Proprietário transforma quarto em loft, mas decisão é vetada em assembleia de moradores
O aluguel de quartos em áreas residenciais fechadas viola a natureza estritamente residencial desses condomínios. Essa prática pode ser restrita através de mudanças na convenção do condomínio, aprovadas em assembleia geral dos moradores.
A Primeira Câmara de Direito Civil do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC) adotou essa posição ao analisar uma apelação cível de um condomínio na Lagoa da Conceição, Florianópolis.
Um morador do local alugava quartos através do Airbnb. Porém, em uma assembleia, a maioria dos moradores votou pela proibição do aluguel fracionado nas residências. O proprietário contestou essa decisão judicialmente. No primeiro julgamento, a alteração da convenção foi anulada, e o morador venceu o caso.
O condomínio apelou da decisão, argumentando que o morador desvirtuou o caráter unifamiliar e residencial do local ao converter uma suíte em loft para aluguel fracionado. Esta prática estava claramente em desacordo com a convenção do condomínio.
O condomínio defendeu que a decisão da assembleia apenas ajustava o que a convenção já estipulava, justificando isso pela segurança e tranquilidade dos moradores. Afirmou que a proibição não se aplica à locação por temporada para residência temporária, conforme a Lei n. 8.245/91, mas ao aluguel fracionado, que caracteriza uma hospedagem.
O desembargador que revisou o caso ressaltou a complexidade do debate jurídico sobre contratos via plataformas online e se estes podem comprometer a finalidade residencial dos condomínios. Ele enfatizou que qualquer restrição ao direito de propriedade deve estar prevista na convenção do condomínio.
Essa visão é suportada por decisões recentes do Superior Tribunal de Justiça, que reconhecem que a locação de curta duração não se alinha com a finalidade exclusivamente residencial dos condomínios e pode prejudicar a tranquilidade, a saúde e a segurança devido ao grande fluxo de pessoas temporárias.
Com isso, o recurso foi aceito para validar a alteração do Regimento Interno do condomínio, resultando na improcedência dos pedidos iniciais, com decisão unânime da 1ª Câmara de Direito Civil (Apelação n. 0314160-15.2018.8.24.0023).
(Com informações do TJSC - Tribunal de Justiça de Santa Catarina)
Ementa:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL C/C OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER. ALTERAÇÃO DO REGIMENTO INTERNO. PROIBIÇÃO DE LOCAÇÃO FRACIONADA DAS UNIDADES AUTÔNOMAS. PROCEDÊNCIA NA ORIGEM. RECURSO DO CONDOMÍNIO. PRELIMINAR. CERCEAMENTO DE DEFESA. ALEGADA NECESSIDADE DO DEPOIMENTO PESSOAL DO AUTOR E OITIVA DE TESTEMUNHAS. INSUBSISTÊNCIA. ELEMENTOS PROBATÓRIOS TRAZIDOS À LIDE QUE SERVEM PARA MOTIVAR UM PRONTO JULGAMENTO DO MÉRITO. PRELIMINAR REJEITADA. MÉRITO. REQUERENTE QUE FRACIONOU O IMÓVEL E OFERECIA ACOMODAÇÃO ATRAVÉS DA PLATAFORMA AIRBNB. PLATAFORMA VIRTUAL QUE SE DESTINA AO COMPARTILHAMENTO DE IMÓVEIS E SERVIÇOS DE ACOMODAÇÃO POR CURTOS PERÍODOS DE TEMPO. TRANSFORMAÇÃO DA SUÍTE DA RESIDÊNCIA EM VERDADEIRO APART-HOTEL. CONVENÇÃO CONDOMINIAL QUE PREVÊ OS FINS ESTRITAMENTE RESIDENCIAIS DAS UNIDADES AUTÔNOMAS. ALTERAÇÃO DO REGIMENTO INTERNO QUE APENAS PASSOU A PREVER, DE FORMA DETALHADA E PARTIR DE CRITÉRIO GERAL TRAÇADO NA CONVENÇÃO, A VEDAÇÃO AO USO COMERCIAL DO IMÓVEL, O QUE INCLUIRIA A LOCAÇÃO FRACIONADA DE CÔMODOS DAS UNIDADES. APROVAÇÃO COM NÚMERO DE VOTANTES SUFICIENTE PARA ALTERAÇÃO PRETENDIDA DO REGIMENTO INTERNO. LOCAÇÃO FRACIONADA POR CURTOS PERÍODOS, CARACTERIZADA PELA ROTATIVIDADE DE PESSOAS, QUE NÃO SE AMOLDA COM A DESTINAÇÃO EXCLUSIVAMENTE RESIDENCIAL ATRIBUÍDA AO CONDOMÍNIO. ATUAL POSICIONAMENTO DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RESP N. 1.819.075/RS E RESP N. 1.884.483/PR. DESVIRTUAMENTO DOS FINS RESIDENCIAIS PELO DEMANDANTE.
Tal entendimento se amolda, como dito, às recentes decisões do Supremo Tribunal de Justiça, nas quais "a orientação que passou a emanar do colendo tribunal superior, é de que a exploração econômica de unidades autônomas, mediante locação por curto ou curtíssimo prazo, porque marcada pela eventualidade e transitoriedade, não se compatibiliza com a destinação exclusivamente residencial atribuída ao condomínio, e que a afetação do sossego, da salubridade e da segurança, causada pela alta rotatividade de pessoas estranhas e sem compromisso duradouro com a comunidade na qual estão temporariamente inseridas, é o que confere razoabilidade a eventuais restrições impostas com fundamento na destinação prevista na convenção condominial". (TJSC, Agravo de Instrumento n. 5008978-66.2022.8.24.0000, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Selso de Oliveira, Quarta Câmara de Direito Civil, j. 17-11-2022)
VALIDADE DA ALTERAÇÃO DO REGIMENTO INTERNO. SENTENÇA QUE DEVE SER REFORMADA. REDISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. HONORÁRIOS RECURSAIS INCABÍVEIS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.
(TJSC, Apelação n. 0314160-15.2018.8.24.0023, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Flavio Andre Paz de Brum, Primeira Câmara de Direito Civil, j. 16-05-2024).
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