O Superior Tribunal de Justiça concluiu que nas ações de despejo, renovatória ou revisional o recurso de apelação terá apenas efeito devolutivo, nos termos do art. 58, V, da Lei n. 8.245/1991. Jurisprudência em Teses – Edição nº 53
Essa diretriz é adotada no seguinte julgado:
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS. CUMPRIMENTO PROVISÓRIO DA SENTENÇA. POSSIBILIDADE. DECISÃO MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. 1. Não configura ofensa ao art. 535 do Código de Processo Civil de 1973 o fato de o col. Tribunal de origem, embora sem examinar individualmente cada um dos argumentos suscitados pela parte recorrente, adotar fundamentação contrária à pretensão da parte, suficiente para decidir integralmente a controvérsia. 2. Inexiste óbice ao cumprimento provisório da sentença proferida na ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis, mesmo na pendência de julgamento do recurso de apelação, recebido só no efeito devolutivo. 3. A posterior desocupação do imóvel não tem influência, no caso, diante da possibilidade de execução provisória da sentença no tocante à cobrança dos débitos atrasados. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp 544.885/RS, Rel. Ministro LÁZARO GUIMARÃES (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TRF 5ª REGIÃO), QUARTA TURMA, julgado em 14/08/2018, DJe 21/08/2018)
Salvo ajuste contratual em sentido diverso, para conhecer, processar e julgar as demandas que cuidam de despejo será competente o juízo do lugar do imóvel.
Nas demandas de despejo o valor da causa[1], como regra, corresponderá a doze meses de aluguel. No caso de rompimento da locação em virtude de extinção do contrato de trabalho do locatário, o valor da causa será correspondente a três salários vigentes no momento do ajuizamento da demanda.
Preenchidos os requisitos ligais, nos termos do art. 59 da Lei de Locações, após a propositura da demanda de despejo, o juiz poderá determinar liminarmente a desocupação do imóvel no prazo de quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária. A desocupação liminar, com regra, estará condicionada à garantia do juízo, mediante oferta de caução no valor de três meses de aluguel.
Além disso, essa modalidade procedimental só poderá ser utilizada se o fundamento do pedido de despejo estiver elencado nos incisos do art. 59 da Lei de Locações.
Os fundamentos que autorizam o deferimento da desocupação liminar do imóvel são os seguintes: i) despejo por descumprimento do mútuo acordo, celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento; ii) despejo em virtude da extinção do contrato de trabalho do locatário, demonstrada por prova escrita ou audiência prévia; iii) despejo pelo término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a demanda de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato; iv) despejo por morte do locatário que não deixar sucessor legítimo na locação; v) despejo pela permanência do sublocatário no imóvel, após a extinção da locação celebrada com o locatário; vi) despejo pela necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; vii) despejo pela ausência de apresentação de nova garantia, após trinta dias da notificação do locador; viii) despejo pelo término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a demanda em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; ix) despejo por falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de garantias.
Nas demandas de despejo por falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, nos moldes do art. 62 da Lei de Locações, poderá haver cumulação de pedidos de rescisão da locação e de cobrança dos aluguéis e acessórios.[2] Nesses casos, o locatário será citado sozinho para responder ao pedido de rescisão e o fiador[3] será citado juntamente com o locatário para responder ao pedido de cobrança.
Por ocasião da resposta, o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado.
Conforme previsão do art. 62 da Lei de Locações, nesse caso, o pagamento deverá compreender, cumulativamente, o seguinte[4]: i) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação; ii) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis; iii) os juros de mora; iv) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa.
Julgado procedente o pedido de despejo[5], o juiz determinará a expedição de mandado para desocupação voluntária, como regra, no prazo de até trinta dias.[6] O prazo para desocupação voluntária será de 15 dias se entre a citação e a sentença de primeira instância tiver decorrido mais de quatro meses.[7]
A desocupação voluntária também deverá se dar em quinze dias nos casos em que o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9o ou no § 2o do art. 46. [8]
Por fim, conforme previsão expressa do art. 58, V, da Lei de Locações, o recurso de apelação, em regra, terá apenas o efeito devolutivo.
Referências
ASSIS, Araken de. Cumprimento da sentença. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/196/edicao-1/cumprimento-da-sentenca
AURELLI, Arlete Inês. Juízo de admissibilidade. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.
FERRARI NETO, Luiz Antonio. Penhora. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.
LIBÓRIO, Daniela Campos, SAULE JÚNIOR, Nelson. Direito à cidade e institutos de proteção dos territórios urbanos de grupos sociais vulneráveis. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Direito Administrativo e Constitucional. Vidal Serrano Nunes Jr., Maurício Zockun, Carolina Zancaner Zockun, André Luiz Freire (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.
LOPES, João Batista. Tutela antecipada. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.
MARCATO, Antonio Carlos. Ação de consignação em pagamento. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.
OLIVEIRA NETO, Olavo de. Conexão e continência. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.
PERES, Tatiana Bonatti. Locação empresarial. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Direito Comercial. Fábio Ulhoa Coelho, Marcus Elidius Michelli de Almeida (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.
PERES, Tatiana Bonatti. Shopping center. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Direito Comercial. Fábio Ulhoa Coelho, Marcus Elidius Michelli de Almeida (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.
SOUZA, Gelson Amaro. Valor da causa. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.
SOUZA, Luiz Sérgio Fernandes. Abuso do direito. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Teoria Geral e Filosofia do Direito. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga, André Luiz Freire (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017.
[1] “Por mais que possa parecer subjetivo, o valor da causa será sempre extraído de forma objetiva. Apenas a causa de pedir que vai indicar a finalidade do processo é que é subjetiva, em localização exterior, como pedido a título de domínio ou a título de despejo etc. A eleição do pedido é subjetiva do autor que pode eleger o pedido de acordo com a sua vontade e subjetividade; todavia, uma vez eleito o pedido, o valor deve ser objetivamente retirado deste. O valor da causa deve sempre corresponder ao valor do pedido, ou ainda, em outros termos, deve corresponder ao benefício pretendido pelo autor.” SOUZA, Gelson Amaro. Valor da causa. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/190/edicao-1/valor-da-causa
[2] “Nesta hipótese, deverá o locador ajuizar a competente ação de despejo, com pedido de rescisão contratual e cobrança dos aluguéis em atraso. A denúncia antecipada pelo locador com base na ausência de pagamento de alugueis, não exclui o direito de o locatário purgar a mora no prazo da contestação da ação de despejo, com vistas a evitar a resolução do contrato. É o que se verifica do art. 62, II da Lei do Inquilinato. O despejo do locatário é cabível não apenas na falta de pagamento de aluguéis, mas em outras hipóteses de inadimplemento grave. Se o inadimplemento for de obrigação de menor relevância, deve-se prestigiar o direito à manutenção do contrato, ressalvado, entretanto, o direito do locador a exigir o cumprimento da obrigação e exigir a multa aplicável pelo inadimplemento. Cabe despejo liminar, ou seja, com 15 dias para desocupação, independentemente da audiência da parte locatária e desde que prestada pelo locador a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento a falta de pagamento, se a locação estiver sem garantia, por falta de contratação ou pela extinção da garantia, independentemente do motivo.” PERES, Tatiana Bonatti. Locação empresarial. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Direito Comercial. Fábio Ulhoa Coelho, Marcus Elidius Michelli de Almeida (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/234/edicao-1/locacao-empresarial
[3] “[…] o Pleno do STF, por maioria, chegou a enfrentar a questão em 2006, mantendo tal entendimento desde então: FIADOR. Locação. Ação de despejo. Sentença de procedência. Execução. Responsabilidade solidária pelos débitos do afiançado. Penhora de seu imóvel residencial. Bem de família. Admissibilidade. Inexistência de afronta ao direito de moradia, previsto no art. 6º da CF. Constitucionalidade do art.3º, inc. VII, da Lei nº 8.009/90, com a redação da Lei nº 8.245/91. Recurso extraordinário desprovido. Votos vencidos. A penhorabilidade do bem de família do fiador do contrato de locação, objeto do art. 3º, inc. VII, da Lei nº 8.009, de 23 de março de 1990, com a redação da Lei nº 8.245, de 15 de outubro de 1991, não ofende o art. 6º da Constituição da República. O STJ recentemente editou enunciado de súmula 549 no mesmo sentido, inclusive. O interessante é que, se ao invés de prestar fiança, o terceiro garantidor optar por prestar hipoteca sobre sua residência, ele não a perderá (adotando-se o entendimento do próprio STJ). Não é demais destacar que a exceção prevista para a penhorabilidade do imóvel do fiador também existe na hipótese de se prestar hipoteca, não havendo qualquer exceção se a hipoteca está sendo prestada para garantia de dívidas próprias ou de terceiro. Diante destas considerações, pensamos que não deve haver exceção à penhora nas hipóteses de prestação de hipoteca, seja a garantia prestada em razão de dívida própria, seja prestada em razão de dívida de terceiro.” FERRARI NETO, Luiz Antonio. Penhora. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/203/edicao-1/penhora
[4] “São muitos os exemplos de proteção judicial contra o uso abusivo do direito. No Brasil, a jurisprudência se adiantou, seguindo a doutrina e legislação italianas, em matéria de sustação de protestos. Anteriormente à previsão do artigo 20 do Decreto-Lei 7.661, de 21 de junho de 1945, já se delineava uma tendência jurisprudencial, na base da noção do uso abusivo do direito de demanda, no sentido de punir aquele que requer a falência com manifesta intenção de prejudicar o comerciante. A edição do Decreto 24.150, de 20 de abril de 1934, veio resguardar a função econômica dos contratos, colocando o locatário comercial a salvo das exigências abusivas do senhorio, que, sob ameaça de apropriar-se do valor do ponto comercial, exigia luvas para a renovação do contrato. O Decreto, que partiu do Anteprojeto de Ribas Carneiro, contratado que fora pelo Sindicato dos Lojistas do Rio de Janeiro, encontrou inspiração na lei francesa de 1926, que é fruto da influência da doutrina e da jurisprudência. Também quanto ao abuso do direito de purgação de mora no pagamento do aluguel, cobrado em ação de despejo, foi precursora a orientação do Tribunal de Justiça de São Paulo.” SOUZA, Luiz Sérgio Fernandes. Abuso do direito. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Teoria Geral e Filosofia do Direito. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga, André Luiz Freire (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/167/edicao-1/abuso-do-direito
[5] “Por outro lado, a existência ou inexistência do título não se relaciona, absolutamente, com a necessidade de o vitorioso promover execução contra o vencido, in simultaneo processu, ou não. Às vezes, as resoluções com eficácia (e, não, simples efeito) executiva também se fundam no título, a exemplo da reivindicatória, que pressupõe a exibição do título de domínio; porém, há sentenças executivas pessoais, porque dispensam a apresentação de qualquer título, a exemplo do despejo – a mais das vezes, ressalva feita ao caso de a legitimidade ativa competir ao locador que é proprietário, a teor do art. 60 da Lei 8.245/1991.” ASSIS, Araken de. Cumprimento da sentença. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/196/edicao-1/cumprimento-da-sentenca
[6] “É emblemático o caso da ação despejo dos prédios urbanos, que é ação de força executiva (e, via de regra, pessoal): o art. 63, caput, da Lei 8.245/1991, manda o juiz expedir o mandado de evacuando, julgada procedente, assinando ao inquilino, em princípio, o prazo de desocupação de trinta dias. A sentença do despejo, porque dotada de força executiva, comporta execução per officium judicis. Por conseguinte, o art. 538, caput, padece de dois defeitos capitais: (a) contempla a “obrigação” de entrega de coisa, o que só tem cabimento se condenatória a força da sentença; (b) permite a execução per officium judicis, cabível apenas nas ações de força executiva, sem distinguir claramente as espécies.” ASSIS, Araken de. Cumprimento da sentença. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/196/edicao-1/cumprimento-da-sentenca
[7] “Pontes de Miranda classificou as ações conforme a carga de eficácia, salientando que poderiam ser divididas de acordo com cinco pretensões, de direito material, diferentes, quais sejam, tutela de condenação, de declaração, de constituição, de execução lato sensu e de mandamento. Referido Autor entende que determinada sentença pode ter mais de uma eficácia, embora sempre algumas eficácias sejam preponderantes sendo que na mesma sentença podem coexistir várias eficácias. Na ação de despejo, por exemplo, há pequena carga declaratória, pois o juiz, quando julga a ação procedente, declara a existência do direito material. Há, também, relativa carga desconstitutiva, eis que será decretada a rescisão do contrato de locação e, além disso, há, como eficácia preponderante, a executiva lato sensu, pois, como se verá abaixo, nesse tipo de ação não há a instauração de processo executivo. A sentença se auto-executa com o trânsito em julgado, bastando apenas um ato para efetivar o cumprimento da obrigação, no caso, a expedição de mandado de desocupação do imóvel. Assim sendo, no processo de conhecimento, as sentenças podem ter mais de uma eficácia, das quais algumas serão preponderantes. Nesse sentido se encontra a opinião de Ovídio Batista da Silva, embasado nos ensinamentos de Pontes de Miranda, a respeito da carga ou eficácia das sentenças. […] Nas executivas lato sensu, pede-se ao juiz uma sentença que colocará o réu em estado de sujeição. Nesse caso, não há execução ex intervallo, mas sim mero ato de execução. Não se cria título executivo, nem há necessidade de cumprimento de sentença. Exemplos: despejo, reintegração de posse etc.” AURELLI, Arlete Inês. Juízo de admissibilidade. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/207/edicao-1/juizo-de-admissibilidade
[8] Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. § 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
