A Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu critérios para definir a data de referência do valor de indenizações por desapropriação de imóveis. As teses fixadas determinam prazos para a avaliação judicial, conforme a modalidade de desapropriação, e preveem ajustes quando o poder público for responsável pelo atraso na realização da perícia.
Nas desapropriações em geral, o valor da indenização deve corresponder, em regra, ao preço de mercado do imóvel na data da perícia judicial. Nos casos de desapropriação por utilidade pública ou interesse social, entretanto, a avaliação não poderá considerar data posterior a um ano contado do ajuizamento da ação. Para desapropriações destinadas à reforma agrária, o limite é de 90 dias a partir da propositura do processo.
Nas hipóteses de desapropriação indireta, quando o poder público se apropria do imóvel sem observar previamente o procedimento legal, a avaliação deverá considerar o preço de mercado na data do apossamento administrativo, sem prejuízo da correção monetária e dos juros compensatórios previstos em lei.
O colegiado também estabeleceu que, quando o atraso na realização da primeira perícia decorrer de fato atribuível ao poder público, reconhecido por decisão fundamentada, o prazo aplicável poderá ser ampliado pelo período correspondente à demora. Atrasos causados pelo proprietário, pelo serviço judiciário ou por terceiros não justificam a ampliação desses limites.
Caso a perícia seja realizada após o prazo estabelecido, o profissional deverá estimar o valor de mercado do imóvel correspondente à data-limite aplicável, utilizando as técnicas disponíveis. Além disso, eventuais variações de preço provocadas pela própria atuação estatal deverão ser identificadas separadamente e descontadas da indenização.
A Primeira Seção modulou os efeitos da decisão para que as teses sejam aplicadas aos processos em que a perícia for determinada a partir da publicação do acórdão, considerando-se a data da nomeação do perito como referência para a incidência das novas orientações.
O caso foi inicialmente submetido ao rito dos recursos repetitivos, no Tema 1.432, para definir o conceito de contemporaneidade da avaliação do preço de mercado em desapropriações diretas e indiretas. Durante a análise, porém, o colegiado decidiu estabelecer as teses sob o regime da relevância da questão federal infraconstitucional, com fundamento no artigo 9º, parágrafo único, da Emenda Regimental 55/2026.
A mudança está relacionada ao novo sistema de relevância da questão federal, que permite o reconhecimento desse requisito em recursos anteriormente afetados como repetitivos e ainda pendentes de julgamento, conforme as regras aplicáveis.
Relator do caso, o ministro Afrânio Vilela explicou que a controvérsia está relacionada à necessidade de conciliar a duração dos processos com o direito à justa indenização. Segundo ele, a incorporação da correção monetária ao ordenamento jurídico, na década de 1970, contribuiu para modificar a forma de atualização dos valores de imóveis desapropriados.
O ministro destacou que o princípio da justa indenização deve proteger tanto o proprietário quanto o poder público, evitando o enriquecimento sem causa de qualquer das partes. Dados citados pelo relator, provenientes do Conselho Nacional de Justiça (CNJ), apontam a existência de mais de 90 mil processos relacionados a desapropriações no país, dos quais aproximadamente 75 mil tramitavam na Justiça estadual. O tempo médio de duração desses processos era de cerca de seis anos.
Afrânio Vilela também ressaltou que a valorização de um imóvel provocada pela própria ação estatal, como a realização de obras públicas na região, não deve aumentar artificialmente o valor da indenização. Para o magistrado, a avaliação precisa refletir o preço que o proprietário obteria no mercado na data de referência estabelecida, sem incorporar ganhos decorrentes da intervenção que motivou a desapropriação.
As teses têm como objetivo uniformizar a interpretação da legislação e estabelecer parâmetros para a definição do valor das indenizações, buscando maior previsibilidade nos processos de desapropriação.
Embora tenha fixado as teses na sessão de 14 de outubro, a Primeira Seção ainda deverá analisar os casos concretos dos recursos que deram origem ao precedente qualificado. A próxima reunião do colegiado estava prevista para 11 de novembro.
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(Com informações do STJ)
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