Ao Juízo de Direito da ___ Vara Cível da Comarca de [Cidade] – Estado de São Paulo.
Nome e qualificação dos autores], por meio de seu Advogado, vêm, respeitosamente à presença desse Juízo de Direito para, com fulcro no artigo 9º, inciso III da lei nº 8.245/91 e demais normas e entendimentos aplicáveis à espécie, propor:
Ação de Despejo por falta de Pagamento cumulada com pedido de Cobrança de Aluguéis, Acessórios e retomada de imóvel
Em desfavor de [Nome e qualificação do réu e fiadores], ante os elementos de fato e argumentos de direito a seguir expendidos:
1. O suporte fático
Os Autores são nu-proprietários e locadores do imóvel locado ao primeiro Requerido aos 00/00/000. (Docs.j.), destacando-se que tal condição jurídica se deu com anuência e concordância dos usufrutuários, que renunciaram ao direito de percepção direta dos frutos e, delegaram tais poderes aos filhos, já que são pais dos Autores e ainda, a obrigação do pagamento se dá diretamente na conta dos anuentes/usufrutuários, o que consta do contrato de locação.
É importante esclarecer que a fruição do imóvel ocorre em condomínio com a empresa X Ltda, que é o coproprietária e também locadora do imóvel em sua metade ideal, razão pela qual o objeto da presente ação, no que se refere à cobrança, se limita a apenas 50% (cinquenta por cento) dos valores devidos.
Conforme vemos na ilustração a seguir apresentada e no contrato ora anexado, segue a descrição e caracterização do imóvel locado, vejamos:
[Imagem com a descrição do imóvel no contrato de locação]
O contrato de locação foi firmado pelo prazo de 20 (vinte) anos e o valor da locação, inicialmente, foi de R$ 00.000,00 (valor por extenso), e conforme reajustes contratuais nos anos de 2.021 e 2.022, o valor do aluguel atualmente é de R$ 00.000,00 (valor por extenso).
A partir do mês de setembro de 2.022, o primeiro Requerido não mais honrou com os valores devidos a título de aluguel, tendo realizado para os Autores, apenas um único depósito do valor de R$ 22.102,00 (vinte e dois mil, cento e dois reais), no dia 21/10/2.022, e nada mais desde então.
Diversos contatos amigáveis foram tentados para solucionar a questão, inclusive foi tentada a notificação extrajudicial por via dos usufrutuários e anuentes do contrato de locação, (Doc.j.) contudo, mesmo assim, a primeira Requerida manteve-se inerte e inadimplente.
Diante do exposto, não restou alternativa aos Autores, senão buscar o socorro da tutela jurisdicional, para verem seus direitos garantidos e efetivados, no sentido de haver os créditos que fazem jus, bem como rescindir o contrato de locação e reaver a posse do imóvel.
2. Do litisconsórcio ativo
Os Autores são nú-proprietários do imóvel locado, figurando como locatários, enquanto os anuentes do contrato e usufrutuários por força da escritura ora juntada e, de conhecimento dos Requeridos, os legitimam ativamente para a causa.
Destaca-se, que no último aditamento ao contrato de locação feito pelas partes (Doc.j.), embora os valores da locação, inicialmente, eram devidos aos Autores, passaram a ser depositados diretamente na conta dos usufrutuários e anuentes do contrato de locação ora denunciado, já que são as pessoas que podem usufruir do imóvel, por força de Lei e da Escritura de Usufruto, ora anexada, a qual é de pleno conhecimento dos Requeridos, haja vista os aditamentos do contrato realizados.
Portanto, os Autores, na condição de locadores, possuem interesse processual para que o débito e seus acessórios sejam pagos na forma estipulada em contrato, ou seja, que sejam pagos com multa, correção monetária e demais acessórios, bem como possuem legitimidade para a retomada do imóvel.
3. Do litisconsórcio passivo
Integram a lide no polo passivo, conforme consta nas qualificações pessoais apresentadas no preâmbulo, além da empresa que figura como Locadora, também os fiadores da obrigação, conforme consta no contrato de locação e aditamentos (Docs.j.), sendo que estes últimos devem responder a presente ação apenas no que diz respeito à cobrança e execução dos valores devidos, conforme a regra legal.
4. Do valor atual do débito
O valor atual e total do débito, apurado inicialmente de forma individual (1/4 do valor devido a título de aluguel e acessórios para cada Autor) e ao final somados os direitos de ambos os Autores, importa em R$ 000.000,00 (valor por extenso), conforme verifica-se no resultado das contas, a seguir apresentado:
[Cálculo da dívida]
5. Do direito
Conforme se verifica no contrato de locação, a área locada é rural, contudo, não foi locada para atividade agrícola ou agropecuária, mas para servir como aterro de resíduos sólidos provenientes da construção civil, com a devida autorização dos órgãos governamentais.
Com tais fatos, surge uma possível divergência na legislação aplicável à hipótese, haja vista que estamos diante de uma situação sem legislação específica aplicável.
Portanto, no caso dos autos, há possibilidade da locação não residencial ser considerada, por via da analogia, realizada nos moldes e critérios da Lei nº 9.245/91, entendem os Autores, pois a comparação e aplicação da lei das locacoes no presente caso não só é possível, mas as regras são bem adequadas para dirimir a questão, até porque o contrato cita várias vezes a Lei das Locacoes, cuja aplicação, s.m.j., seria a mais adequada para a hipótese.
O Decreto nº 59.566, de 1966 [1], que regulamenta o Estatuto da Terra, também traz em seus fundamentos para a rescisão do contrato, o descumprimento e a falta de pagamento, o que permite, caso assim Vossa Excelência entenda, a aplicação da referida legislação para rescindir o contrato, retomar a área locada e receber os valores devidos.
Conforme vemos no exemplo dos julgados a seguir apresentados, tratam-se de casos extremamente semelhantes ao do presente processo, vejamos:
“EMENTA: APELAÇÃO – AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO DE ALUGUEL – INADMPLEMENTO COMPROVADO – IMÓVEL URBANO – DESTINAÇÃO PARA ATERRO SANITÁRIO MUNICIPAL – REGRAMENTO DE DIREITO PRIVADO – PACTA SUNT SERVANDA – DESPEJO DECRETADO – PRINCÍPIO BOA-FÉ OBJETIVA – SENTENÇA MANTIDA. – Os contratos de locação dos quais a Administração figura como locatária são o típico caso em que a celebração de contrato pelo Poder Público não significa a incidência de todo o regime de direito público – A localização do imóvel em área rural do Município não afasta a aplicação da Lei 8.245/91, reconhecidamente aplicável à administração pública nas relações locatícias firmadas – A natureza do imóvel, rural ou urbana, para fins de locação dependerá da sua utilização, se o bem locado não será utilizado para o exercício de atividade de exploração agrícola, pecuária, agro-industrial, extrativa ou mista, mas para o aterro sanitário do município, a natureza jurídica do imóvel para fins de locação é urbana. (TJ-MG – AC: XXXXX70087300002 Iturama, Relator: Kildare Carvalho, Data de Julgamento: 30/09/2021, Câmaras Cíveis / 4ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 05/10/2021)” (grifo ausente no texto original)
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO DE ARRENDAMENTO PARA LOCAÇÃO COMERCIAL. IMÓVEL RURAL. APLICAÇÃO DA LEI N.º 8.245/91. REVISÃO DO VALOR DO LOCATIVO. ART. 19 DA LEI DO INQUILINATO. O contrato de arrendamento de imóvel rural, cuja finalidade não atende o disposto no art. 3º do Decreto 59.566/66, porque nele é desenvolvida atividade comercial ou industrial, cabe ser revisado quanto a sua natureza, para que passe a vigorar como contrato de locação comercial de imóvel rural, aplicando-se, analogicamente, a Lei n.º 8.245/91, e não as regras gerais dos contratos, previstas no Código Civil. Precedentes do Tribunal. Descabe, contudo, a revisão do valor do locativo, se do último aditivo contratual que reajustou o aluguel, não havia decorrido o período de três anos previsto no art. 19 da Lei n.º 8245/91, quando do ajuizamento da ação. Preliminar de intempestividade da apelação, afastada. PRELIMINAR REJEITADA. APELAÇÃO PROVIDA. (Apelação Cível Nº 70051709780, Décima Sexta Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Catarina Rita Krieger Martins, Julgado em 23/05/2013) (TJ-RS – AC: XXXXX RS, Relator: Catarina Rita Krieger Martins, Data de Julgamento: 23/05/2013, Décima Sexta Câmara Cível, Data de Publicação: Diário da Justiça do dia 28/05/2013)” (grifo nosso)
Na Lei das Locacoes, há a previsão que, a falta de pagamento dos aluguéis é motivo que determina o direito na rescisão contratual, do recebimento dos valores devidos, bem como da retomada do imóvel, livre e desembaraçado de pessoas e coisas.
Esse entendimento, inicialmente, se extrai da própria lei nº 8.245/91 ( Lei das Locacoes), conforme vemos em seu Artigo 23, inciso I, abaixo transcrito:
“Art. 23. O locatário é obrigado a:
I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;” (grifo ausente no original)
O artigo 9º, inciso II da Lei de Locações também é claro ao permitir a rescisão contratual em função da falta de pagamento, já que a inadimplência se trata de infração contratual por excelência e complementa o entendimento da plena possibilidade da concessão do despejo, vejamos seu teor:
“Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:
[…]
II – em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III – em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; […]”
Diante dos entendimentos que podemos facilmente extrair da legislação acima invocada, por analogia, vemos que a falta de pagamento ora anunciada autoriza a presente ação, já que estão presentes não só a possibilidade jurídica do pedido, a legitimidade das partes, mas, principalmente, a dívida, que constitui infração contratual e a motivação para a causa, que ao final deve ser julgada totalmente procedente, para que seja decretado o despejo da primeira requerida, determinar o pagamento do valor devido e determinar a devolução da posse do imóvel aos autores, rescindindo-se, ao final, o contrato de locação, caso não purgada a mora, nos termos do inciso II, do Artigo 62 da Lei nº 8.245/91 [2].
6. Da audiência de conciliação
Os Autores se manifestam favoráveis à realização de audiência de tentativa de conciliação, desde que seja por via de audiência por teleconferência, já que seria necessário o deslocamento de diversas pessoas ao Fórum e alguns, como o Autor X e o subscritor da presente, teriam que vir de outras cidades e também visa atender ao princípio da economia e celeridade processual.
7. Das provas que os autores pretendem produzir
Os Autores entendem que todas as condições para a ação estão comprovadas pelos documentos ora anexados, que demonstram a propriedade de 50% (cinquenta por cento) do imóvel, bem como a locação e a alegação de inadimplência, que atribui à Requerida, o encargo de comprovar os pagamentos.
Diante disso, entendem os Autores que a prova documental já apresentada com a petição inicial, após a eventual contestação da ação pelos Requeridos, já pode ser julgada, já que restarão apenas questões de direito a serem avaliadas por Vossa Excelência, razão pela qual requer-se o julgamento antecipado, após a realização de réplica, em caso de contestação.
8. Da necessidade da concessão da justiça gratuita
Os Autores não possuem condições de arcar com as custas processuais, sem que haja prejuízo na manutenção de suas necessidades básicas.
Verifica-se nos documentos anexados, que o Autor X está desempregado e atualmente recebeu seguro-desemprego até o mês de fevereiro p.p. e está totalmente sem rendas, o que lhe está causando severas dificuldades financeiras.
Já o Autor Y é funcionário público, auferindo salário base de R$ 1.370,00 (mil, trezentos e setenta reais), que mesmo com auxílios e outros benefícios, não elevam tal valor a ponto de fazer com que existam condições de arcar com o valor das custas processuais, até porque as faturas do cartão de crédito ora apresentadas demonstram que possui dívidas superiores ao valor de seu salário líquido mensal.
É importante que seja verificado, que o valor da locação, conforme aditamento contratual realizado, era recebido diretamente pelos usufrutuários, não participando os Autores do recebimento, razão pela qual os valores envolvidos na presente ação não podem ser considerados como renda, para fins da concessão da justiça gratuita.
O valor das custas processuais, hoje, importa em R$ 1.930,25 (Mil, novecentos e trinta reais e vinte e cinco centavos) e a situação jurídica dos Autores no processo, bem como a renda que auferem, de forma individual, não permite que paguem tal quantia, conforme declaram na Declaração de Hipossuficiência ora anexada.
Por tais razões, como ao final se requer, deve ser concedido aos Autores, os benefícios da justiça gratuita, nos termos do Artigo 98 do Código de Processo Civil [3] e demais normas aplicáveis ao tema.
9. Do terceiro interessado
Conforme verifica-se no contrato de locação, na condição de condômino, nú-proprietário de 50% do imóvel e terceiro interessado, o Sr. [Nome e qualificação], deve ser intimado para, em querendo, se manifestar na presente ação, já que é proprietário de atual locadora X Ltda, com endereço na Rua X, nº 00, Sala 01, Bairro X, nesta cidade.
10. Considerações finais
Após a exposição e fatos e motivos para a ação, fica evidente que todos os requisitos estão presentes para permitir o seu regular trâmite.
A falta de pagamento é descumprimento contratual inquestionável, que autoriza a rescisão do contrato, bem como a cobrança dos valores e a retomada do imóvel.
Desta forma, a ação deve ser julgada totalmente procedente, para declarar a rescisão do contrato e determinar que os Réus efetuem o pagamento do débito, sob pena de execução, bem como desocupem o imóvel, sob pena da decretação de despejo/reintegração de posse, de maneira forçada, caso não purguem a mora no prazo legal.
11. Dos pedidos
Ante ao exposto requer-se:
a) Que a presente ação seja processada, recebida e conhecida na forma da lei;
b) Que os requeridos sejam citados, mediante a expedição de Carta Precatória para responderem à ação ou purgarem a mora, no prazo legal, sob pena da aplicação dos efeitos da revelia;
c) Que seja intimado a terceira interessada X Ltda, com endereço na Rua X, nº 00, nesta cidade, na pessoa de seu sócio Sr. X;
d) Que a ação seja julgada totalmente procedente para:
(i) Declarar rescindido o contrato de locação, determinando a desocupação do imóvel locado no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de reintegração forçada de sua posse, caso não efetuado o pagamento do débito na forma do inciso II do Artigo 62 da Lei nº 8.245/91;
(ii) Condenar os requeridos, inclusive os fiadores qualificados no preâmbulo, ao pagamento do aluguel, multa (s) e acessórios (água, energia elétrica, etc) vencidos, no importe de R$ 134.509,10 (cento e trinta e quatro mil, quinhentos e nove reais e dez centavos), sob pena de execução, caso não haja a purga da mora no prazo legal;
e) Com base no art. 62, V da lei 8.245/91, a condenação da Requerida ao pagamento de todas as despesas, bem como o valor da locação mensal, até a data da efetiva desocupação;
f) Que, apenas em caso que seja possível a realização por videoconferência, seja realizada audiência de mediação e conciliação, com fulcro no inciso VII do art. 319 do Código de Processo Civil;
g) Pleiteia a condenação do requerido ao pagamento dos honorários advocatícios e das custas judiciais, consoante Art. 82 e Art. 85 do CPC; e
h) Que sejam concedidos os benefícios da gratuidade da justiça, nos moldes dos artigos 98 e seguintes do Código de Processo Civil e demais normas aplicáveis à hipótese, em vista da apresentação da declaração de hipossuficiência nesta oportunidade;
h) Protesta por provar o alegado por todos os meios de prova admitidos em direito.
Dá-se à causa o valor de R$ 000.000,00 (valor por extenso), consoante a regra do inciso III, do art. 58 da Lei nº 8.245/91 e corresponde a 12 (doze) vezes o valor devido mensalmente aos Autores.
Nestes termos,
P. deferimento.
São Paulo, 14 de março de 2.023.
ÉRICO T. B. OLIVIERI
OAB/SP 184.337
ADVOGADO
[1] Decreto nº 59.566, de 1966 – Art. 27. O inadimplemento das obrigações assumidas por qualquer das partes, e a inobservância de cláusula asseguradora dos recursos naturais, prevista no art. 13, inciso II, letra c, deste Regulamento, dará lugar facultativamente à rescisão do contrato, ficando a parte inadimplente obrigada a ressarcir a oura das perdas e danos causados (art. 92, § 6º do Estatuto da Terra).
[2] “Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:
[…] II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;
b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
c) os juros de mora;
d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;” (grifo ausente no original)
[3] Código de Processo Civil – Art. 98. A pessoa natural ou jurídica, brasileira ou estrangeira, com insuficiência de recursos para pagar as custas, as despesas processuais e os honorários advocatícios tem direito à gratuidade da justiça, na forma da lei.
