A partir de 2026, os contratos de locação no Brasil passam a exigir revisão imediata em razão de alterações relevantes no regime jurídico e fiscal aplicável às operações imobiliárias. As mudanças decorrem, sobretudo, da exigência de contratos obrigatoriamente escritos, da vedação à cumulação de garantias locatícias e da inclusão expressa da locação de imóveis no novo sistema de tributação sobre o consumo, com incidência do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).
Especialistas alertam que a inércia na adaptação dos contratos vigentes pode acarretar nulidades contratuais, exposição a riscos fiscais relevantes e o aumento de disputas judiciais e administrativas entre locadores e locatários.
Segundo Douglas Cabral, especialista em Direito Imobiliário, membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário e advogado do Barcellos Tucunduva Advogados, as alterações exigem atenção imediata tanto sob a ótica civil quanto tributária.
“Os principais ajustes decorrem, de um lado, das exigências civis relacionadas à validade das garantias contratuais e, de outro, das novas condições tributárias associadas à incidência do IBS e da CBS sobre as operações imobiliárias”, afirma.
No campo contratual, Cabral ressalta que a Lei do Inquilinato estabelece vedação expressa à cumulação de garantias, sob pena de nulidade, o que impõe a revisão de contratos que prevejam simultaneamente, por exemplo, fiança e caução.
“Instrumentos que mantenham mais de uma modalidade de garantia devem ser imediatamente revistos, sob pena de invalidação da garantia contratual”, acrescenta.
Impactos da reforma tributária nas locações
No plano tributário, a reforma institui nova sistemática para as operações imobiliárias, alterando significativamente o tratamento da locação de bens imóveis. Cabral explica que contratos celebrados até a publicação da Lei Complementar nº 214/2025 poderão, em determinadas hipóteses, ser enquadrados em regime opcional de recolhimento, com aplicação definitiva do IBS e da CBS à alíquota conjunta de 3,65% sobre a receita bruta recebida.
Esse enquadramento, contudo, está condicionado ao cumprimento de requisitos formais específicos, como a comprovação da data do contrato e, no caso das locações não residenciais, o registro cartorário ou a disponibilização do instrumento às autoridades fiscais até 31 de dezembro de 2025.
“A opção por esse regime afasta outras formas de incidência tributária, impede o aproveitamento de créditos e exige escrituração segregada, o que impacta diretamente a precificação e a estrutura contratual”, explica o advogado.
Diante desse cenário, Cabral recomenda a revisão imediata da documentação e da formalização dos contratos em vigor, de modo a assegurar eventual enquadramento no regime opcional e mitigar riscos fiscais futuros.
Nova lógica tributária das operações imobiliárias
Marina Venegas, especialista em Direito Tributário e também advogada do Barcellos Tucunduva Advogados, destaca que a reforma tributária sobre o consumo redefine o tratamento das operações imobiliárias ao prever que a locação, a cessão onerosa e o arrendamento de bens imóveis passam a integrar expressamente o rol de operações tributáveis, sendo o locador qualificado como contribuinte do IBS e da CBS.
“A nova sistemática reorganiza profundamente o tratamento tributário da locação, especialmente quando a operação é realizada por contribuintes sujeitos ao regime regular do IBS e da CBS”, afirma.
Segundo a advogada, o regulamento estabelece parâmetros que influenciam diretamente a redação contratual, como a definição do fato gerador no momento do pagamento, a exigibilidade do tributo a cada parcela recebida e a delimitação da base de cálculo ao valor da locação, com exclusão de despesas como tributos incidentes sobre o imóvel e encargos condominiais.
CIB e o fim das locações informais
Outro ponto de destaque é a exigência de inscrição do imóvel no Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), conhecido como “CPF dos imóveis”, que passa a integrar a base nacional de dados do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter).
Para Marina Venegas, a ampliação da rastreabilidade das receitas imobiliárias tende a reduzir drasticamente o espaço para práticas informais.
“A integração dos dados ao Sinter amplia significativamente a capacidade de cruzamento de informações pelas administrações tributárias, reduzindo práticas como contratos de gaveta e aluguéis não declarados”, observa.
A advogada aponta que a formalização compulsória deve impulsionar renegociações contratuais, disputas sobre repasse de custos e debates acerca do reequilíbrio econômico dos contratos.
“É esperado um aumento de controvérsias envolvendo revisão de valores, redistribuição do ônus tributário e adequação das cláusulas contratuais às novas exigências fiscais”, ressalta.
Recomendações preventivas
Diante da ruptura promovida pela incidência expressa do IBS e da CBS sobre a locação de imóveis, os especialistas recomendam que os proprietários promovam, de forma imediata, a revisão dos contratos vigentes, especialmente no que se refere às garantias locatícias, cláusulas tributárias, rotinas de emissão de NFS-e e procedimentos de identificação cadastral dos imóveis.
O objetivo é prevenir nulidades contratuais, autuações fiscais e conflitos decorrentes da transição para o novo ambiente regulatório, que, segundo os advogados, tende a transformar de maneira definitiva a dinâmica das locações no Brasil a partir de 2026.
(Com informações do Migalhas)
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