STJ reforça proteção ao comprador ao reconhecer imprescritibilidade de perdas e danos

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que, quando a outorga da escritura definitiva de um imóvel se torna impossível, o pedido formulado em ação de adjudicação compulsória pode ser convertido em indenização por perdas e danos, sem incidência de prazo prescricional.

O colegiado entendeu que a imprescritibilidade da pretensão de obter a escritura definitiva também alcança, por consequência lógica, a indenização decorrente da impossibilidade de cumprimento da obrigação pelo vendedor.

Comprador buscava obter escritura definitiva de imóvel

O caso teve origem em ação proposta por um comprador que firmou promessa de compra e venda de uma sala comercial na década de 1980.

Segundo os autos, o contrato previa que a escritura definitiva seria outorgada após a averbação da construção no registro de imóveis e a quitação integral do preço. Contudo, a averbação nunca foi realizada, impossibilitando a transferência formal da propriedade.

Diante da impossibilidade de obter a escritura, o comprador recorreu ao Judiciário para assegurar seu direito.

Após decisão favorável no Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ), a parte contrária recorreu ao STJ, sustentando que estariam prescritas tanto a pretensão de restituição das parcelas pagas quanto eventual indenização.

Sentença pode substituir manifestação de vontade do vendedor

Relatora do recurso, a ministra Nancy Andrighi destacou que o artigo 501 do Código de Processo Civil estabelece que a sentença judicial pode substituir a declaração de vontade do promitente vendedor quando este deixa de cumprir a obrigação de outorgar a escritura definitiva.

Segundo a ministra, a adjudicação compulsória constitui instrumento destinado à execução específica da promessa de compra e venda, assegurando ao comprador a efetiva transferência da propriedade.

Impossibilidade de cumprimento permite conversão em indenização

Nancy Andrighi explicou que, quando o cumprimento da obrigação se torna inviável por culpa do devedor, aplica-se o artigo 248 do Código Civil, que autoriza a conversão da obrigação em perdas e danos.

A relatora ressaltou que a jurisprudência consolidada do STJ admite essa conversão automaticamente, ainda que o autor da ação não tenha formulado pedido expresso de indenização, sem que isso configure julgamento extra petita.

Segundo a ministra, a substituição da obrigação específica por indenização representa apenas uma consequência jurídica do reconhecimento do direito originalmente pleiteado.

Indenização também é imprescritível

Ao manter o entendimento do tribunal de origem, a Terceira Turma concluiu que a indenização decorrente da impossibilidade de outorga da escritura acompanha o mesmo regime jurídico da ação de adjudicação compulsória.

Como a pretensão de exigir a escritura definitiva é considerada imprescritível pela jurisprudência do STJ, a conversão dessa obrigação em perdas e danos também não está sujeita à prescrição.

Para a relatora, a indenização não constitui um novo direito autônomo, mas apenas a substituição da prestação originalmente devida por uma obrigação de natureza pecuniária, preservando a mesma proteção conferida ao direito material do comprador.

Leia o acórdão no REsp 2.196.855.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):REsp 2196855

(Com informações do STJ)

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