Reparação de danos pela inobservância do direito de preferência do locatário na aquisição do imóvel

Foi decidido pelo Superior Tribunal de Justiça que a inobservância do direito de preferência do locatário na aquisição do imóvel enseja o pedido de perdas e danos, que não se condiciona ao prévio registro do contrato de locação na matrícula imobiliária. Jurisprudência em Teses – Edição nº 80

Essa orientação consta do seguinte julgado:

AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. LOCATÁRIO. DIREITO DE PREFERÊNCIA. PERDAS E DANOS. REGISTRO DO CONTRATO. DESNECESSIDADE. DETERMINAÇÃO DE RETORNO DOS AUTOS PARA PROSSEGUIMENTO DO JULGAMENTO. 1. O pedido de perdas e danos decorrente de inobservância do direito de preferência do locatário na aquisição do imóvel não está condicionado ao prévio registro do contrato de locação, nos termos do art. 33 da Lei n. 8.245/91. 2. Observação ao Tribunal de origem para que analise, na renovação do julgamento do recurso de apelação, a questão da aplicabilidade da Lei do Inquilinato ao contrato de locação celebrado entre as partes. 3. Agravo regimental a que se nega provimento. (AgRg nos EDcl no REsp 1300580/RS, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 10/03/2016, DJe 16/03/2016)

O locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros.^[5]

Sempre que o locador pretender alienar o imóvel deve antes informar o locatário para que tenha oportunidade de exercer o direito de preferência.

Essa informação prévia deve vir acompanhada de todos os detalhes do negócio, inclusive preço e forma de pagamento.

Recebida a notícia do locador, o locatário terá o prazo de 30 (trinta) dias para informar, de maneira inequívoca, se pretende exercer o direito de preferência.

Se o locador manifestar interesse inequívoco na aquisição, o locador será responsável pela reparação de danos decorrentes da desistência futura do negócio.

O locatário não terá direito de aquisição preferencial nas hipóteses de perda, alienação decisão judicial, do bem. Também não haverá direito de preferência nos casos em que o bem for dado em permuta, doação, integralização de capital social, cisão, fusão e incorporação societária.

Além disso não haverá direito de preferência nos casos de constituição da propriedade fiduciária ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial.^[6]

Para que terceiros tenham conhecimento da locação e, consequentemente, do direito de preferência do locatário, é preciso que o contrato de locação esteja registado no cartório de registro de imóveis.

Nesse sentido, se o contrato de locação estiver registrado, o locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado. Esse requerimento deve ocorrer no prazo de 6 (seis) meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado, pelo menos 30 (trinta) dias antes da alienação, na matrícula do imóvel.

Se o contrato não estiver registrado, e houver aquisição do bem por terceiro boa-fé, o locatário não poderão pretender o desfazimento do negócio. Nesse caso, poderá apenas pretender a reparação de eventuais danos em face do locador ou terceiros cujas condutas tenham concorrido para os danos.

[1] Art. 5º da Lei nº 8.935/94.

[2] Art. 6º da Lei nº 8.935/94.

[3] Art. 6º da Lei nº 8.935/94.

[4] Art. 12 da Lei nº 8.935/94

[5] Artigo 27 e seguintes da lei nº 8.245/91.

[6] Essa regra só se aplica aos contratos realizados a partir de 1^o de outubro de 2001