O Supremo Tribunal Federal (STF) retomou a análise dos limites constitucionais para a utilização da área dos imóveis como critério de definição das alíquotas do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU). O julgamento envolve embargos de declaração apresentados pelo município de Chapecó (SC) contra decisão proferida em agosto, que considerou inconstitucional a fixação de alíquotas do imposto com base na metragem do imóvel.
A discussão tem repercussão para a administração tributária municipal, uma vez que o IPTU constitui uma importante fonte de arrecadação das prefeituras brasileiras. Segundo dados do Sistema de Informações Contábeis e Fiscais do Setor Público Brasileiro (Siconfi), 5.393 municípios com informações disponíveis declararam ter arrecadado, conjuntamente, R$ 81,8 bilhões com o tributo em 2025. Desse total, R$ 38,5 bilhões corresponderam às capitais.
A controvérsia está relacionada à distinção entre utilizar a área do imóvel como um dos elementos para calcular seu valor venal e empregar diretamente a metragem para estabelecer a alíquota aplicável. A Constituição Federal admite a progressividade do IPTU em razão do valor venal, além de permitir alíquotas diferenciadas conforme a localização e o uso do imóvel. A discussão no Supremo envolve os limites constitucionais para a adoção da área como critério autônomo de diferenciação das alíquotas.
Em agosto, o STF considerou inconstitucional a legislação de Chapecó que estabelecia alíquota de 1% para imóveis residenciais com área construída igual ou superior a 400 metros quadrados, enquanto as demais edificações estavam sujeitas ao percentual de 0,5%. A norma municipal foi questionada por utilizar a metragem construída como fator determinante para a aplicação de uma alíquota mais elevada.
Nos embargos de declaração, o município sustenta que a área não seria um critério isolado, pois a legislação considera inicialmente a destinação residencial do imóvel. Segundo a argumentação apresentada, o limite de 400 metros quadrados serviria para identificar uma subcategoria de imóveis residenciais de grande porte, sem estender o mesmo tratamento a imóveis comerciais e industriais com metragem equivalente.
O tributarista João Henrique Gasparino, diretor executivo da NimbusTax, entende que essa justificativa não afasta o problema constitucional identificado no julgamento. Para o especialista, embora o uso do imóvel delimite o grupo de contribuintes, é a metragem que determina a mudança de alíquota dentro da categoria residencial.
Os embargos de declaração são destinados a esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão ou corrigir erro material em uma decisão judicial. Em determinadas circunstâncias, seu julgamento pode modificar o resultado anterior, mas o recurso não se destina simplesmente à reapreciação irrestrita do mérito.
Caso o Supremo mantenha o entendimento pela inconstitucionalidade da regra municipal, Chapecó pede, alternativamente, a modulação dos efeitos da decisão, para que sua aplicação ocorra apenas após o encerramento definitivo do processo. O município estima que poderia ter de restituir aproximadamente R$ 14 milhões aos contribuintes que recolheram o imposto com a alíquota de 1%. A estimativa foi contestada por um contribuinte que participa do processo, cuja defesa questiona a metodologia utilizada para chegar ao montante e sustenta que os valores potencialmente sujeitos à restituição seriam inferiores.
A discussão também envolve outros municípios que adotam critérios semelhantes. Florianópolis (SC), por exemplo, apresentou manifestação defendendo a modulação dos efeitos da decisão, diante dos possíveis impactos sobre a arrecadação e da necessidade de adaptação das legislações municipais. Em nota técnica, a prefeitura estimou impacto de R$ 84,7 milhões sobre o IPTU predial de 2026 caso fosse aplicada a menor alíquota de cada categoria em substituição às faixas definidas pela área. Considerando também a cobrança territorial, a estimativa chegaria a R$ 220,9 milhões.
A Associação Brasileira das Secretarias de Finanças (ABRASF) também defendeu que eventual mudança na interpretação constitucional produzisse efeitos a partir do exercício de 2027. O relator do caso, ministro Dias Toffoli, não admitiu o ingresso de Florianópolis e da associação como amici curiae, por considerar intempestivos os pedidos de participação. Entretanto, aceitou os documentos apresentados como memoriais, permitindo que os argumentos fossem considerados na análise.
Entre as capitais brasileiras, Florianópolis possui uma legislação que estabelece alíquotas progressivas conforme faixas de área construída dentro de cada categoria de uso. Para imóveis residenciais, os percentuais variam de 0,5%, para unidades de até 150 metros quadrados, a 1,2%, para aquelas com mais de 600 metros quadrados. A regra foi introduzida em 2006 e também está sujeita à discussão sobre os limites constitucionais do emprego da metragem para determinar a alíquota.
A advogada Lara Hoeltz Sperb, sócia do Andrade Maia Advogados, avalia que a legislação municipal precisa ser examinada à luz da tese firmada pelo Supremo. Segundo a especialista, a decisão não revoga automaticamente a lei municipal, mas pode impedir a aplicação de dispositivos incompatíveis com a interpretação constitucional. Como as alíquotas devem estar previstas em lei, eventuais alterações na estrutura tributária precisam observar as exigências legais pertinentes.
O levantamento realizado pelo g1 também identificou outros modelos de utilização da metragem na legislação tributária das capitais. Em cidades como Boa Vista, Fortaleza, Campo Grande e Belo Horizonte, a proporção entre a área construída e a extensão do terreno pode influenciar a classificação do imóvel como edificado ou não edificado. Nesses casos, a análise envolve a finalidade da regra e os critérios utilizados para identificar a efetiva ocupação do terreno.
Outra modalidade encontrada consiste na tributação separada de parcelas do terreno que excedem determinada proporção em relação à área construída. Regras com características semelhantes foram identificadas em municípios como Rio Branco, Natal, Recife, Aracaju, Salvador, Vitória, Rio de Janeiro, São Paulo e Porto Alegre.
A validade desses mecanismos depende da forma como a metragem é utilizada. Quando a área serve para identificar uma parcela efetivamente não edificada, a situação pode ser distinta daquela em que a metragem determina diretamente uma alíquota mais elevada ou um adicional tributário sobre o imóvel.
Em Vitória, por exemplo, a legislação prevê tratamento específico para determinadas áreas excedentes, com critérios relacionados à metragem e à utilização do terreno. A prefeitura afirmou que o modelo não altera a alíquota incidente sobre a totalidade do imóvel apenas em razão de sua área, mas estabelece tratamento próprio para uma parcela específica. A administração municipal também informou que acompanha os desdobramentos do julgamento e avalia os possíveis impactos sobre os imóveis abrangidos pela regra.
Em João Pessoa, a área excedente à proporção estabelecida na legislação pode estar sujeita a uma cobrança complementar. Para os especialistas consultados, a análise deve considerar se essa parcela recebe tratamento equivalente ao de um terreno não edificado ou se há a imposição de um adicional sobre a tributação predial já existente.
Em Porto Alegre, a legislação também prevê hipóteses de cadastramento separado de áreas excedentes, considerando critérios como a dimensão da parcela e a possibilidade de aproveitamento construtivo. A prefeitura informou que a separação não depende exclusivamente da metragem, mas também da possibilidade de utilização da área para novas construções.
O julgamento no STF, portanto, envolve a definição dos limites constitucionais para a utilização da área dos imóveis na determinação das alíquotas do IPTU. A decisão poderá influenciar a revisão de normas municipais, a segurança jurídica das relações tributárias e eventuais pedidos de restituição, sem que isso signifique, necessariamente, a invalidação automática de todas as regras que utilizam a metragem em seus critérios de classificação ou cálculo.
(Com informações do G1 por Janize Colaço)
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