A delegação de atividades administrativas do condomínio a terceiros, especialmente quando implica a criação de encargos financeiros aos condôminos, exige autorização expressa da assembleia geral, conforme dispõe o artigo 1.348, § 2º, do Código Civil. Com base nesse entendimento, a 6ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás (TJ-GO) declarou inexigível a cobrança de “honorários de cobrança” imposta a uma moradora e condenou um condomínio de Aparecida de Goiânia ao pagamento de indenização por danos morais no valor de R$ 3 mil.
O colegiado reformou a sentença de primeiro grau, que havia julgado improcedentes os pedidos ao reconhecer a legitimidade do encargo com fundamento na convenção condominial.
A controvérsia teve início após a cobrança de cota condominial em atraso. A condômina quitou o valor principal, acrescido de multa e juros, mas se recusou a pagar uma quantia adicional correspondente a 20%, lançada como honorários de empresa terceirizada responsável pela cobrança.
Diante da inadimplência dessa parcela específica, o condomínio promoveu o protesto do título, o que motivou o ajuizamento de ação declaratória de inexigibilidade cumulada com pedido de indenização por danos morais.
Limites da atuação administrativa
No julgamento da apelação, prevaleceu o voto da relatora, juíza substituta em segundo grau Viviane Silva de Moraes Azevedo. A magistrada ressaltou que, embora o síndico detenha poderes de representação, a terceirização integral de um setor administrativo, com imposição de custos aos moradores, depende de deliberação da assembleia geral, o que não ocorreu no caso concreto. O próprio condomínio reconheceu que a contratação foi decidida apenas em reunião do conselho fiscal.
Segundo a relatora, reuniões do conselho não possuem força jurídica para instituir obrigações pecuniárias aos condôminos. A decisão ainda distinguiu a contratação pontual de advogado para demandas específicas — inserida na gestão ordinária — da terceirização ampla do serviço de cobrança, que extrapola os limites da administração cotidiana.
Para o colegiado, a ausência de deliberação assemblear impede que o contrato produza efeitos perante os condôminos. Assim, a cobrança do percentual de 20% a título de honorários de cobrança, por se originar de ato irregular, foi considerada inexigível.
Dano moral configurado
Reconhecida a inexigibilidade da dívida que deu causa ao protesto, o TJ-GO aplicou a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que o protesto indevido gera dano moral presumido. Para os desembargadores, a conduta do condomínio ultrapassou o exercício regular de direito.
O acórdão destacou que o protesto indevido foi causa direta do abalo moral sofrido pela moradora, gerando restrição de crédito e constrangimento que superam o mero dissabor cotidiano, caracterizando dano moral indenizável.
Para o advogado Gabriel Barto, que atuou na defesa da condômina, a decisão delimita de forma clara os poderes de gestão condominial. Segundo ele, o acórdão reafirma que não é admissível a criação de encargos aos moradores sem autorização da assembleia ou com base em contratação irregular de terceiros, sendo ilícito o protesto fundado em cobrança inexigível.
O caso tramita sob o número 5341509-25.2024.8.09.0051.
Clique aqui para ler a decisão.
(Com informações do ConJur)
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