Arras confirmatórias – relação consumerista – possibilidade de devolução do valor pago

“5. Da retenção do valor pago pelo comprador. 5.1. O inadimplemento da promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor impõe a restituição integral dos valores pagos pelo promitente comprador em caso de rescisão. 5.2. Conforme enunciado 543 da súmula do STJ, a resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor impõe a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente, não sendo possível a retenção de arras ou de percentual sobre os valores já despendidos. 5.3. Não há de ser falar, no presente caso, em qualquer retenção de valores por parte da ré, ora apelante. (…). 7. Das arras. 7.1. Jurisprudência: ‘(…). 3. As arras confirmatórias são uma espécie de sinal com o objetivo de representar a firmeza do contrato. Pago o sinal e iniciada a execução do contrato, o valor é incorporado ao saldo devedor do imóvel, fazendo parte do preço do bem, deixando de ostentar a característica de garantia do contrato. Desfeito o negócio, deve o preço já pago pelo bem ser devolvido ao comprador para que as partes contratantes retornem ao status quo ante, cabendo a devolução na forma simples. 4. Não sendo o caso de pretensão de ressarcimento de enriquecimento sem causa (art. 206, §3º, do Código Civil) e sim rescisão contratual com consequência de retorno das partes ao estado anterior, deve ser devolvida juntamente com os valores pagos pelo adquirente, sem retenções e em única parcela. ”

Acórdão 1230787, 00080017720158070001, Relator: JOÃO EGMONT, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 12/2/2020, publicado no DJE: 4/3/2020.

Trecho de acórdão

“No caso em exame, as arras foram pagas pelo consumidor e possuem natureza de princípio de pagamento e garantia da execução do contrato, cujo valor integra o total a ser adimplido do imóvel. Vale dizer, o valor pago a título de arras integra o valor global pago pelos autores eis que também possui natureza pecuniária.

No âmbito do Superior Tribunal de Justiça, firmou-se o entendimento de que na defesa da parte hipossuficiente, qual seja o consumidor, deve-se, caso o distrato parta deste, serem devolvidas as arras confirmatórias recebidas pela promitente vendedora, a fim de que se evite o enriquecimento ilícito, indevido ou sem causa desta:

(…)

Desta maneira, visando à proteção do consumidor e amparado na jurisprudência do STJ, compreendo que, tendo as arras caráter confirmatório, deve esta ser devolvida ao consumidor, por ocasião da rescisão contratual, a fim de que evite o enriquecimento sem causa das requeridas.” (grifamos)

Acórdão 1126981, 07122695920178070003, Relator: GILBERTO PEREIRA DE OLIVEIRA, 3ª Turma Cível, data de julgamento: 26/9/2018, publicado no DJE: 3/10/2018.

Súmula

Súmula 543 do STJ: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Acórdãos representativos 

Rescisão do contrato por culpa do consumidor:

Acórdão 1218424, 07061191120178070020, Relatora: ANA CANTARINO, 8ª Turma Cível, data de julgamento: 20/11/2019, publicado no DJE: 4/12/2019;

Acórdão 1201812, 07055727320188070007, Relator: FÁBIO EDUARDO MARQUES, 7ª Turma Cível, data de julgamento: 11/9/2019, publicado no DJE: 25/9/2019;

Acórdão 1193978, 07061234820178070020, Relator: JOSÉ DIVINO, 6ª Turma Cível, data de julgamento: 14/8/2019, publicado no DJE: 26/8/2019;

Acórdão 1169116, 07051895620188070020, Relator: SÉRGIO ROCHA, 4ª Turma Cível, data de julgamento: 24/4/2019, publicado no DJE: 20/5/2019;

Acórdão 1140678, 07083678620178070007, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 28/11/2018, publicado no DJE: 4/12/2018;

Acórdão 1140279, 07026600920188070006, Relator: ROBSON BARBOSA DE AZEVEDO, 5ª Turma Cível, data de julgamento: 21/11/2018, publicado no DJE: 12/12/2018.

Rescisão do contrato por culpa da construtora:

Acórdão 1224015, 00109524420158070001, Relator: ANGELO PASSARELI, 5ª Turma Cível, data de julgamento: 18/12/2019, publicado no DJE: 22/1/2020;

Acórdão 1221780, 00178716520148070007, Relator: JAIR SOARES, 6ª Turma Cível, data de julgamento: 11/12/2019, publicado no DJE: 18/12/2019;

Acórdão 1208949, 00131159420158070001, Relatora: FÁTIMA RAFAEL, 3ª Turma Cível, data de julgamento: 16/10/2019, publicado no DJE: 22/10/2019;

Acórdão 1203717, 00318822020148070001, Relator: ALFEU MACHADO, 1ª Turma Cível, data de julgamento: 18/9/2019, publicado no DJE: 30/9/2019;

Acórdão 1192053, 07283228720188070001, Relator: GETÚLIO DE MORAES OLIVEIRA, 7ª Turma Cível, data de julgamento: 31/7/2019, publicado no DJE: 16/8/2019;

Acórdão 1220858, 00245133820158070001, Relator: CESAR LOYOLA, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 4/12/2019, publicado no DJE: 19/12/2019.

Destaques

• TJDFT

Rescisão por culpa do comprador-consumidor – impossibilidade de retenção do sinal

“O sinal representa arras confirmatórias. A inexecução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel ocorreu por culpa do comprador, por isso, improcede o pedido de restituição.”

Acórdão 1178770, 07018910420188070005, Relatora: VERA ANDRIGHI, 6ª Turma Cível, data de julgamento: 12/6/2019, publicado no DJE: 24/6/2019.

Rescisão por culpa do comprador – inaplicabilidade do CDC

“Comprovado que a não conclusão de contrato de compra e venda de imóvel firmado entre particulares se deu por culpa do comprador, em razão da não obtenção de financiamento imobiliário para pagamento do valor do imóvel, não há que falar em devolução das arras confirmatórias, consoante preceito contido no artigo 418, do Código Civil. A retenção das arras dadas pelo contratante inadimplente não configura pagamento indevido ou enriquecimento sem causa.”

Acórdão 1157527, 00071512920168070020, Relator: ESDRAS NEVES, 6ª Turma Cível, data de julgamento: 13/3/2019, publicado no DJE: 25/3/2019.

Rescisão por culpa concorrente – status quo ante

”Nos contratos de promessa de compra e venda não executados por desistência do promitente comprador, as arras entregues como princípio de pagamento são perdidas em favor do promitente vendedor. Firmada a culpa concorrente do promitente vendedor, representada pelo corretor de imóveis, por descumprimento da boa-fé contratual, incabível a perda das arras em desfavor da promitente compradora.”

Acórdão 980843, 20140710259766APC, Relator: CARMELITA BRASIL, 2ª Turma Cível, data de julgamento: 16/11/2016, publicado no DJE: 21/11/2016.

• STJ

Arras confirmatórias – garantia do negócio de compra e venda – impossibilidade de retenção

“3. ‘Importa consignar que esta Corte Superior perfilha o entendimento de que as arras confirmatórias não se confundem com a prefixação de perdas e danos, tal como ocorre com o instituto das arras penitenciais, visto que servem como garantia do negócio e possuem característica de início de pagamento, razão pela qual não podem ser objeto de retenção na resolução contratual por inadimplemento do comprador (AgInt no AgRg no REsp 1197860/SC, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO).’ 4. Nos termos da Súmula 543/STJ, ‘Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento’.” AgInt no AREsp 1503936/SP

Referências

Arts. 418 e 420 do Código Civil;

Art. 53 do Código de Defesa do Consumidor.

Fonte: TJDFT