Conforme o entendimento do Superior Tribunal de Justiça a loja térrea, com acesso próprio à via pública, não concorre com gastos relacionados a serviços que não lhe sejam úteis, salvo disposição condominial em contrário. Jurisprudência em Teses – Edição nº 68
Essa conclusão se esboça no seguinte julgado:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RECURSO MANEJADO SOB A ÉGIDE DO CPC/73. CONDOMÍNIO. LOJA TÉRREA COM ENTRADA INDEPENDENTE. CRITÉRIO DE RATEIO. CONTRIBUIÇÃO DO CONDÔMINO APENAS NAQUILO QUE EFETIVAMENTE FOR PARTÍCIPE NA DESPESA E NA PROPORÇÃO DAS FRAÇÕES IDEAIS. DOUTRINA. PRECEDENTE. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Inaplicabilidade do NCPC neste julgamento ante os termos do Enunciado Administrativo nº 2 aprovado pelo Plenário do STJ na sessão de 9/3/2016: Aos recursos interpostos com fundamento no CPC/1973 (relativos a decisões publicadas até 17 de março de 2016) devem ser exigidos os requisitos de admissibilidade na forma nele prevista, com as interpretações dadas até então pela jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. 2. A natureza estatutária da convenção de condomínio autoriza a imediata aplicação do regime jurídico previsto no novo Código Civil (REsp nº 722.904/RS, Rel. Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, Terceira Turma, DJ 1º/7/2005). 3. A convenção condominial deve estar em sintonia com a lei porque apesar da autonomia dos condôminos em autorregulamentar suas condutas, jamais poderão perder de vista a lei, cuja obediência se impõe pelo princípio da supremacia da ordem pública sobre as deliberações privadas. 4. A regra estabelecida no art. 1.340 do novo Código Civil atende ao princípio da equidade, evitando o enriquecimento indevido dos condôminos que se utilizam de serviços ou de partes comuns a diversos deles, em detrimento daqueles que não utilizam os referidos serviços e equipamentos comuns. 5. Na espécie, o condômino somente pode suportar, na proporção de sua participação no condomínio, as despesas de conservação das coisas de cuja utilização efetivamente participa. 6. Onde não existe o gozo e/ou o uso da coisa comum, não existe obrigação de suportar os correspondentes dispêndios. 7. Recurso especial parcialmente provido. (REsp 1652595/PR, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Rel. p/ Acórdão Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/12/2017, DJe 20/02/2018)
Direitos reais
Os direitos reais estão elencados no art. 1.225 do Código Civil.
São direitos reais: i) a propriedade; ii) a superfície; iii) as servidões; iv) o usufruto; v) o uso; vi) a habitação; vii) o direito do promitente comprador do imóvel; viii) o penhor; ix) a hipoteca; x) a anticrese. xi) a concessão de uso especial para fins de moradia; xii) a concessão de direito real de uso; e xiii) a laje.
Segundo o art. 1.226 do Código Civil, os direitos reais sobre coisas móveis, quando constituídos ou transmitidos por atos entre vivos, são adquiridos por tradição.
Salvo exceção expressa, nos termos do art. 1.227 do Código Civil, os direitos reais sobre imóveis constituídos ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos.
A propriedade também pode ser adquirida por usucapião.[1]
Condomínio
Condomínio é o exercício do direito de domínio[2] por mais de um sujeito.[3]
O condomínio pode ser geral (voluntário ou necessário) e especial.[4]
Condomínio voluntário geral
O condomínio geral e voluntário é constituído por vontade das partes[5], nos termos dos artigos 1.314 e seguintes do Código Civil.[6]
Sobre os direitos e deferes dos condôminos, o Código Civil assinala que cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, e sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisibilidade.[7] O condômino também pode defender a posse da coisa e a reivindicar de terceiro.[8]
Sem prejuízo desses direitos, o condômino poderá, ainda, alienar ou gravar a parte ideal do bem que corresponda à sua propriedade.[9]
Em todo o caso, a alteração da destinação da coisa comum, a transferência de posse, a permissão de uso ou gozo, só poderão ser realizadas com assentimento de todos os condôminos.[10]
Com relação às despesas, nos moldes do art. 1.315 do CC, o condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, além de suportar todos os ônus que recaiam sobre o bem.[11]
Pera esses fins, inexistindo previsão expressa noutro sentido, se deve presumir que os condôminos são titulares de frações ideais idênticas.[12]
É possível que o condômino fique dispensado dos mencionados pagamentos, desde que renuncie à sua fração ideal. Nessa hipótese, segundo o art. 1.316 do CC, os outros condôminos que assumam os pagamentos se aproveitam da renúncia e adquirem proporcionalmente a fração ideal renunciada.
Como visto, inexistindo previsão expressa, há presunção de que os condôminos são proprietários de frações ideais idênticas. Seguindo essa lógica, o art. 1.317 do Código Civil prevê que se houver dívida contraída por todos os condôminos, sem indicação de proporções nem de solidariedade, há de se presumir que cada condômino se obrigou proporcionalmente à sua participação na coisa comum.
Ainda sobre as responsabilidades por despesas, o condômino que as pagar em proveito dos demais poderá pretender o recebimento proporcional dos valores correspondentes, em demanda regressiva.
No que diz respeito aos frutos e danos, conforme o art. 1.319 do CC, cada condômino responde perante os demais pelos frutos que percebeu da coisa e pelos danos eventualmente ocasionados.
Já a divisibilidade da coisa submetida ao regime condominial está tratada, principalmente, nos artigos 1.320 e seguintes do CC, se aplicando, supletivamente, as regras que cuidam da partilha.
Os condôminos podem ajustar a indivisibilidade da coisa comum por até cinco anos, prorrogáveis sucessivas e indeterminadas vezes.
Essa possibilidade de prorrogação não se aplica, contudo, às hipóteses de doação ou testamento. Nos casos de testamento ou doação, a indivisibilidade estipulada pelo testador ou doador não poderá superar cinco anos.
Caso não haja previsão de indivisibilidade o legislador autoriza que o condômino pretenda a qualquer tempo a divisão da coisa comum. Nessa hipótese, os quinhões de cada um dos condôminos deverão responder pelas despesas decorrentes da divisão, salvo ajuste em sentido diverso.
De todo o modo, ainda que dentro do prazo de indivisibilidade convencional, poderá haver autorização judicial para a alienação da coisa comum, caso haja justificativa plausível para isso.
Sendo a coisa indivisível, ainda, os condôminos podem ajustar a adjudicação do bem a um deles, mediante indenização correspondente dos demais. Se não houver acordo nesse sentido, segundo o art. 1.322 do CC, o bem deverá ser alienado com preferência de aquisição dos condôminos com relação a terceiros. Havendo identidade de ofertas entre os condôminos, terá preferência o que possuir benfeitorias mais valiosas na coisa ou, subsidiariamente, o que possuir maior quinhão.
Acerca da administração do condomínio, o art. 1.322 do CC prevê que a maioria dos condôminos, calculada pelo valor dos quinhões, elegerá um administrador para geri-lo. O administrador pode ser um dos condôminos ou terceiro escolhido por eles. Todas as deliberações serão tomadas por maioria absoluta, sem prejuízo da judicialização da questão.
Condomínio necessário geral
O condomínio necessário, constituído independentemente das vontades dos condôminos, está regulado, basicamente, nos artigos 1.327 e seguintes do CC.
Consideram-se necessários os condomínios constituídos por meação de paredes, cercas, muros e valas.
De acordo com o art. 1.328 do CC, o proprietário que tiver direito a estremar um imóvel com paredes, cercas, muros, valas ou valados, também terá direito de adquirir a meação da parede, muro, valado ou cerca do vizinho. Nesse caso, o adquirente deve pagar quantia correspondente ao valor de metade da obra e do terreno por ela ocupado.
Se não houver acordo sobre a quantia a ser paga, conforme assinalado pelo art. 1.329 do CC, o valor será arbitrado por peritos.
Independentemente do valor da meação, nos termos do art. 1.330 do CC, enquanto não houver pagamento ou depósito das quantias correspondentes, o adquirente não poderá fazer uso da parede, muro, vala, cerca ou qualquer outra obra divisória.
Condomínio Edilício
O condomínio edilício, cuja marca essencial é o desmembramento da coisa em partes de propriedade exclusiva e em partes de propriedade comum[13], está disciplinado nos artigos 1.331 e seguintes do Código Civil.[14]
Além das disposições do Código Civil, o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias estão regulados pela lei nº 4.591/64.[15]
De acordo com o Enunciado número 89 das jornadas de Direito Civil do CJF “ O disposto nos arts. 1.331 a 1.358 do novo Código Civil aplica-se, no que couber, aos condomínios assemelhados, tais como loteamentos fechados, multipropriedade imobiliária e clubes de campo.
O Condomínio edilício existe quando a coisa (geralmente uma edificação) é desmembrada em partes de propriedade exclusiva dos condôminos e em partes de propriedade comum.
Embora não seja pessoa[16], o condomínio deve ter reconhecida a sua personalidade judiciária, ao menos para que possa atuar em nome próprio na defesa de seus direitos e interesses.[17]
A constituição do condomínio edilício está autorizada pelo art. 1.331 do Código Civil, ao prever que, em edificações pode haver partes de propriedade exclusiva e partes de propriedade comum dos condôminos.
Conforme indicado no art. 1.332 do CC, o condomínio edilício poderá ser instituído por ato entre vivos ou por testamento, registrados no Cartório de Registro de Imóveis. Além das demais disposições indicadas na legislação, da convenção do ato constitutivo deverá constar, necessariamente: i) a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; ii) a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; iii) o fim a que as unidades se destinam.
Propriedade exclusiva e propriedade comum do condomínio edilício
A propriedade exclusiva é formada por partes suscetíveis de utilização independente, como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo nas outras partes comuns.[18]
Nos moldes do § 1º do art. 1.331 do CC, as partes exclusivas podem ser alienadas e gravadas livremente pelos proprietários, independentemente da autorização dos demais condôminos. Essa regra, no entanto, não se aplica plenamente às vagas de garagens para veículos, cujas alienações e locações para terceiros, no silêncio da convenção de condomínio, dependem de assentimento dos demais. A propósito, o enunciado número 91 das jornadas de Direito Civil do CJF dispõe que “A convenção de condomínio ou a assembleia-geral podem vedar a locação de área de garagem ou abrigo para veículos a estranhos ao condomínio. ”
Já a propriedade comum, de acordo com o § 2º do art. 1.331 do CC, entre outros, é formada pelo solo, estrutura do prédio, telhado, rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade. O enunciado número 247 das jornadas de Direito Civil do CJF assinala que” No condomínio edilício é possível a utilização exclusiva de área “comum” que, pelas próprias características da edificação, não se preste ao “uso comum” dos demais condôminos.”
Embora o terraço de cobertura seja considerado parte comum, pode haver indicação expressa na escritura de constituição do condomínio autorizando a sua utilização exclusiva ou restrita.
O acesso à via pública também é considerado propriedade comum e poderá ser utilizado por todos os condôminos.
As partes que integram a propriedade comum não poderão ser divididas ou alienadas separadamente.
Nessa mesma perspectiva, o art. 1.339 do CC prevê que os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva, assim como são inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.
Com relação às as despesas no condomínio edilício, o art. 1.340 do CC estipula que as despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.
Convenção constitutiva do condomínio edilício
O condomínio edilício será disciplinado pela convenção constitutiva, subscrita pelos titulares de no mínimo dois terços das frações ideais, nos termos do art. 1.333 do Código Civil. A convenção vincula todos os condôminos e, caso seja registrada no Cartório de Registro de Imóveis, também será oponível em face de terceiros.
Para efeitos da convenção, salvo previsão noutro sentido, o legislador equipara os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas aos proprietários.
De acordo com o previsto no art. 1.334 do Código Civil, entre outras disposições, a convenção de condomínio, feita por escritura pública ou instrumento particular, conterá: i) a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; ii) a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; iii) o fim a que as unidades se destinam; iv) a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;[19] v) a sua forma de administração; vi) a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações; vii) as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; viii) o regimento interno.
Conforme orientação do enunciado número 248 das jornadas de Direito Civil do CJF “O quórum para alteração do regimento interno do condomínio edilício pode ser livremente fixado na convenção. ”
Direitos e deveres do condômino do condomínio edilício
Os direitos do condômino, elencados no art. 1.335 do CC, são os seguintes: i) direito de usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; ii) direito de usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores; iii) direito de votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.
Assim como se passa com os demais titulares de direitos, o condômino não poderá exercer seus direitos de forma abusiva.[20]
Já os deveres do condômino, indicados no art. 1.336 do CC, são: i) dever de contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;[21] ii) dever de não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; iii) dever de não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; iv) dever de dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
Segundo o enunciado número 557 das jornadas de Direito Civil do CJF “Nos termos do art. 938 do CC, se a coisa cair ou for lançada de condomínio edilício, não sendo possível identificar de qual unidade, responderá o condomínio, assegurado o direito de regresso.”
O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados, nos termos do § 1º do art. 1.336 do CC. No silêncio da convenção, os juros serão de um por cento ao mês, sem prejuízo da aplicação de multa de até dois por cento sobre o mencionado débito. O enunciado número 505 das jornadas de Direito Civil do CJF indica que “é nula a estipulação que, dissimulando ou embutindo multa acima de 2%, confere suposto desconto de pontualidade no pagamento da taxa condominial, pois configura fraude à lei (Código Civil, art. 1336, § 1º), e não redução por merecimento. ”
Além disso o § 2º do citado artigo prevê que o descumprimento dos demais deveres ensejará multa, nos termos do ato constitutivo ou da convenção. Essa multa, entretanto, não poderá ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos eventualmente apurados. A assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, poderá deliberar sobre a cobrança da mencionada multa.
Descumprimento reiterado de deveres por condôminos e possuidores
O art. 1.337 do CC trata do descumprimento reiterado de deveres por condôminos ou possuidores.
Segundo esse artigo, mediante deliberação de três quartos dos condôminos restantes, aquele que descumprir reiteradamente com os deveres condominiais poderá ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente de eventual apuração de perdas e danos. No mesmo sentido, o parágrafo único prevê que o reiterado comportamento antissocial pode ensejar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores. Nessa hipótese, o faltante poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.
Nos termos do enunciado número 92 das jornadas de Direito Civil do CJF “as sanções do art. 1.337 do novo Código Civil não podem ser aplicadas sem que se garanta direito de defesa ao condômino nocivo.”
De acordo com a orientação do enunciado número 508 das jornadas de Direito Civil do CJF, “verificando-se que a sanção pecuniária se mostrou ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade (arts. 5º, XXIII, da CRFB e 1.228, § 1º, do CC) e a vedação ao abuso do direito (arts. 187 e 1.228, § 2º, do CC) justificam a exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único do art. 1.337 do Código Civil delibere a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal.”
Locação de vaga de garagem no condomínio edilício
De modo similar ao que se passa com o condomínio geral e voluntário, conforme indicado pelo art. 1.338 do CC, nos casos de locação de vaga de garagem para veículos, em condições iguais, qualquer dos condôminos tem preferência perante terceiros.[22]
Condições para a realização de obras no condomínio edilício
As condições e limites para a realização de obras no condomínio edilício estão indicadas, basicamente, nos artigos 1.341 e seguintes do Código Civil.
As obras realizadas no condomínio podem ser de natureza necessária, útil ou voluptuária.
As obras necessárias podem ser realizadas independentemente de prévia autorização dos condôminos.
As obras úteis dever ser realizadas após autorização da maioria dos condôminos.
Por fim, as obras voluptuárias dependerão de autorização prévia de dois terços dos condôminos.
Responsabilidade do adquirente por débitos previamente constituídos
De acordo com o art. 1.345 do CC, o adquirente de unidade autônoma responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, incluídas multas e juros moratórios.
Obrigatoriedade de seguro da edificação
O art. 1.346 do CC impõe a realização de seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.
Administração do condomínio edilício
A administração do condomínio será realizada por um síndico, não necessariamente condômino, eleito pela assembleia geral, nos termos do art. 1.347 do CC.
Além de outras atribuições, o síndico, eleito para um mandato de dois anos prorrogáveis, deverá: i) convocar a assembleia dos condôminos; ii) representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;[23] iii) dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;[24] iv) cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; v) diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; vi) elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; vii) cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; viii) prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas; x) realizar o seguro da edificação.
Extinção do condomínio edilício
A extinção do condomínio foi tratada nos artigos 1.357 e 1.358 do Código Civil.[25]
Nesse ponto o legislador previu que se a edificação for destruída ou ameaçada de ruína os condôminos poderão deliberar sobre a reconstrução ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.
Caso haja deliberação pela reconstrução, o condômino dissidente poderá alienar os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.
Referências
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[1] “Em caso de condomínio tradicional sobre determinado imóvel, pode cada condômino, independentemente da autorização dos demais, ingressar com ação de usucapião sobre sua parte certa e determinada. Obtempera-se, porém, como asseverado por Francisco Eduardo Loureiro, seja imperioso evitar a fraude à lei, evitando-se a usucapião como sucedâneo de parcelamentos ilegais. Aliás, a usucapião não pode nem merecer acolhida, em nenhuma hipótese de fraude à lei.” MELLO, Henrique Ferraz de. Ação de usucapião. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/173/edicao-1/acao-de-usucapiao
[2] O vocábulo comunhão é mais abrangente do que condomínio, embora os termos sejam usados muitas vezes como sinônimos. Com efeito, compreende a comunhão, além da propriedade em comum, todas as relações jurídicas em que apareça uma pluralidade subjetiva. […] Há comunhão de propriedade, servidão, usufruto, uso e habitação. Denomina-se condomínio em geral a comunhão de propriedade. GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro, v. 5. São Paulo: Saraiva, 2012, p. 381.
[3] “O condomínio implica no exercício do direito dominial por mais de um dono, simultaneamente, cabendo a cada um deles igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma de suas partes. O poder jurídico é atribuído a cada condômino sobre a integralidade do bem. Cada condômino tem uma cota ou fração ideal da coisa e não uma parcela material desta, razão pela qual todos os condôminos ostentam direitos subjetivos sobre a totalidade do bem.” CARNACCHIONI, Daniel Eduardo. Curso de Direito Civil [livro eletrônico]: Direitos reais. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2014.
[4] “Por condomínio se podem compreender três grandes grupos de instituições sociais e econômicas diversas, porém assemelhadas. Seriam elas o condomínio tradicional, regulado expressamente pelo CC, o condomínio edilício e algumas das novas manifestações condominiais, como seria o caso do time-sharing ou multipropriedade, clubes de campo e loteamentos fechados, os quais, no sistema brasileiro, vão proliferando, mesmo à margem de uma mais pormenorizada regulação legal sem que, com isso, deixem de ter e apresentar um próprio e específico regulamento jurídico a lhes alcançar. De acordo com o Enunciado CJF 89, devem ser regulados pelos artigos que disciplinam o condomínio edilício (“O disposto nos arts. 1.331 a 1.358 do novo Código Civil aplica-se, no que couber, aos condomínios assemelhados, tais como loteamentos fechados, multipropriedade imobiliária e clubes de campo”). A compreensão do que seja o condomínio não é fácil: isto ocorre por conta de que a propriedade é direito absoluto, presumindo-se exclusivo e ilimitado (CC 1.228 e 1.231). Não existe a possibilidade, portanto, de se instituir um direito contra outro direito, de tal modo que entrem em conflito. A pertinência atributiva de uma mesma coisa, objeto de direito real pleno a mais de uma pessoa implica necessária limitação e não exclusividade, tudo por conta da pluralidade que se verifica no plano objetivo. Por conta disto já se advertia em Roma da impossibilidade de se instituir dois domínios sobre uma mesma coisa, permanecendo a mesma indivisa. Em um fragmento afirma-se “Et ait: duorum in solidum dominium esse non posse” (“E acrescenta: não pode haver dois domínios sobre a mesma coisa”)” PENTEADO, Luciano de Camargo. Direito das coisas [livro eletrônico]. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2014.
[5] “Três são as características fundamentais do condomínio geral: (1) o exercício conjunto dos poderes inerentes ao domínio, na projeção do quinhão de cada um dos comunheiros; (2) a transitoriedade do estado de indivisão, podendo qualquer condômino promover a extinção do condomínio, mediante divisão da coisa ou mediante venda com o consequente rateio do produto da venda; (3) a impossibilidade de um condômino, isoladamente, dar posse, uso ou gozo da coisa a estranhos, sem que os demais condôminos consintam, nem alienar seu quinhão a pessoa estranha ao condomínio sem dar preferência aos demais condôminos.” CHALHUB, Melhim Namem. Direitos Reais [livro eletrônico]. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2014.
[6] Tendo em vista a origem, o condomínio pode ser convencional (nasce do contrato), incidente (ex.: sucessão, direitos de vizinhança) ou legal. O segundo é o condomínio legal ou necessário, que é imposto pela lei. É também denominado “condomínio forçado”. É aquele que vincula a situação jurídica, como os muros divisórios (muro, parede, cerca, vala etc.), por exemplo (art. 1.327 do CC). Todos os muros divisórios partem de uma presunção relativa de condomínio, razão pela qual toda e qualquer despesa será dividida. Se um dos condôminos quiser realizar gasto suntuoso, é necessária autorização judicial, pois o que se divide são as despesas ordinárias. O direito de extremar é aquele que o condômino possui de provar que o muro foi feito dentro da sua propriedade, e não no limite, razão pela qual não há condomínio (arts. 1.327 a 1.330 do CC). No caso do condomínio necessário, é inevitável a constituição do estado de indivisão sobre determinado bem. A comunhão forçada pode ocorrer em paredes, muros e valas, pastagens, formação de ilhas, comistão, confusão, adjunção e em relação ao tesouro achado casualmente (art. 1.264 do CC). CARNACCHIONI, Daniel Eduardo. Curso de Direito Civil [livro eletrônico]: Direitos reais. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2014.
[7] “Três são as características fundamentais do condomínio geral: (1) o exercício conjunto dos poderes inerentes ao domínio, na projeção do quinhão de cada um dos comunheiros; (2) a transitoriedade do estado de indivisão, podendo qualquer condômino promover a extinção do condomínio, mediante divisão da coisa ou mediante venda com o consequente rateio do produto da venda; (3) a impossibilidade de um condômino, isoladamente, dar posse, uso ou gozo da coisa a estranhos, sem que os demais condôminos consintam, nem alienar seu quinhão a pessoa estranha ao condomínio sem dar preferência aos demais condôminos.” CHALHUB, Melhim Namem. Direitos Reais [livro eletrônico]. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2014.
[8] A ação reivindicatória é a ação petitória por excelência. É direito elementar e fundamental do proprietário a sequela; ir buscar a coisa onde se encontra e em poder de quem se encontra. Deflui daí a faculdade de o proprietário recuperar a coisa. VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais, v. 5. São Paulo: Atlas, 2009, p. 225.
[9] “Essa quota ideal é a fração que, no bem indiviso, cabe a cada consorte. É o termômetro indicativo da força jurídica, ativa ou passiva, de cada coproprietário em suas relações com os demais. Resulta a quota condominial de um direito real de propriedade fracionário, tocando a vários indivíduos em relação a uma mesma coisa, de modo a ser esta considerada pertinente a cada um deles por uma quota-parte ideal. De forma que tal fração ideal represente, assim, uma expressão matemática enquanto não se der o término do condomínio, com a concreta separação dessa quota ideal. […] A quota ideal é o elemento que possibilita calcular o montante das vantagens e dos ônus que podem ser atribuídos a cada um dos comunheiros. Em regra, essa quota deverá estar fixada no título determinador do condomínio; todavia, em caso de dúvida, presumem-se iguais os quinhões.” DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro, v. 4. São Paulo: Saraiva, 2011, p. 225.
[10] O condomínio sempre é pomo de discórdias. O homem, por sua própria natureza, tem dificuldades de compartilhar harmoniosamente direitos e deveres. Por essa razão, a lei tudo faz para facilitar e incentivar a extinção do condomínio. VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: Direitos Reais, v. 5. São Paulo: Atlas, 2009, p. 328.
[11] “Pode ocorrer, contudo, que, não obstante a indicação do réu originário, o autor não se sinta seguro, juridicamente, a respeito de sua exclusão e inclusão de novo réu. Nesse caso, de acordo com o art. 339, § 2º, o autor pode optar por alterar a petição inicial para incluir, como litisconsorte passivo, o sujeito indicado pelo réu. Um exemplo ilustra essa possibilidade. Imagine-se uma ação de cobrança de débito condominial ajuizada pelo condomínio em face do proprietário que, em contestação, alega que o imóvel já foi alienado, por meio de instrumento particular, que, no entanto, não foi levado a registro, não se transmitindo, dessa forma, a propriedade. Tratando-se de obrigação propter rem, cujo cumprimento é garantido pelo próprio bem, pode-se entender que, em que pese a alienação, uma vez não registrado o compromisso e não sendo ele de conhecimento do condomínio, a responsabilidade permanece sendo do proprietário. Inseguro sobre o entendimento do juiz a respeito do tema, é perfeitamente possível que o autor, ao menos nesse momento, opte pela inclusão do sujeito indicado pelo réu, sem, no entanto, exclui-lo.” OLIVEIRA, Swarai Cervone. Contestação. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/178/edicao-1/contestacao
[12] Se há propriedade da coisa, mas corresponde a duas ou mais pessoas em comum, trata-se de comunidade por quotas, ou de comunidade de mão comum, e na dúvida presume-se por quotas iguais. À propriedade por quotas é que se chama compropriedade, ou, se o direito é de domínio, condomínio. Cada proprietário tem a sua quota. Se a aquisição dos frutos só se dá com a separação, o comproprietário nesse momento adquire a compropriedade dos frutos. Na comunhão de propriedade em mão comum, não há compropriedade propriamente dita, porque há algo de mais intimizante da comunhão, tal como acontece com a comunhão matrimonial de bens e a da herança. Um dos efeitos diferenciadores em relação à compropriedade está em que o ad. 623, III, de regra não é invocável. MIRANDA, Pontes de. Tratado de Direito Privado. Parte Especial. Tomo XII: Direito das Coisas. Condomínio. Terras Devolutas. São Paulo: RT, 2012, p. 65.
[13] “Condomínio edilício existe quando a coisa (geralmente uma edificação) é desmembrada em partes de propriedade exclusiva dos condôminos e em partes de propriedade comum. Os prédios de apartamento, de escritórios, shopping centers, galerias e os chamados condomínios fechados são exemplos de coisas que normalmente estão sujeitas a essa forma de propriedade condominial.” COELHO, Fabio Ulhôa. Curso de Direito Civil, v. 4. São Paulo: Saraiva, 2009, p. 139.
[14] “O condomínio em unidades autônomas pressupõe algumas unidades imobiliárias independentes, enquanto outras áreas, compreendidas no complexo condominial, continuam como áreas de uso comum e de propriedade em fração ideal (por quinhão). No sistema da L 4.591/1964 existe uma maior amplitude para se configurar o condomínio horizontal, enquanto no CC existe maior limitação, pois se fala em condomínio em edificações. Portanto, o condomínio edilício destina-se a ser um instituto mais voltado para regular a vida de construções em unidades autônomas, como é o caso de edifícios comerciais e de edifícios residenciais.” PENTEADO, Luciano de Camargo. Direito das coisas [livro eletrônico]. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2014
[15] “O pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade deve ser entendido como um interesse difuso dos seus habitantes de proteger e promover o direito à cidade. Os habitantes da cidade são sujeitos de direito, podendo, perante as esferas do Poder Público e do Poder Judiciário, exigirem o cumprimento do direito à cidade, nas situações em que o desempenho de atividades e funções exercidas nas cidades resulte em conflitos de interesses urbanos de intensa litigiosidade e complexidade — tais como a instalação de uma penitenciária, ampliação e abertura de estradas e de avenidas, destinação de áreas para aterros sanitários e usinas de tratamento de lixo em bairros residenciais, implantação de condomínios habitacionais de alto padrão, horizontais e verticais.” LIBÓRIO, Daniela Campos, SAULE JÚNIOR, Nelson. Princípios e instrumentos de política urbana. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Direito Administrativo e Constitucional. Vidal Serrano Nunes Jr., Maurício Zockun, Carolina Zancaner Zockun, André Luiz Freire (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/76/edicao-1/principios-e-instrumentos-de-politica-urbana
[16] Conforme o Enunciado número 90 das jornadas de Direito Civil do CJF “Deve ser reconhecida personalidade jurídica ao condomínio edilício. ”
[17] “Outro ponto é o relativo a certas entidades que não têm personalidade jurídica, mas têm capacidade de estar em juízo, como o condomínio ou o espólio. Desde que validamente celebrada a convenção de arbitragem, reconhece-se em geral a sua capacidade de submeter-se à arbitragem e dela participar. A massa falida encontra-se em situação peculiar não sob o aspecto subjetivo, mas objetivo: o objeto do litígio, por sua natureza, pode não admitir solução pela via arbitral. Isso será visto com mais detalhe adiante.” PEREIRA, Cesar Guimarães. Arbitragem e Administração. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Direito Administrativo e Constitucional. Vidal Serrano Nunes Jr., Maurício Zockun, Carolina Zancaner Zockun, André Luiz Freire (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/155/edicao-1/arbitragem-e-administracao
[18] “Se a citação for dirigida a pessoa jurídica, será válida a entrega da carta a pessoa com poderes de gerência local ou de administração, ou, ainda, a funcionário responsável pelo recebimento de correspondências (CPC, art. 248, § 2º). Nos condomínios edilícios ou loteamentos com controle de acesso, será válida a entrega da carta feita a funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência que, entretanto, poderá recusar o recebimento, se declarar, por escrito, sob as penas da lei, que o destinatário da correspondência está ausente (CPC, art. 248, § 4º).” MARTINS, Sandro Gilbert. Citação. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/162/edicao-1/citacao
[19] A contribuição para o fundo promocional em Shopping Center, não constitui taxa de condomínio. Trata-se de uma contribuição devida pelo lojista, exatamente para criação de situações que atraiam os consumidores ao estabelecimento, beneficiando a todos os lojistas, a exemplo das promoções de Dia das Mães, Dia dos Pais, Natal e outros eventos de destaque” (TJMG, Apl. 2.0000.00.341515-8/000, rel. Des. Antônio Carlos Cruvinel, j. 27.09.2001, DJe 10.10.2001). PERES, Tatiana Bonatti. Shopping center. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Direito Comercial. Fábio Ulhoa Coelho, Marcus Elidius Michelli de Almeida (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/235/edicao-1/shopping-center
[20] “Na contemporaneidade, surgiu a questão dos condomínios, mormente dos condomínios em edifícios, a desafiar a inventiva dos homens na solução dos conflitos. Jurisprudência e doutrina são pródigas em exemplos, numa demonstração da importância do tema, mormente nas chamadas sociedades de massa, caracterizadas por mobilidade crescente e diferenciação social. […] Naquela forma de sociedade, caracterizada por aspectos de mobilidade crescente, diferenciação social e perda de raízes, valores ou sentimentos tradicionais, afloram, no dizer de Mannheim, “todas as irracionalidades e explosões emocionais características de aglomerações humanas amorfas”. Na tentativa de acomodar os interesses e pretensões desse turbilhão de pessoas, deserdadas do capitalismo industrial (gerador de expectativas e demandas que o sistema não conseguiu absorver), esquadrinharam-se ainda mais as regras normativas, num crescente processo de codificação, que já se iniciara no começo do séc. XIX. Aqui, no dizer de Pontes de Miranda, “exercendo o meu direito, posso lesar a outro, ainda se não saio do meu direito, isto é, da linha imaginária que é o meu direito”. Por isso, “o estudo do abuso do direito é a pesquisa dos encontros, dos ferimentos que os direitos fazem”. O condomínio em edifícios é a expressão estética que melhor retrata as sociedades de massa, com o seu amontoado de apartamentos e conjuntos comerciais. Transpostos estes limites, os ocupantes dividem o mesmo espaço em escadas, corredores, elevadores, playgrounds e em outras partes comuns do edifício, nas quais não lhes cabem mais que frações ideais.” SOUZA, Luiz Sérgio Fernandes. Abuso do direito. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Teoria Geral e Filosofia do Direito. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga, André Luiz Freire (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/167/edicao-1/abuso-do-direito
[21] “A impenhorabilidade do bem de família decorrente da Lei 8.009/1990 abrange a residência não apenas do casal, mas também daquele que vive sozinho. A impenhorabilidade do bem de família tem por fundamento garantir um mínimo existencial (piso mínimo vital). Essa impenhorabilidade, todavia, não ocorrerá na hipótese de (i) dívidas propter rem (tributos incidentes sobre o imóvel, dívidas de condomínio); (ii) dívidas contraídas para a aquisição do próprio bem ou para construção do bem, limitado ao crédito e acréscimo constituído em decorrência deste contrato; (iii) dívidas de pensão alimentícia, respeitado o direito do coproprietário que não seja devedor; (iv) o bem ser dado em garantia hipotecária; (v) o bem ter sido adquirido com produto de crime; (vi) para execução de sentença penal condenatória; (vii) obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.” FERRARI NETO, Luiz Antonio. Penhora. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/203/edicao-1/penhora
[22] “Em caso de condomínio sobre o imóvel locado, o direito de preferência do condômino tem prioridade sobre o direito de preferência do locatário”. PERES, Tatiana Bonatti. Locação empresarial. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Direito Comercial. Fábio Ulhoa Coelho, Marcus Elidius Michelli de Almeida (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/234/edicao-1/locacao-empresarial
[23] “Entre nós, classificam-se os pressupostos processuais em duas espécies: (a) subjetivos; e (b) objetivos. Os pressupostos subjetivos se dividem em duas subespécies, envolvendo os sujeitos da relação processual: (aa) juízo; e (ab) partes. Os pressupostos relativos ao juízo compreendem: (aaa) a jurisdição (v.g., a investidura da pessoa natural no órgão judiciário); (aab) a competência, subdividida em absoluta e relativa; (aac) a imparcialidade. Por sua vez, os pressupostos relativos às partes compreendem: (aba) personalidade processual (v.g., a do condomínio); (abb) capacidade processual (v.g., o condomínio é representado pelo síndico ou administrador); (abc) capacidade postulatória (v.g., a representação da parte pelo advogado, a teor do art. 103, caput, do CPC, sendo digno de nota que, salvo cláusula em contrário, o mandato conferido é eficaz para todas as fases do procedimento, incluindo o cumprimento da sentença, a teor do art. 105, § 4.°, in fine); e (abd) legitimação.” ASSIS, Araken de. Cumprimento da sentença. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/196/edicao-1/cumprimento-da-sentenca
[24] “[…] o conceito de capacidade processual é mais amplo que o de capacidade civil, já que alguns entes despersonalizados, como a massa falida, o condomínio, o espólio e a sociedade de fato têm capacidade processual, embora não tenham capacidade civil. É o caso, por exemplo, das instituições financeiras liquidadas extrajudicialmente; os órgãos públicos de defesa do consumidor; os fundos financeiros; as comissões autônomas; a superintendência de serviços e os demais órgãos da Administração Pública centralizada ou descentralizada; os órgãos públicos com prerrogativas próprias, para a ação direta de inconstitucionalidade, mandado de segurança, ação popular, habeas data e mandado de injunção, tais como as Mesas das Câmaras Legislativas, Presidências de Tribunais, Chefias do Poder Executivo, Ministério Público, Presidência de Comissões Autônomas etc.” AURELLI, Arlete Inês. Juízo de admissibilidade. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/207/edicao-1/juizo-de-admissibilidade
[25] “Também nas causas consideradas de jurisdição voluntária, como aquelas em que o pedido seja apenas de homologação de acordo ou transação, aparece a dificuldade para se estabelecer qual é o valor do benefício pleiteado, porque este há de corresponder ao pedido e não aparece aferível de imediato. O mesmo acontece nos casos de tutela de urgência (art. 300 do CPC) e pedido de tutela antecipada requerida em caráter antecedente (art. 303 a 304) e tutela cautelar antecedente (art. 305), que muito embora, sem previsão expressa da lei, mesmo assim, ainda se exige a atribuição de valor da causa. Também não há norma expressa apontando critério legal para a atribuição do valor da causa, nos casos de jurisdição voluntária. Todavia, não é a ausência de previsão expressa capaz de dispensar a atribuição ao valor da causa. Com isto, mesmo nas causas de jurisdição voluntária, como na ação de extinção de condomínio, na separação ou divórcio consensual, entre outras, exige-se que seja dado valor à causa.” SOUZA, Gelson Amaro. Valor da causa. Enciclopédia jurídica da PUC-SP. Celso Fernandes Campilongo, Alvaro de Azevedo Gonzaga e André Luiz Freire (coords.). Tomo: Processo Civil. Cassio Scarpinella Bueno, Olavo de Oliveira Neto (coord. de tomo). 1. ed. São Paulo: Pontifícia Universidade Católica de São Paulo, 2017. Disponível em: https://enciclopediajuridica.pucsp.br/verbete/190/edicao-1/valor-da-causa
