STJ define que é possível cobrar multa e taxa de ocupação em lote não edificado sob Lei do Distrato

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou entendimento sobre contratos de compra e venda de imóveis regidos pela Lei do Distrato (Lei n. 13.786/2018), que alterou dispositivos da Lei de Parcelamento do Solo Urbano (Lei n. 6.766/1979). A Quarta Turma da Corte decidiu que, em caso de rescisão por iniciativa do comprador, é legal a cobrança da taxa de ocupação ou fruição cumulada com a cláusula penal, mesmo quando se trata de lote sem edificação.

A decisão confirmou acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP), que validou a retenção integral dos valores pagos por um comprador que desistiu do negócio. Após a dedução da multa contratual e da taxa de fruição previstas legal e contratualmente, não houve saldo a ser restituído.

Contexto do caso
O contrato analisado foi firmado em 2021, já sob a vigência da Lei do Distrato. O comprador havia quitado R$ 6.549,10 de um total de R$ 111.042,00 e questionou judicialmente a cobrança de multa e taxa de ocupação pela vendedora. As instâncias ordinárias, incluindo o TJ-SP, consideraram as retenções legais e rejeitaram o pedido do adquirente.

No STJ, a ministra relatora Isabel Gallotti ressaltou a aplicação da Lei n. 13.786/2018, que instituiu regras específicas para distratos de loteamentos. Antes da nova lei, os contratos de lote eram considerados irretratáveis pela Lei n. 6.766/1979, embora a jurisprudência do STJ, baseada no Código de Defesa do Consumidor (CDC), já tivesse flexibilizado essa posição.

A Lei do Distrato incluiu o artigo 26-A na Lei n. 6.766/1979, prevendo expressamente cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato em casos de desistência pelo comprador. Anteriormente, a Segunda Seção do STJ costumava permitir a retenção de 25% dos valores pagos para compensar o incorporador.

Taxa de fruição
O ponto de maior relevância jurídica foi a cobrança da taxa de fruição em lote não edificado. A ministra relatora destacou que, antes da Lei n. 13.786/2018, o STJ não permitia essa cobrança por ausência de previsão legal e por não haver efetiva utilização do bem pelo comprador que gerasse enriquecimento sem causa.

Com a Lei do Distrato, o artigo 32-A, inciso I, passou a autorizar expressamente a retenção de “valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato”, independentemente da existência de edificação no lote.

Assim, o entendimento anterior do STJ deixou de vigorar para contratos celebrados após a entrada em vigor da nova lei. A ministra Gallotti concluiu que a retenção total dos valores pagos no caso concreto não violou o artigo 53 do CDC, que proíbe perda integral das prestações, pois o contrato previa devolução das quantias descontadas conforme a lei, e o montante pago pelo comprador era inferior aos encargos legalmente fixados (cláusula penal e taxa de fruição).

(Com informações do Juri News)

Acompanhe o Juristas no Google News

receba as principais notícias jurídicas do Brasil

Seguir no Google