A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, por unanimidade, que o locatário inadimplente não pode exercer o direito de retenção do imóvel em razão de benfeitorias necessárias ou úteis realizadas durante a locação. O colegiado entendeu que o descumprimento da principal obrigação contratual — o pagamento dos aluguéis e encargos — impede o reconhecimento da posse de boa-fé, requisito indispensável para o exercício desse direito.
Com esse entendimento, os ministros negaram provimento ao recurso especial interposto por uma locatária que pretendia permanecer na posse do imóvel até ser indenizada pelas reformas realizadas.
O caso teve origem em uma ação de despejo ajuizada pela proprietária do imóvel, que buscava a rescisão do contrato de locação, a retomada do bem e o recebimento dos aluguéis e encargos em atraso.
Em primeira instância, o juízo reconheceu que a locatária havia realizado benfeitorias necessárias e úteis para tornar o imóvel habitável. Apesar disso, decretou o despejo e determinou o pagamento dos débitos locatícios, assegurando à locatária o direito de ser indenizada pelas melhorias comprovadas e de compensar os valores investidos.
Ao julgar a apelação, o Tribunal de Justiça de Goiás (TJGO) manteve a indenização pelas benfeitorias, mas afastou o direito de retenção do imóvel. Para a Corte estadual, esse direito somente pode ser exercido pelo locatário que esteja adimplente com suas obrigações contratuais, em observância aos princípios da boa-fé objetiva.
No recurso ao STJ, a locatária sustentou que o direito de retenção não poderia ser afastado, argumentando que as reformas realizadas representaram investimentos expressivos, equivalentes, em grande parte, à reconstrução do imóvel.
Direito à indenização não garante retenção do imóvel
Relatora do recurso, a ministra Nancy Andrighi destacou que o direito à indenização pelas benfeitorias e o direito de retenção possuem naturezas jurídicas distintas. Segundo ela, embora o locatário possa ser indenizado pelas melhorias realizadas quando presentes os requisitos legais, isso não significa que tenha automaticamente o direito de permanecer na posse do imóvel.
A ministra explicou que o direito de retenção exige posse de boa-fé, condição incompatível com a inadimplência do locatário quanto à obrigação essencial do contrato.
Em seu voto, Nancy Andrighi ressaltou que o não pagamento dos aluguéis rompe o equilíbrio contratual e frustra a legítima expectativa do locador de receber a contraprestação pelo uso do imóvel.
Para a relatora, o locatário que permanece inadimplente não pode utilizar o direito de retenção como instrumento para pressionar o proprietário ao pagamento de eventual indenização pelas benfeitorias, pois sua condição de devedor afasta a boa-fé objetiva necessária para o exercício dessa garantia possessória.
Com a decisão unânime, a Terceira Turma consolidou o entendimento de que o inadimplemento dos aluguéis e encargos impede o exercício do direito de retenção, ainda que o locatário mantenha o direito de ser indenizado pelas benfeitorias úteis ou necessárias, quando cabível.
Leia o acórdão no REsp 2.233.373.
Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):REsp 2233373
(Com informações do STJ)
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