A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, por unanimidade, que, nas ações de rescisão de contrato de locação na modalidade built to suit, o valor da causa deve ser fixado com base no equivalente a 12 meses de aluguel, nos termos da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), afastando a aplicação da regra geral do Código de Processo Civil (CPC), que prevê a utilização do valor integral do contrato.
O colegiado acompanhou o voto da relatora, ministra Nancy Andrighi, ao negar provimento ao recurso especial interposto por uma empresa que buscava restabelecer o valor da causa em R$ 68,4 milhões, correspondente ao valor global do contrato de locação. Com a decisão, foi mantido o acórdão do Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR), que fixou o valor da causa em R$ 6,84 milhões, equivalente a doze meses do aluguel mensal de R$ 570 mil.
O contrato built to suit, também denominado locação sob encomenda, caracteriza-se pela construção ou adaptação de imóvel destinado a atender às necessidades específicas do futuro locatário, normalmente em contratos de longa duração e de elevado valor econômico.
Ao fundamentar seu voto, a ministra Nancy Andrighi destacou que, embora o artigo 58, inciso III, da Lei do Inquilinato não faça referência expressa às ações de rescisão de contratos built to suit, a interpretação sistemática da legislação conduz à aplicação do mesmo critério para definição do valor da causa.
Segundo a relatora, o artigo 54-A da Lei nº 8.245/1991 estabelece que essa modalidade contratual permanece submetida às disposições procedimentais da Lei do Inquilinato, razão pela qual a disciplina especial da legislação locatícia deve prevalecer sobre a regra geral prevista no Código de Processo Civil.
O caso teve origem em ação de rescisão contratual proposta pelas locatárias, que inicialmente atribuíram à causa o valor correspondente a um mês de aluguel. Após o indeferimento do pedido de tutela de urgência e o insucesso de recurso interposto contra essa decisão, as autoras desistiram da demanda.
A empresa locadora, que já havia ingressado espontaneamente no processo, requereu a retificação do valor da causa para R$ 68,4 milhões, correspondente ao valor integral do contrato, além da condenação das autoras ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais.
O juízo de primeiro grau homologou a desistência da ação, alterou o valor da causa para o montante pretendido pela ré, mas deixou de arbitrar honorários. Em grau recursal, o TJPR reconheceu o direito à verba sucumbencial, porém promoveu, de ofício, a adequação do valor da causa para o equivalente a doze meses de aluguel, com fundamento na regra específica da Lei do Inquilinato.
No recurso especial, a empresa sustentou que o tribunal estadual teria promovido alteração indevida do valor da causa sem provocação das partes, além de defender a incidência da regra geral do artigo 292 do CPC, segundo a qual o valor da causa, em ações que discutem a existência, validade ou rescisão de contrato, deve corresponder ao valor do negócio jurídico discutido.
Ao rejeitar os argumentos, a relatora observou que, embora a modificação de ofício do valor da causa deva ocorrer, em regra, até a prolação da sentença, a jurisprudência do STJ admite exceções quando constatado erro material, inexatidão evidente ou situação capaz de gerar distorções relevantes.
Nancy Andrighi ressaltou que a manutenção do valor correspondente ao contrato integral contrariaria o regime jurídico especial previsto na Lei do Inquilinato e poderia ocasionar enriquecimento sem causa na fixação dos honorários advocatícios, razão pela qual considerou legítima a adequação promovida pelo tribunal de origem.
Com a decisão, a Terceira Turma consolidou o entendimento de que, nas ações de rescisão de contratos de locação built to suit, deve prevalecer o critério específico estabelecido pela Lei do Inquilinato para definição do valor da causa, correspondente ao equivalente a doze meses de aluguel.
Leia o acórdão no REsp 2.229.517.
Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):REsp 2229517
(Com informações do STJ)
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