Limitação dos juros moratórios nos contratos do Sistema Financeiro da Habitação - SFH

Foi concluído pelo Superior Tribunal de Justiça que o art. 6º, alínea “e”, da Lei n. 4.380/1964, não estabelece limitação aos juros remuneratórios nos contratos vinculados ao SFH. (Súmula n. 422/STJ) (Tese julgada sob o rito do art. 543-C do CPC/73 TEMA 49) Jurisprudência em Teses – Edição nº 86

Essa conclusão se esboça no seguinte julgado:

AGRAVO REGIMENTAL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. CRITÉRIO DE AMORTIZAÇÃO. ART. 6º, ALÍNEA "E", DA LEI Nº 4.380/64. JUROS REMUNERATÓRIOS. AUSÊNCIA DE LIMITAÇÃO. 1. "O art. 6º, alínea "e", da Lei nº 4.380/64, não estabelece limitação dos juros remuneratórios" (REsp 1070297/PR, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 9/9/2009, DJe 18/9/2009, rito dos repetitivos). 2. "Nos contratos vinculados ao SFH, a atualização do saldo devedor antecede sua amortização pelo pagamento da prestação" (Súmula 450/STJ). 3. "A pretensão de simples reexame de prova não enseja recurso especial" (Súmula 7/STJ). 4. Agravo regimental a que se nega provimento. (AgRg no AgRg no AREsp 598.690/SP, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 18/08/2015, DJe 27/08/2015)

Os contratos de vendas ou construção de habitações para pagamento a prazo ou de empréstimos para aquisição ou construção de habitações, segundo o art. 5º da Lei nº 4.830/64, poderão prever o reajustamento das prestações mensais de amortização e juros, com a conseqüente correção do valor monetário da dívida, sempre que o salário mínimo legal sofrer modificações. O mencionado reajuste deverá ter por base índices que reflitam as variações no poder aquisitivo da moeda nacional.

Essa orientação só se aplica, conforme previsão do art. 6º, alínea “e”, da mencionada lei, aos contratos de venda, promessa de venda, cessão, promessa de cessão, ou empréstimo, cujos juros convencionais não excedem de 10% ao ano.

O sistema financeiro da habitação se destina, segundo o art. 8º da Lei 4.830/64, à facilitação e promoção de construções e aquisições de casas própria ou moradia^[1], especialmente para classes de baixa renda^[2].

Fazem parte do sistema financeiro da habitação as seguintes entidades: i – bancos múltiplos; ii - bancos comerciais; iii –caixas econômicas; iv – sociedades de crédito imobiliário; v –associações de poupança e empréstimo; vi –companhias hipotecárias^[3]; vii –órgãos públicos e sociedades de economia mista que operem no seguimento de financiamento de habitações e obras conexas; viii – fundações, cooperativas e outras formas associativas para construção ou aquisição da casa própria sem finalidade de lucro; ix –caixas militares; x –entidades abertas de previdência complementar; xi –companhias securitizadoras de crédito imobiliário; e xii – outras instituições que venham a ser consideradas pelo conselho monetário nacional como integrantes do sistema financeiro da habitação.

O Banco Central fixará as normas que regulam as relações entre o sistema financeiro da habitação e o restante do sistema financeiro nacional.

Enunciados de Súmulas do Superior Tribunal de Justiça sobre direito bancário:

Sobre contratos bancários merecem destaque os seguintes enunciados das súmulas do Superior Tribunal de Justiça.

O contrato de abertura de crédito, ainda que acompanhado de extrato de conta-corrente, não é título executivo.^[4]

O contrato de abertura de crédito em conta corrente, acompanhado do demonstrativo de débito, constitui documento hábil para o ajuizamento da ação monitória.^[5]

A nota promissória vinculada a contrato de abertura de crédito não goza de autonomia em razão da iliquidez do título que a originou.^[6]

A ação de prestação de contas pode ser proposta pelo titular de conta corrente bancária.^[7]

O Código de Defesa do Consumidor é aplicável às instituições financeiras.^[8]

O instrumento de confissão de dívida, ainda que originário de contrato de abertura de crédito, constitui título executivo extrajudicial.^[9]

Nos contratos bancários, é vedado ao julgador conhecer, de ofício, da abusividade das cláusulas.^[10]

A estipulação de juros remuneratórios superiores a 12% ao ano, por si só, não indica abusividade.^[11]

A decadência do Art. 26 do CDC não é aplicável à prestação de contas para obter esclarecimentos sobre cobrança de taxas, tarifas e encargos bancários.^[12]

As instituições financeiras respondem objetivamente pelos danos gerados por fortuito interno relativo a fraudes e delitos praticados por terceiros no âmbito de operações bancárias.^[13]

Nos contratos bancários, na impossibilidade de comprovar a taxa de juros efetivamente contratada – por ausência de pactuação ou pela falta de juntada do instrumento aos autos –, aplica-se a taxa média de mercado, divulgada pelo BACEN, praticada nas operações da mesma espécie, salvo se a taxa cobrada for mais vantajosa para o devedor.^[14]

Referências

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[1] “O crédito é aberto com o fim específico de ser aplicado na construção de casas ou de edifícios de apartamentos, destinados às pessoas sem moradia. As leis formuladoras do sistema expressaram tal desiderato. O art. 9.º, caput, da Lei 4.380, de 21.08.1964, reza: “Todas as aplicações do sistema terão por objeto, fundamentalmente, a aquisição da casa para residência do adquirente, sua família e seus dependentes, vedadas quaisquer aplicações em terrenos não construídos, salvo como parte de operação financeira destinada à construção da mesma”. No Dec.-lei 70, de 21.11.1966, art. 1.º, consta expressamente este propósito, que é “propiciar ou facilitar a aquisição de casa própria a seus associados”. A Res. 12/1967, do Conselho de Administração do Banco Nacional da Habitação, art. 38, entre outros regulamentos, firmou que os financiamentos imobiliários poderão ser concedidos diretamente ao associado, para construção ou aquisição de casa própria, ou a empresas construtoras ou incorporadoras, com o desiderato de realização de empreendimentos dirigidos à construção ou à venda de unidades habitacionais aos associados.” RIZZARDO, ARNALDO. Contratos de Crédito Bancário.  1ª ed. em e-book baseada na 10ª ed. Impressa.  São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2013.

[2] “Apesar de o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) ter sido criado pela Lei 4.380/1964 com o objetivo de atender à classe menos favorecida da sociedade, tendo, consequentemente, um cunho eminentemente social, articula-se hoje - por intermédio da massificação contratual - verdadeiro cartel contrário aos interesses do consumidor como um todo.” EFING, Antônio Carlos. Contratos e procedimentos bancários à luz do Código de Defesa do Consumidor.  1ª ed. em e-book baseada na 3ª ed. Impressa.  São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2016.

[3] “As companhias hipotecárias são instituições financeiras que têm por objeto social conceder financiamentos destinados à aquisição, produção, reforma ou comercialização de imóveis residenciais ou comerciais e lotes urbanos; conceder empréstimos e financiamentos, garantidos por hipoteca ou pela alienação fiduciária de bens imóveis com destinação diversa da que se refere a hipótese anterior; comprar, vender, refinanciar e administrar créditos garantidos por hipoteca ou pela alienação fiduciária de bens imóveis, próprios ou de terceiros; administrar fundos de investimento imobiliário, mediante autorização da Comissão de Valores Mobiliários (CVM); assim como repassar recursos destinados ao financiamento da produção ou da aquisição de imóveis residenciais ou comerciais (art. 3.º da Res. 2.122/1994). Para tanto, lhes são facultadas a emissão de letras hipotecárias e cédulas hipotecárias, conforme autorização do Banco Central; a emissão de debêntures; a obtenção de empréstimos e financiamentos no País e no exterior; bem como outras formas de captação que venham a ser autorizadas expressamente pelo BACEN (art. 4.º da Res. 2.122/1994). As companhias hipotecárias devem ser constituídas sob a forma de sociedade anônima. Não se submetem às normas do Sistema Financeiro da Habitação. Em sua denominação social deve constar a expressão “companhia hipotecária”. MIRAGEM, Bruno. Direito Bancário. 2ª ed. em e-book baseada na 2. ed. impressa rev., atual. e ampl. São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2018.

[4] Súmula 233 do STJ.

[5] Súmula 247 do STJ.

[6] Súmula 258 do STJ.

[7] Súmula 259 do STJ.

[8] Súmula 297 do STJ.

[9] Súmula 300 do STJ.

[10] Súmula 381 do STJ.

[11] Súmula 382 do STJ.

[12] Súmula 477 do STJ.

[13] Súmula 479 do STJ.

[14] Súmula 530 do STJ.