A 2ª Vara Federal de Pelotas declarou a nulidade de contrato de compra e venda de imóvel residencial, bem como do financiamento a ele vinculado, após reconhecer que o adquirente foi induzido a erro quanto à localização do terreno negociado. A sentença é do juiz federal Cristiano Bauer Sica Diniz e ainda é passível de recurso ao Tribunal Regional Federal da 4ª Região (TRF4).
Além da desconstituição dos ajustes contratuais, foi determinada a restituição dos valores pagos e o pagamento de indenização por danos morais.
Indução a erro na fase pré-contratual
O autor da ação relatou que, em 2022, negociou com imobiliária a aquisição de imóvel “na planta”, formalizando dois contratos: um de compra e venda de terreno com 200 m² e outro de empreitada para construção de residência de 38 m², com entrega prevista para o final daquele ano.
Segundo sustentado, durante toda a fase de tratativas, o proprietário da imobiliária e seus colaboradores asseguraram que o lote objeto do negócio situava-se na esquina da rua desejada. Entretanto, após a assinatura dos contratos e o pagamento da entrada e de parcelas do financiamento, o comprador foi informado de que o terreno adquirido localizava-se no meio da quadra, sendo que o lote de esquina já havia sido comercializado a terceiro.
A demanda foi proposta contra a imobiliária, seus dois sócios-proprietários e a Caixa Econômica Federal (CEF), responsável pelo financiamento do imóvel.
Violação à boa-fé objetiva e erro essencial
Ao examinar o conjunto probatório, o magistrado reconheceu a violação ao princípio da boa-fé objetiva, especialmente quanto aos deveres anexos de informação, transparência e lealdade na fase pré-contratual.
Conforme consignado na sentença, a omissão e a prestação inadequada de informações sobre a localização do lote configuraram vício de vontade, mais especificamente erro substancial sobre qualidade essencial do bem, apto a ensejar a anulação do negócio jurídico.
O juiz destacou que a localização do terreno constituiu elemento determinante para a celebração do contrato, inclusive influenciando o projeto arquitetônico da edificação. Assim, não se trataria de mera preferência subjetiva do comprador, mas de circunstância objetiva e relevante para a formação da vontade.
Nulidade dos contratos e restituições
Reconhecida a invalidade do negócio jurídico, foram declarados nulos:
- o contrato de compromisso de compra e venda do imóvel;
- o contrato de empreitada para construção;
- o contrato de financiamento e alienação fiduciária celebrado com a CEF.
A imobiliária foi condenada a restituir os valores pagos a título de entrada e contratação dos serviços, enquanto a Caixa deverá devolver os valores correspondentes aos encargos mensais do financiamento.
Os proprietários do imóvel também foram condenados a restituir à instituição financeira a quantia de R$ 55 mil recebida em razão do contrato.
Danos morais e responsabilidade solidária
O juízo reconheceu a ocorrência de dano moral, considerando a frustração de legítima expectativa vinculada à aquisição da casa própria, projeto que envolve planejamento financeiro e perspectivas de estabilidade.
A imobiliária e os dois sócios foram condenados solidariamente ao pagamento de R$ 15 mil a título de indenização por danos morais. A responsabilidade da CEF foi afastada quanto a esse ponto, sob o fundamento de que atuou exclusivamente como agente financeiro, sem participação na negociação viciada.
A decisão ainda pode ser objeto de recurso perante o TRF4.
(Com informações do TRF-4)
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