A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou o entendimento de que não subsiste a responsabilidade dos fiadores pelo pagamento de aluguéis quando o locador condiciona o recebimento das chaves do imóvel à concordância com laudo de vistoria. Para o colegiado, a recusa injustificada do locador em receber as chaves impede a cobrança de valores referentes ao período posterior à desocupação do imóvel.
O caso teve origem em embargos à execução opostos por dois fiadores em contrato de locação comercial firmado por uma igreja. Os embargantes sustentaram que não poderiam ser responsabilizados pelos aluguéis vencidos entre a desocupação do imóvel e a efetiva devolução das chaves, uma vez que o locador condicionou o recebimento destas à assinatura de laudo de vistoria que apontava supostas avarias.
A entrega das chaves ocorreu posteriormente por meio de ação de consignação proposta exclusivamente pela locatária em face do locador.
Decisões nas instâncias ordinárias
O juízo de primeiro grau acolheu os embargos, reconhecendo a inexistência do débito e extinguindo o processo com resolução de mérito. Para a sentença, a entrega das chaves não poderia ter sido condicionada à assinatura de documento que implicava concordância com a vistoria do imóvel.
Entretanto, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) reformou a decisão, ao entender que não houve recusa do locador em receber as chaves, mantendo, assim, a responsabilidade dos fiadores pelo pagamento dos aluguéis.
Análise do STJ
No recurso especial, os fiadores alegaram que o imóvel havia sido efetivamente desocupado e que a locatária tentou devolver as chaves dentro do prazo legal, mas o locador se recusou a recebê-las de forma injustificada, exigindo previamente a assinatura de documento que implicaria assunção de dívida. Sustentaram, por isso, que não poderiam responder pelos aluguéis posteriores à desocupação.
A relatora do caso, ministra Nancy Andrighi, destacou que o contrato de locação por prazo indeterminado pode ser encerrado unilateralmente pelo locatário a qualquer tempo, desde que observado o aviso prévio, conforme dispõe o artigo 6º da Lei nº 8.245/1991. Segundo a ministra, trata-se de direito potestativo do locatário, cujo exercício não pode ser obstado pelo locador.
A magistrada ressaltou ainda que eventuais prejuízos ou danos causados ao imóvel devem ser apurados em ação própria, não sendo legítimo condicionar a rescisão do contrato ou a devolução das chaves à concordância com laudo de vistoria. A jurisprudência do STJ, conforme pontuado, é firme no sentido de que tais controvérsias não impedem o encerramento da locação.
No caso concreto, a relatora verificou que o imóvel foi desocupado e que o locador foi devidamente notificado dentro do prazo legal. Assim, concluiu que os fiadores não poderiam ser responsabilizados por aluguéis decorrentes de conduta indevida do locador, que condicionou a entrega das chaves à assinatura do laudo de vistoria.
Com esse entendimento, a Terceira Turma deu provimento ao recurso especial, afastando a responsabilidade dos fiadores pelos aluguéis posteriores à desocupação do imóvel.
REsp nº 2.220.656.
Leia o acórdão no REsp 2.220.656.
(Com informações do STJ)
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