Cobrança de lucros cessantes por atraso na entrega de imóvel independe da exigência de multa contratual menor que o aluguel

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que, quando um imóvel adquirido na planta é entregue com atraso e a cláusula penal moratória do contrato tem valor inferior ao do aluguel do bem, o consumidor pode cobrar lucros cessantes sem precisar exigir a multa contratual. Segundo o relator, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, sendo possível a cumulação, é lícita a pretensão formulada exclusivamente em relação aos lucros cessantes.

No caso julgado, os compradores propuseram ação apenas com pedido de reparação de danos materiais, mas não pleitearam o pagamento da penalidade contratual, prevista em valor muito inferior ao do aluguel. As instâncias ordinárias entenderam que o comprador deveria ter exigido a multa. No recurso especial, os proprietários sustentaram que não houve a correta interpretação do dispositivo mencionado, especialmente diante da tese fixada no Tema 970.

O ministro destacou que a vedação do parágrafo único do artigo 416 do Código Civil não pode ser aplicada literalmente a todas as cláusulas penais contratuais. Ele explicou que, nos casos de inadimplemento relativo do vendedor, quando o adimplemento tardio ainda se mostrar útil ao comprador, a cumulação de lucros cessantes com a cláusula penal não afronta o Tema 970 dos recursos repetitivos. Conforme o relator observou, se a cláusula penal moratória foi estabelecida em valor equivalente ao do aluguel, não pode ser cumulada com lucros cessantes. Se fixada em valor não equivalente ao do locativo, a cumulação é admitida.

No caso em julgamento, o contrato previa multa de apenas 0,5% do valor pago pelo comprador, por mês de atraso, enquanto a jurisprudência do STJ considera que o valor equivalente ao aluguel oscila de 0,5% a 1% do preço total do imóvel, o que é substancialmente maior. O ministro afirmou que a indenização dos lucros cessantes deverá ser calculada com base no valor locatício do bem, relativo ao período de atraso na entrega, o que será apurado em liquidação de sentença.

(Com informações do Superior Tribunal de Justiça)