Condição de justo título do contrato de promessa de compra e venda para aquisição da propriedade por usucapião

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Prevalece no Superior Tribunal de Justiça a orientação de que o contrato de promessa de compra e venda constitui justo título apto a ensejar a aquisição da propriedade por usucapião. Jurisprudência em Teses – Edição nº 133

Essa conclusão se esboça no seguinte julgado:

AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DESERÇÃO. ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA. RENOVAÇÃO DO PEDIDO. DESNECESSIDADE. PROCESSUAL CIVIL. VIOLAÇÃO DO ART. 535 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. 1. A assistência judiciária gratuita estende-se a todas as instâncias e a todos os atos do processo. 2. A renovação do pedido ou a comprovação de que a parte recorrente é beneficiária da justiça gratuita não é necessária quando da interposição do recurso especial. 3. Afasta-se a alegada violação do art. 535 do CPC quando o acórdão recorrido, integrado pelo julgado proferido nos embargos de declaração, dirime, de forma expressa, congruente e motivada, as questões suscitadas nas razões recursais. 4. O contrato de promessa de compra e venda constitui justo título apto a ensejar a aquisição da propriedade por usucapião. 5. A hipoteca firmada entre o antigo proprietário do imóvel e o agente financiador da obra não atinge o terceiro adquirente. Incidência da Súmula n. 308/STJ. 6. A execução da garantia pelo agente financeiro em desfavor apenas do proprietário do imóvel não interrompe a prescrição da ação de usucapião por não constituir resistência à posse de quem pleiteia a prescrição aquisitiva. 7. Agravo regimental parcialmente provido. (AgRg no AREsp 600.900/SP, Rel. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, TERCEIRA TURMA, julgado em 01/09/2015, DJe 08/09/2015)

Nos termos dos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, o promitente comprador pode obter o direito real à aquisição do imóvel, caso realize uma promessa de compra e venda sem possibilidade de arrependimento.[1]

Para esse propósito, a promessa de compra e venda pode ser concretizada por instrumento público ou particular, devidamente registrado no correspondente Cartório de Registro de Imóveis.[2]

O enunciado nº 435 das Jornadas de Direito Civil do CJF prevê que “o contrato de promessa de permuta de bens imóveis é título passível de registro na matrícula imobiliária.”

Além disso, o promitente comprador titular do mencionado direito real poderá exigir a outorga da escritura definitiva de compra e venda do imóvel.[3]

Nesse passo, de acordo com o enunciado nº 87 das Jornadas de Direito Civil do CJF “também se considera título translativo, para fins do art. 1.245 do novo Código Civil, a promessa de compra e venda devidamente quitada.

Considerando essas premissas, o promitente vendedor, ou terceiros cessionários do direito, estará obrigado a outorgar a escritura definitiva. Caso o promitente vendedor ou o terceiro não o façam, o promitente comprador poderá requerer a adjudicação do bem.[4]

Segundo o enunciado nº 95 das Jornadas de Direito Civil do CJF “o direito à adjudicação compulsória (art. 1.418 do novo Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário (Súmula n. 239 do STJ).”

Confira os seguintes enunciados da VIII Jornada de Direito Civil do CJF:

ENUNCIADO 623 – Art. 504: Ainda que sejam muitos os condôminos, não há direito de preferência na venda da fração de um bem entre dois coproprietários, pois a regra prevista no art. 504, parágrafo único, do Código Civil, visa somente a resolver eventual concorrência entre condôminos na alienação da fração a estranhos ao condomínio.

ENUNCIADO 624 – Art. 1.247: A anulação do registro, prevista no art. 1.247 do Código Civil, não autoriza a exclusão dos dados invalidados do teor da matrícula.

ENUNCIADO 625 – Art. 1.358: A incorporação imobiliária que tenha por objeto o condomínio de lotes poderá ser submetida ao regime do patrimônio de afetação, na forma da lei especial.

ENUNCIADO 626 – Art. 1.428: Não afronta o art. 1.428 do Código Civil, em relações paritárias, o pacto marciano, cláusula contratual que autoriza que o credor se torne proprietário da coisa objeto da garantia mediante aferição de seu justo valor e restituição do supérfluo (valor do bem em garantia que excede o da dívida).

ENUNCIADO 627 – Art. 1.510: O direito real de laje é passível de usucapião.

ENUNCIADO 628 – Art. 1.711: Os patrimônios de afetação não se submetem aos efeitos de recuperação judicial da sociedade instituidora e prosseguirão sua atividade com autonomia e incomunicáveis em relação ao seu patrimônio geral, aos demais patrimônios de afetação por ela constituídos e ao plano de recuperação até que extintos, nos termos da legislação respectiva, quando seu resultado patrimonial, positivo ou negativo, será incorporado ao patrimônio geral da sociedade instituidora.

 

Referências

Para aprofundamento dos estudos, confira as seguintes referências:

ASSIS, Araken de. Cumprimento da sentença. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.

AURELLI, Arlete Inês. Juízo de admissibilidade. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.

CARNACCHIONI, Daniel Eduardo. Curso de Direito Civil [livro eletrônico]: Direitos reais. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2014.

CHALHUB, Melhim Namem. Direitos Reais [livro eletrônico]. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2014.

COELHO, Fabio Ulhôa. Curso de Direito Civil, v. 4. São Paulo: Saraiva, 2009.

DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro, v. 4. São Paulo: Saraiva, 2011.

FERRARI NETO, Luiz Antonio. Penhora. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.

GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro, v. 5.  São Paulo: Saraiva, 2012.

LIBÓRIO, Daniela Campos, SAULE JÚNIOR, Nelson. Princípios e instrumentos de política urbana. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Direito Administrativo e Constitucional. Vidal Serrano Nunes Jr., Maurício Zockun, Carolina Zancaner Zockun, André Luiz Freire (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.

MARTINS, Sandro Gilbert. Citação. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.

MAZZEI, Rodrigo, GONÇALVES, Tiago Figueiredo. Embargo de terceiro. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.

MELLO, Henrique Ferraz de. Ação de usucapião. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.

MIRANDA, Pontes de. Tratado de Direito Privado. Parte Especial. Tomo XII: Direito das Coisas. Condomínio. Terras Devolutas. São Paulo: RT, 2012.

OLIVEIRA, Swarai Cervone. Contestação. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.

PENTEADO, Luciano de Camargo. Direito das coisas [livro eletrônico]. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2014.

PERES, Tatiana Bonatti. Locação empresarial. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Direito Comercial. Fábio Ulhoa Coelho, Marcus Elidius Michelli de Almeida (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.

SAULE JÚNIOR, Nelson. Direito à cidade e institutos de proteção dos territórios urbanos de grupos sociais vulneráveis. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Direito Administrativo e Constitucional. Vidal Serrano Nunes Jr., Maurício Zockun, Carolina Zancaner Zockun, André Luiz Freire (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.

VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais, v. 5. São Paulo: Atlas, 2009.

[1] “ Das ações desconstitutivas, a exemplo da resolução do contrato por inadimplemento (art. 475 do CC), surgirá a chamada relação jurídica de liquidação (Legalschuldverhältnis), porque, além da liberação dos figurantes, em geral há necessidade de restituição ao estado anterior, mediante prestações recíprocas (v.g., resolvida a promessa de compra e venda, por inadimplemento imputável ao adquirente, o vendedor A restituirá o preço e o comprador B a posse do imóvel).” ASSIS, Araken de. Cumprimento da sentença. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/196/edicao-1/cumprimento-da-sentenca

[2] “De acordo com o art. 1.417 do CC, para a constituição do direito real em favor do promitente comprador, direito real à aquisição, a promessa de compra e venda deve ostentar três pressupostos fundamentais. O primeiro pressuposto é a materialização da vontade dos contratantes em documento escrito, que pode ser instrumento público ou particular. Não há necessidade de instrumento público para constituição do direito real à aquisição do imóvel em favor do promitente comprador. Basta o instrumento particular. Entretanto, é necessário que a vontade seja materializada em documento escrito. O segundo pressuposto para a constituição deste direito real é a ausência de cláusula de arrependimento. No contrato preliminar, promessa de compra e venda, celebrada por instrumento público ou privado, os interessados não podem pactuar o direito potestativo de desfazer o negócio jurídico ou se arrepender. O direito de arrependimento é a cláusula que confere aos parceiros a possibilidade de denunciar o contrato. A cláusula de arrependimento, ao teor do disposto no art. 1.417 do CC, retira a natureza real da promessa de compra e venda. No silêncio, não há possibilidade de arrependimento unilateral. O terceiro e principal pressuposto para a formalização do direito real à aquisição em favor do promitente comprador é o registro do contrato no Cartório de Registro de Imóveis. Assim, presentes os pressupostos retromencionados, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.” CARNACCHIONI, Daniel Eduardo. Curso de Direito Civil [livro eletrônico]: Direitos reais. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2014.

[3] “Tem legitimidade ativa para a ação de embargos de terceiro o promissário comprador cuja promessa não se encontra ainda inscrita no registro de imóveis. É o que ademais restou assentado no verbete 84 da Súmula do STJ (É admissível a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda do compromisso de compra e venda de imóvel, ainda que desprovido do registro), que tornou prejudicado o entendimento antes externado no verbete 621 do STF (Não enseja embargos de terceiro à penhora a promessa de compra e venda não inscrita no registro de imóveis). Em plano atinente não à admissibilidade dos embargos, sim ao seu mérito, mostra-se acertada a doutrina de Humberto Theodoro Jr. no sentido de que na execução lastreada por hipoteca o direito do promissário comprador sobre o bem cede passo diante do direito real titularizado no credor hipotecário e na sequela que dele decorre. Por isso, a Súmula 84 não teria aplicação nesses casos.” MAZZEI, Rodrigo, GONÇALVES, Tiago Figueiredo. Embargo de terceiro. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/181/edicao-1/embargo-de-terceiro

[4] “A ação reivindicatória é a ação petitória por excelência. É direito elementar e fundamental do proprietário a sequela; ir buscar a coisa onde se encontra e em poder de quem se encontra. Deflui daí a faculdade de o proprietário recuperar a coisa.”  VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais, v. 5. São Paulo: Atlas, 2009, p. 225.

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