Foi decidido pelo Superior Tribunal de Justiça que o art. 19 da Lei n. 8.245/91, ao regular a revisão judicial do aluguel, consagrou a adoção da teoria da imprevisão no âmbito das locações urbanas, disponibilizando aos contratantes um instrumento jurídico para a manutenção do equilíbrio econômico do contrato. Jurisprudência em Teses – Edição nº 53
Essa orientação consta do seguinte julgado:
RECURSO ESPECIAL – AÇÃO REVISIONAL DE ALUGUEL AJUIZADA PELA SOCIEDADE EMPRESÁRIA LOCATÁRIA, POSTULANDO A REDUÇÃO DO VALOR CONTRATADO ORIGINALMENTE, SEM QUALQUER MENÇÃO À OCORRÊNCIA DE ALTERAÇÃO DAS BASES ECONÔMICAS ORIGINÁRIAS – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA PELO TRIBUNAL ESTADUAL. INSURGÊNCIA DA LOCADORA. Ação revisional de aluguel de terreno urbano (situado em Itajaí – SC, com área de 5.694 metros quadrados, destinado à instalação de posto de abastecimento de veículos e loja de conveniência) intentada pela locatária, com o objetivo de adequar o valor contratado (R$ 12.000,00 com correção anual pelo IGP-M) ao preço de mercado. Sentença de procedência, confirmada pelo Tribunal de origem, em que se reduziu o valor do aluguel para R$ 6.247,78 (seis mil, duzentos e quarenta e sete reais e setenta e oito centavos) a partir da propositura da demanda. 1. Violação do artigo 535 do CPC não configurada. Acórdão estadual que enfrentou todos os aspectos essenciais à resolução da controvérsia, revelando-se desnecessário ao magistrado rebater cada um dos argumentos declinados pela parte. 2. Descabimento da ação revisional de aluguel prevista no artigo 19 da Lei 8.245/91. A intervenção do Poder Judiciário na relação locatícia, à luz da teoria da imprevisão, exige a demonstração da alteração das bases econômicas iniciais do contrato, de modo a não se prestar ao mero propósito de redução do valor locativo, livremente ajustado ao tempo da celebração, solapando os alicerces do pactuado, pois significaria ingerência indevida na autonomia das partes que, ao considerarem as circunstâncias vigentes à época da realização do negócio – as quais permaneceram inalteradas -, elegeram o valor do aluguel e seu fator de atualização, notadamente quando a locatária, na inicial, não faz alusão a qualquer aumento excessivo e imprevisto do aluguel em virtude da correção monetária, aplicada conforme o indexador estabelecido no contrato, e não vislumbrada sua vulnerabilidade. Hipótese em que sobressai o propósito meramente econômico da locatária de obter a redução do valor locativo originariamente pactuado para
R$ 3.000,00 (três mil reais), sem qualquer respaldo em imprevista mudança da base negocial, o que refoge da finalidade da ação de revisão do aluguel prevista no artigo 19 da Lei 8.245/91, traduzindo evidente ausência de interesse processual da parte, na modalidade de inadequação da via eleita. Ainda que assim não fosse, é certo que o manejo de demanda judicial, buscando alterar elemento essencial do contrato, sem qualquer justificativa plausível (à luz da teoria da imprevisão), a não ser a vontade de reduzir os custos decorrentes do desenvolvimento de atividade comercial altamente rentável, constitui vedado comportamento contraditório (nemo potest venire contra factum proprium) por parte da locatária, revelando flagrante inobservância da cláusula geral da boa-fé objetiva. 3. Recurso especial da locadora provido, para julgar improcedente a pretensão deduzida na inicial, invertidos os ônus sucumbenciais. (REsp 1300831/PR, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 27/03/2014, DJe 30/04/2014)
A locação poderá ser ajustada com ou sem prazo.
O aluguel também poderá ser livremente pactuado entre os contratantes. Caso não haja acordo nesse sentido, conforme previsão do art. 19 da Lei de Locações, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, as partes poderão pretender a revisão judicial do aluguel.
O princípio da obrigatoriedade preconiza que o contrato é uma lei que vincula as partes e que não pode ser alterada. O alcance do princípio da obrigatoriedade é limitado principalmente pela teoria da imprevisão. De todo modo, a revisão contratual será sempre excepcional.[1]
Entre outros motivos, nos termos do art. 9º da Lei de Locações, a locação poderá ser desfeita: i) por mútuo acordo;[2] ii) em decorrência da prática de infração legal ou contratual; iii) em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; iv) para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse permiti-las.
Exceto nos casos de desapropriação, independentemente do motivo que der ensejo ao rompimento do contrato de locação, a retomada do imóvel pelo locador deverá ser pretendida mediante a propositura de uma demanda de despejo.[3]
Salvo ajuste contratual em sentido diverso, para conhecer, processar e julgar as demandas que cuidam de despejo será competente o juízo do lugar do imóvel.
Nas demandas de despejo o valor da causa[4], como regra, corresponderá a doze meses de aluguel. No caso de rompimento da locação em virtude de extinção do contrato de trabalho do locatário, o valor da causa será correspondente a três salários vigentes no momento do ajuizamento da demanda.
Preenchidos os requisitos ligais, nos termos do art. 59 da Lei de Locações, após a propositura da demanda de despejo, o juiz poderá determinar liminarmente a desocupação do imóvel no prazo de quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária. A desocupação liminar, com regra, estará condicionada à garantia do juízo, mediante oferta de caução no valor de três meses de aluguel.
Além disso, essa modalidade procedimental só poderá ser utilizada se o fundamento do pedido de despejo estiver elencado nos incisos do art. 59 da Lei de Locações.
Os fundamentos que autorizam o deferimento da desocupação liminar do imóvel são os seguintes: i) despejo por descumprimento do mútuo acordo, celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento; ii) despejo em virtude da extinção do contrato de trabalho do locatário, demonstrada por prova escrita ou audiência prévia; iii) despejo pelo término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a demanda de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato; iv) despejo por morte do locatário que não deixar sucessor legítimo na locação; v) despejo pela permanência do sublocatário no imóvel, após a extinção da locação celebrada com o locatário; vi) despejo pela necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; vii) despejo pela ausência de apresentação de nova garantia, após trinta dias da notificação do locador; viii) despejo pelo término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a demanda em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; ix) despejo por falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de garantias.
Nas demandas de despejo por falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, nos moldes do art. 62 da Lei de Locações, poderá haver cumulação de pedidos de rescisão da locação e de cobrança dos aluguéis e acessórios.[5] Nesses casos, o locatário será citado sozinho para responder ao pedido de rescisão e o fiador[6] será citado juntamente com o locatário para responder ao pedido de cobrança.
Por ocasião da resposta, o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado.
Conforme previsão do art. 62 da Lei de Locações, nesse caso, o pagamento deverá compreender, cumulativamente, o seguinte[7]: i) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação; ii) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis; iii) os juros de mora; iv) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa.
Referências
ASSIS, Araken de. Cumprimento da sentença. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/196/edicao-1/cumprimento-da-sentenca
AURELLI, Arlete Inês. Juízo de admissibilidade. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.
FERRARI NETO, Luiz Antonio. Penhora. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.
LIBÓRIO, Daniela Campos, SAULE JÚNIOR, Nelson. Direito à cidade e institutos de proteção dos territórios urbanos de grupos sociais vulneráveis. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Direito Administrativo e Constitucional. Vidal Serrano Nunes Jr., Maurício Zockun, Carolina Zancaner Zockun, André Luiz Freire (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.
LOPES, João Batista. Tutela antecipada. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.
MARCATO, Antonio Carlos. Ação de consignação em pagamento. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.
OLIVEIRA NETO, Olavo de. Conexão e continência. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.
PERES, Tatiana Bonatti. Locação empresarial. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Direito Comercial. Fábio Ulhoa Coelho, Marcus Elidius Michelli de Almeida (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.
PERES, Tatiana Bonatti. Shopping center. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Direito Comercial. Fábio Ulhoa Coelho, Marcus Elidius Michelli de Almeida (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.
SOUZA, Gelson Amaro. Valor da causa. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.
SOUZA, Luiz Sérgio Fernandes. Abuso do direito. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Teoria Geral e Filosofia do Direito. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga, André Luiz Freire (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.
[1] DIREITO EMPRESARIAL. CONTRATOS. COMPRA E VENDA DE COISA FUTURA (SOJA). TEORIA DA IMPREVISÃO. ONEROSIDADE EXCESSIVA. INAPLICABILIDADE. 1. Contratos empresariais não devem ser tratados da mesma forma que contratos cíveis em geral ou contratos de consumo. Nestes admite-se o dirigismo contratual. Naqueles devem prevalecer os princípios da autonomia da vontade e da força obrigatória das avenças. 2. Direito Civil e Direito Empresarial, ainda que ramos do Direito Privado, submetem-se a regras e princípios próprios. O fato de o Código Civil de 2002 ter submetido os contratos cíveis e empresariais às mesmas regras gerais não significa que estes contratos sejam essencialmente iguais. 3. O caso dos autos tem peculiaridades que impedem a aplicação da teoria da imprevisão, de que trata o Art. 478 do CC/2002: (i) os contratos em discussão não são de execução continuada ou diferida, mas contratos de compra e venda de coisa futura, a preço fixo, (ii) a alta do preço da soja não tornou a prestação de uma das partes excessivamente onerosa, mas apenas reduziu o lucro esperado pelo produtor rural e (iii) a variação cambial que alterou a cotação da soja não configurou um acontecimento extraordinário e imprevisível, porque ambas as partes contratantes conhecem o mercado em que atuam, pois são profissionais do ramo e sabem que tais flutuações são possíveis. 5. Recurso especial conhecido e provido. (Resp. 936.741/GO, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado em 03/11/2011, DJe 08/03/2012)
[2] “Consoante o art. 515, § 2.°, a autocomposição judicial pode abranger terceiro(s), ou seja, quem não figura como parte no processo pendente, e envolver matéria estranha a objeto litigioso. Não fica muito claro se, além da matéria alheia ao objeto litigioso e da inserção de terceiro(s) no negócio jurídico submetido à homologação, também devem as partes compor o objeto litigioso. Porém, admitindo-se a homologação de autocomposição extrajudicial “de qualquer natureza” (art. 515, III), a questão parece secundária. Que a transação judicial possa se referir a matéria estranha ao processo, a par de regular a própria res in judicium deducta, é questão induvidosa; o problema sempre residiu em outro aspecto: o alcance da resolução judicial. Por exemplo, na ação de despejo movida por A contra B, fundada em inadimplemento de B, as partes transacionam, e, além da dissolução do contrato, fixando prazo para a desocupação do imóvel pelo inquilino, e da disciplina quanto aos locativos, também incluem cláusula versando o dever de reparar o dano sofrido pelo bem, no curso do contrato, o seu montante e atribuindo a obrigação de pagar a C (v.g., o pai de B). Este último tópico, alheio ao objeto litigioso, adquire a mesma estabilidade e submete-se ao mesmo remédio de rescisão conferido ao negócio jurídico quanto ao objeto litigioso. Do contrário, nenhuma necessidade haveria de o legislador intervir, acrescentando a cláusula do art. 515, § 2º.” ASSIS, Araken de. Cumprimento da sentença. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/196/edicao-1/cumprimento-da-sentenca
[3] “[…] como era o caso da existência de conexão entre uma ação de despejo por falta de pagamento e uma ação de consignação em pagamento propostas entre as mesmas partes, situação que não era resolvida pela teoria e que, no passado, acabou gerando enormes debates nos tribunais, até que restasse pacificado o entendimento da existência de conexão entre tais tipos de feitos.” OLIVEIRA NETO, Olavo de. Conexão e continência. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/179/edicao-1/conexao-e-continencia
[4] “Por mais que possa parecer subjetivo, o valor da causa será sempre extraído de forma objetiva. Apenas a causa de pedir que vai indicar a finalidade do processo é que é subjetiva, em localização exterior, como pedido a título de domínio ou a título de despejo etc. A eleição do pedido é subjetiva do autor que pode eleger o pedido de acordo com a sua vontade e subjetividade; todavia, uma vez eleito o pedido, o valor deve ser objetivamente retirado deste. O valor da causa deve sempre corresponder ao valor do pedido, ou ainda, em outros termos, deve corresponder ao benefício pretendido pelo autor.” SOUZA, Gelson Amaro. Valor da causa. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/190/edicao-1/valor-da-causa
[5] “Nesta hipótese, deverá o locador ajuizar a competente ação de despejo, com pedido de rescisão contratual e cobrança dos aluguéis em atraso. A denúncia antecipada pelo locador com base na ausência de pagamento de alugueis, não exclui o direito de o locatário purgar a mora no prazo da contestação da ação de despejo, com vistas a evitar a resolução do contrato. É o que se verifica do art. 62, II da Lei do Inquilinato. O despejo do locatário é cabível não apenas na falta de pagamento de aluguéis, mas em outras hipóteses de inadimplemento grave. Se o inadimplemento for de obrigação de menor relevância, deve-se prestigiar o direito à manutenção do contrato, ressalvado, entretanto, o direito do locador a exigir o cumprimento da obrigação e exigir a multa aplicável pelo inadimplemento. Cabe despejo liminar, ou seja, com 15 dias para desocupação, independentemente da audiência da parte locatária e desde que prestada pelo locador a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento a falta de pagamento, se a locação estiver sem garantia, por falta de contratação ou pela extinção da garantia, independentemente do motivo.” PERES, Tatiana Bonatti. Locação empresarial. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Direito Comercial. Fábio Ulhoa Coelho, Marcus Elidius Michelli de Almeida (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/234/edicao-1/locacao-empresarial
[6] “[…] o Pleno do STF, por maioria, chegou a enfrentar a questão em 2006, mantendo tal entendimento desde então: FIADOR. Locação. Ação de despejo. Sentença de procedência. Execução. Responsabilidade solidária pelos débitos do afiançado. Penhora de seu imóvel residencial. Bem de família. Admissibilidade. Inexistência de afronta ao direito de moradia, previsto no art. 6º da CF. Constitucionalidade do art.3º, inc. VII, da Lei nº 8.009/90, com a redação da Lei nº 8.245/91. Recurso extraordinário desprovido. Votos vencidos. A penhorabilidade do bem de família do fiador do contrato de locação, objeto do art. 3º, inc. VII, da Lei nº 8.009, de 23 de março de 1990, com a redação da Lei nº 8.245, de 15 de outubro de 1991, não ofende o art. 6º da Constituição da República. O STJ recentemente editou enunciado de súmula 549 no mesmo sentido, inclusive. O interessante é que, se ao invés de prestar fiança, o terceiro garantidor optar por prestar hipoteca sobre sua residência, ele não a perderá (adotando-se o entendimento do próprio STJ). Não é demais destacar que a exceção prevista para a penhorabilidade do imóvel do fiador também existe na hipótese de se prestar hipoteca, não havendo qualquer exceção se a hipoteca está sendo prestada para garantia de dívidas próprias ou de terceiro. Diante destas considerações, pensamos que não deve haver exceção à penhora nas hipóteses de prestação de hipoteca, seja a garantia prestada em razão de dívida própria, seja prestada em razão de dívida de terceiro.” FERRARI NETO, Luiz Antonio. Penhora. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/203/edicao-1/penhora
[7] “São muitos os exemplos de proteção judicial contra o uso abusivo do direito. No Brasil, a jurisprudência se adiantou, seguindo a doutrina e legislação italianas, em matéria de sustação de protestos. Anteriormente à previsão do artigo 20 do Decreto-Lei 7.661, de 21 de junho de 1945, já se delineava uma tendência jurisprudencial, na base da noção do uso abusivo do direito de demanda, no sentido de punir aquele que requer a falência com manifesta intenção de prejudicar o comerciante. A edição do Decreto 24.150, de 20 de abril de 1934, veio resguardar a função econômica dos contratos, colocando o locatário comercial a salvo das exigências abusivas do senhorio, que, sob ameaça de apropriar-se do valor do ponto comercial, exigia luvas para a renovação do contrato. O Decreto, que partiu do Anteprojeto de Ribas Carneiro, contratado que fora pelo Sindicato dos Lojistas do Rio de Janeiro, encontrou inspiração na lei francesa de 1926, que é fruto da influência da doutrina e da jurisprudência. Também quanto ao abuso do direito de purgação de mora no pagamento do aluguel, cobrado em ação de despejo, foi precursora a orientação do Tribunal de Justiça de São Paulo.” SOUZA, Luiz Sérgio Fernandes. Abuso do direito. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Teoria Geral e Filosofia do Direito. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga, André Luiz Freire (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/167/edicao-1/abuso-do-direito
