à recorrida dos valores pagos à construtora em razão do contrato celebrado entre as empresas parceiras no empreendimento imobiliário, em que a recorrente assumiu a obrigação de respeitar os adquirentes das unidades. 2. “A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial” (Súmula 7/STJ). 3. “A simples interpretação de cláusula contratual não enseja recurso especial” (Súmula5/STJ). 4. Esta Corte tem entendimento de que, “em caso de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, a correção monetária das parcelas pagas, para efeitos de restituição, incide a partir de cada desembolso” (REsp1305780/RJ, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 4/4/2013, DJe 17/4/2013). 5.“Não há violação à coisa julgada e à norma do art. 406 do Novo Código Civil, quando o título judicial exequendo, exarado em momento anterior ao CC/2002, fixa os juros demora em 0,5% ao mês e, na execução do julgado, determina-se a incidência de juros previstos nos termos da lei nova”(REsp 1.111.117/PR, CORTE ESPECIAL, Rel. Ministro LUISFELIPE SALOMÃO, Rel. P/ Acórdão Ministro MAUROCAMPBELL MARQUES, DJe de 2/9/2010). 6. Agravo regimental a que se nega provimento (STJ – AgRg no AgRg noREsp 913.224/RJ, Quarta Turma, Rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, julgado em 18/08/2015, DJe 26/08/2015).

IV – DOS PEDIDOS E DOS REQUERIMENTOS

Posto isso, pede e requer:

a) a concessão dos benefícios da gratuidade de Justiça, haja vista que o autor se encontra impossibilitada de arcar com as despesas processuais.

b) A citação da Requerida para que, querendo, apresente resposta à presença ação, sob pena de revelia e confissão;

c) Seja julgada TOTALMENTE PROCEDENTE a presente ação para reconhecer e declarar a ocorrência da rescisão contratual;

d) Com o reconhecimento da ocorrência da rescisão, que seja a Requerida compelida a restituir aos Requerentes os valores pagos, devidamente corrigidos monetariamente desde cada desembolso, retendo-se, se o caso, o percentual de 10% (dez por cento) de tais valores, como forma de compensar a Requerida por eventuais despesas incorridas;

e) Que a restituição do valor pago, já descontado o percentual de retenção estabelecido, seja feito em única parcela, com acréscimos de juros demora de 1% (um por cento) ao mês, a contar da citação;

f) Que seja a Requerida condenada ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios de sucumbência, que requer sejam fixados no percentual de 20% (vinte por cento) do valor da condenação;

Requer provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidas, sem exceção, requerendo, desde logo, a oitiva de testemunhas, cujo rol será apresentado no momento oportuno, e a juntada de novos documentos, sem prejuízo da produção de outras provas que se mostrem necessárias durante a instrução processual.

Dá à causa o valor de R$ 36.112,25.

Nestes termos, pede e espera deferimento.

Cidade-UF, data do protocolo.

NOME DO ADVOGADO – ASSINATURA

OAB/UF XXXXXXXX

Delação Premiada da JBS - Edson Fachin
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