Prazo máximo de prorrogação do contrato locatício não residencial estabelecido em ação renovatória

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Segundo o entendimento do Superior Tribunal de Justiça o prazo máximo de prorrogação do contrato locatício não residencial estabelecido em ação renovatória é de cinco anos. Jurisprudência em Teses – Edição nº 53

Esse entendimento se demonstra no seguinte julgado:

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO. AÇÃO RENOVATÓRIA. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. EXTINÇÃO. PRAZO MÍNIMO. COMPROVAÇÃO. AUSÊNCIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. PROVA ORAL. INDEFERIMENTO. LIVRE CONVENCIMENTO MOTIVADO. IMPRESCINDIBILIDADE DA PROVA. JUÍZO. MATÉRIA FÁTICA. REEXAME. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. SIMILITUDE FÁTICA. INEXISTÊNCIA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Ação renovatória extinta com fundamento no art. 485, VI, do CPC/2015 em virtude da não comprovação do prazo mínimo de 5 (cinco) anos a que se refere o inciso II do art. 51 da Lei nº 8.245/1991. 3. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 4. O nosso sistema processual civil é orientado pelo princípio do livre convencimento motivado, cabendo ao julgador determinar as provas que entender necessárias à instrução do processo, bem como indeferir aquelas que considerar inúteis ou protelatórias. 5. Modificar a conclusão do tribunal de origem, soberano quanto à análise da necessidade ou não de se produzir outras provas, além daquelas já constantes dos autos, demandaria o reexame do contexto fático-probatório dos autos, providência vedada em recurso especial, haja vista o óbice da Súmula nº 7/STJ. 6. O simples aditamento do contrato prevendo a expedição de boletos para pagamento dos aluguéis em nome de um condomínio não se presta à modificação da relação locatícia originária, notadamente se o contrato contém cláusula vedando expressamente a possibilidade de sublocação ou cessão do imóvel. 7. A ausência de similitude fática entre os julgados confrontados impede o conhecimento do dissídio jurisprudencial. 8. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp 1236687/SC, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/04/2018, DJe 04/05/2018)

O Ponto Empresarial é um dos fatores preponderantes para o sucesso empresarial.[1]

Tendo em vista essa constatação, se preenchidos alguns pressupostos legais, o empresário locatário tem direito de se manter inerente ao Ponto Empresarial.[2]

Para garantir o exercício do direito de inerência ao Ponto Empresarial do empresário locatário do imóvel o legislador incluiu ordenamento jurídico a possibilidade de o empresário pretender a renovação compulsória do contrato de locação empresarial, justamente para exercer seu direito de inerência ao ponto.[3]

O contrato de locação realizado entre empresários deve ser tratado como contrato empresarial.  O exercício do direito de exigir a renovação compulsória do contrato de locação, no entanto, está condicionado aos requisitos legais.

A matéria está disciplinada, basicamente, na lei nº 8.245/91, Lei de Locações.

A petição inicial da ação renovatória, nos termos do art. 72 da Lei de Locações, deverá ser instruída com: i) prova do preenchimento dos requisitos indicados nos incisos I, II e III do art. 51; ii) prova do exato cumprimento do contrato em curso; iii) prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia; iv) indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação; v)  indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no ministério da fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira; vi) prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for; vii) prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.

O artigo 51 da referida lei indica os principais requisitos para que o empresário possa pretender a renovação compulsória.

O primeiro requisito indicado na lei é a existência de um contrato escrito. Embora a locação, de modo geral, seja um contrato em que não se exige forma escrita, para dar ensejo à propositura da ação renovatória o empresário locatário deve ter firmado um contrato necessariamente escrito.

Além de escrito, somente a contratação por tempo determinado, de no mínimo 5 anos, dará ensejo à ação renovatória.

Em todo o caso, admite-se a soma de contratos por tempo determinado, desde que não haja solução de continuidade entre eles.

Para pretender a renovação compulsória o empresário locatário também deverá provar que exerce regularmente a mesma atividade empresarial, nos últimos 3 anos que antecedem o pedido de renovação.

Este requisito serve para demonstrar que o empresário já se consolidou fisicamente na região em que se encontra o ponto, por conseguinte, possui uma clientela que precisa preservar.

Sob pena de decadência, o empresário locatário deverá propor a ação renovatória nos 6 (seis) primeiros meses do último ano de vigência do contrato que se pretende renovar.

Proposta a demanda renovatória, o locador poderá apresentar as exceções de retomada, indicadas no art. 52 da Lei de Locações. As exceções de retomada são as defesas que poderão ser apresentas pelo locador para resistir à pretensão renovatória e, por conseguinte, retomar a posse do imóvel.

Se o pedido for julgado procedente o contrato será renovado

Caso o pedido renovatório seja julgado improcedente, não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo para desocupação voluntária no prazo de 30 (trinta) dias. A expedição do mencionado mandado está condicionada ao prévio requerimento do locador na contestação.

Confira os seguintes enunciados das Jornadas de Direito Comercial do Conselho da Justiça Federal:

O enunciado número 24 das Jornadas de Direito Comercial do Conselho da Justiça Federal – CJF dispõe que os contratos empresariais coligados, concretamente formados por unidade de interesses econômicos, permitem a arguição da exceção de contrato não cumprido, salvo quando a obrigação inadimplida for de escassa importância.

O enunciado número 26 das Jornadas de Direito Comercial do Conselho da Justiça Federal – CJF prevê que o contrato empresarial cumpre sua função social quando não acarreta prejuízo a direitos ou interesses, difusos ou coletivos, de titularidade de sujeitos não participantes da relação negocial.

O enunciado número 28 das Jornadas de Direito Comercial do Conselho da Justiça Federal – CJF reconhece que em razão do profissionalismo com que os empresários devem exercer sua atividade, os contratos empresariais não podem ser anulados pelo vício da lesão fundada na inexperiência.

O enunciado número 29 das Jornadas de Direito Comercial do Conselho da Justiça Federal – CJF propõe que se aplicam aos negócios jurídicos entre empresários a função social do contrato e a boa-fé objetiva (arts. 421 e 422 do Código Civil), em conformidade com as especificidades dos contratos empresariais.

Referências

ASSIS, Araken de. Cumprimento da sentença. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/196/edicao-1/cumprimento-da-sentenca

AURELLI, Arlete Inês. Juízo de admissibilidade. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.

FERRARI NETO, Luiz Antonio. Penhora. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.

LIBÓRIO, Daniela Campos, SAULE JÚNIOR, Nelson. Direito à cidade e institutos de proteção dos territórios urbanos de grupos sociais vulneráveis. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Direito Administrativo e Constitucional. Vidal Serrano Nunes Jr., Maurício Zockun, Carolina Zancaner Zockun, André Luiz Freire (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.

LOPES, João Batista. Tutela antecipada. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.

MARCATO, Antonio Carlos. Ação de consignação em pagamento. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.

OLIVEIRA NETO, Olavo de. Conexão e continência. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.

PERES, Tatiana Bonatti. Locação empresarial. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Direito Comercial. Fábio Ulhoa Coelho, Marcus Elidius Michelli de Almeida (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.

PERES, Tatiana Bonatti. Shopping center. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Direito Comercial. Fábio Ulhoa Coelho, Marcus Elidius Michelli de Almeida (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.

SOUZA, Gelson Amaro. Valor da causa. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.

SOUZA, Luiz Sérgio Fernandes. Abuso do direito. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Teoria Geral e Filosofia do Direito. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga, André Luiz Freire (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.

[1] “[…] O aspecto geográfico ganha importância, visto que a principal característica do estabelecimento empresarial, sua capacidade de gerar lucros ao titular (goodwill), sofre influência direta do local onde está instalado. Outra consequência é a valorização do próprio imóvel em função da atividade econômica ali explorada. […] Não só o mercado reconhece o aspecto econômico pertinente ao ponto comercial, sendo também abrigado pelo direito positivo, se constituindo um dos fundamentos da proteção outorgada ao estabelecimento empresarial. Portanto, é um direito subjetivo, considerado um bem imaterial (art. 83, III, do CC), dotado de valor econômico, atrelado ao estabelecimento empresarial instalado no local e, portanto, elemento integrante deste. […] O ponto comercial é juridicamente protegido, independentemente do título sob o qual o empresário ali se encontra, se mediante uma relação obrigacional (locação) ou pela propriedade do imóvel, variando a forma da tutela jurídica. ” BARBOSA, Pedro Henrique Laranjeira. Locação empresarial. Tratado de Direito Comercial. Fabio Ulhoa Coelho (coord.), volume 6: Estabelecimento Empresarial, Propriedade Industrial e Direito da Concorrência. 1ª ed. São Paulo: Saraiva, 2015, p.121.

[2] […] cumpre distinguir o ponto comercial e o direito à renovação do contrato de locação empresarial. O primeiro corresponde ao direito subjetivo que detém o empresário sobre o local em que está instalado o estabelecimento, adquirido por meio da aquisição da propriedade ou através de relação jurídica obrigacional, não dependendo do último para existir. O direito à renovação compulsória também é direito, mas diferente do ponto comercial. É direito de caráter misto, já que está fundado em uma relação jurídica e se manifesta sobre um bem imóvel, sendo oponível erga omnes.” BARBOSA, Pedro Henrique Laranjeira. Locação empresarial. Tratado de Direito Comercial. Fabio Ulhoa Coelho (coord.), volume 6: Estabelecimento Empresarial, Propriedade Industrial e Direito da Concorrência. 1ª ed. São Paulo: Saraiva, 2015, p.121.

[3] “Locação é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a conceder à outra o uso e gozo de uma coisa infungível, por tempo determinado ou indeterminado, e mediante certa retribuição, chamada de aluguel. A locação empresarial é a locação de imóvel urbano para fins não residenciais, isto é, para finalidades comerciais ou industriais, exceto as finalidades agrícolas, pecuárias, agropecuárias, extrativistas ou mistas, que são consideradas locações de imóvel rural (por sua destinação), independentemente de sua localização. Tais locações são chamadas de arrendamentos e regidas por outra lei especial, o Estatuto da Terra e seu Regulamento (Lei 4.504/1964 e Decreto 59.566/1966). A locação empresarial está regulada pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), a qual apresenta uma série de direitos ao locatário, que lhe são assegurados, independentemente de previsão contratual, visando, dentre outras coisas, a proteção da atividade empresária e do “ponto”.  Assim como a Lei do Inquilinato protege o direito à moradia, em contratos residenciais, protege o ponto empresarial em contratos não-residenciais, e assegura ao empresário urbano o direito de preferência, para a preservação da atividade, independentemente do tamanho da empresa” PERES, Tatiana Bonatti. Locação empresarial. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Direito Comercial. Fábio Ulhoa Coelho, Marcus Elidius Michelli de Almeida (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/234/edicao-1/locacao-empresarial

 

Antonio Evangelista de Souza Netto
Juiz de Direito Titular de Entrância Final do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná. Doutor e mestre em Direito pela PUC/SP. Pós-doutorando em Direito pela Universidade de Salamanca - Espanha. Pós-doutorando em Direito pela Universitá degli Studi di Messina - Itália. Coordenador do Núcleo de EAD da Escola da Magistratura do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná - EMAP.

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