Tutela jurídica do ponto comercial: ação renovatória, locação built to suit e locações em shopping center
RESUMO: Este artigo trata das questões gerais que envolvem o ponto comercial. Além da apresentação dos contornos gerais do ponto comercial, são discutidas a locação para fins não residenciais e a ação revocatória, destinada à renovação compulsória do contrato de locação. Também são analisadas as locações built to suit e as locações em shopping center.
Palavras-chave: ponto comercial, locação, ação renovatória, locação built to suit, locações em shopping center.
- Considerações gerais
Ponto comercial é a referência física do empresário, é o espaço físico utilizado pelo empresário para o exercício da sua atividade.
O ponto comercial está relacionado com o imóvel utilizado pelo empresário para exercício da empresa.
Geralmente a preservação do ponto comercial é extremamente relevante para que o empresário mantenha laços com a sua clientela.
Eventualmente, a modificação do ponto comercial pode fazer com que o empresário perca clientes e experimente prejuízos significativos.
Esse é um dos motivos que justificam a tutela jurídica do ponto comercial.
- Ação renovatória
Como visto, a permanência no ponto comercial pode ser determinante para a prosperidade da atividade empresarial.
O empresário, portanto, na maioria dos casos, precisa se manter no imóvel que ocupa, ainda que na condição de locatário.
Levanto em conta essa premissa, o legislador criou instrumentos jurídicos que permitem que o empresário locatário possa pretender a renovação do contrato de locação, mesmo contra a vontade do locador.
Trata-se da pretensão da renovação compulsória do contrato de locação para fins não residenciais.
Sobre este tema é relevante saber quais os requisitos necessários para que se possa pretender a renovação, bem como as eventuais defesas do locador que resiste à correspondente pretensão.
A matéria está disciplinada, basicamente, na lei n. 8.245/91 (lei de locações).
O artigo 51 da referida lei indica os requisitos necessários para que o empresário possa pretender a renovação compulsória.
Primeiramente, é preciso que haja um instrumento contratual escrito.
Além disso, o contrato que se pretende renovar deve ter sido ajustado por tempo determinado de no mínimo 5 (cinco) anos. Com efeito, admite-se a soma de contratos por tempo determinado, desde que não haja solução de continuidade entre eles.
Também será necessária a demonstração de exercício regular da mesma atividade empresarial nos 3 (três) anos que antecedem o pedido de renovação.
Por fim, é preciso que a propositura da ação renovatória ocorra nos 6 (seis) primeiros meses do último ano de vigência do contrato que se pretende renovar, sob pena de decadência.
Preenchidos os mencionados requisitos, o locatário poderá pretender a renovação compulsória do contrato de locação em face do locador.
- Exceções de retomada
O locador, no entanto, poderá resistir à pretensão, apresentando suas defesas.
As exceções de retomada, defesas que podem ser apresentadas pelo locador para retomar o imóvel são, basicamente, as indicadas no artigo 52 da lei de locações.
Assim, demonstrada a ocorrência das hipóteses legais, o locador não estará obrigado a renovar o contrato.
Vejamos.
A primeira exceção decorre da demonstração de que por determinação do Poder Público será preciso realizar obras que importem radical transformação do imóvel.
O locador também poderá demonstrar que por determinação do Poder Público será preciso fazer modificações que aumentariam o valor do negócio ou da propriedade.
Também será aceita como exceção de retomada a alegação de que o imóvel será utilizado pelo próprio locador, para moradia, ou para transferência estabelecimento existente há mais de 1 (um) ano, pertencente a ele, seu cônjuge, ascendente ou ascendente.
Nesta hipótese, no entanto, não poderá haver utilização do imóvel para realização de atividade empresarial do mesmo ramo do locatário, exceto se a locação também contemplar o fundo de comércio, com as correspondentes instalações. Essa exceção de retomada não é admitida nas locações de shopping center.
O locador poderá alegar também que o valor dos aluguéis sugeridos para a renovação por parte do locatário é inferior ao praticado no mercado. Nesse caso, o locatário pode apresentar contraproposta ao menos equivalente ao valor de mercado indicado.
Por fim, o locador poderá demonstrar que existe proposta de pagamento de aluguéis por terceiro cujo valor é superior ao ofertado pelo locatário na ação renovatória. Nessa hipótese, poderá o locatário cobrir a proposta melhor de terceiro.
São essas, portanto, as principais defesas que o locador poderá apresentar para se negar à renovação do contrato de locação.
Acolhida alguma exceção, o contrato não será renovado e o locador deverá desocupar o imóvel, com ou seu direito ao recebimento de indenização.
Procedente o pedido do locatário, o contrato de locação será renovado pelo mesmo prazo do contrato anterior.
- Pagamento de indenizações
Com relação ao pagamento de indenizações, a lei prevê que em algumas hipóteses o locatário terá direito de ser ressarcido dos prejuízos decorrentes mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio,
O direito de ser indenizado só existirá se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de 3 (três) meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público.
- Locação built to suit
A locação built to suit é aquela que ocorre quando o locador adquire previamente (ou promove reforma substancial num imóvel que já lhe pertence) um determinado imóvel, conforme as especificações de pretendente locatário, justamente para alugá-lo por tempo determinado.
Em outros termos, nesta modalidade de locação o locador só adquire ou promove a reforma de um determinado bem para que se possa viabilizar a sua locação ao locatário estipulante das condições.
A modalidade de locação built to suit está disciplinada pelo artigo 54-A da lei de locações.
De acordo com a mencionada norma, neste tipo de locação, prevalecerão as condições livremente pactuadas pelas partes, a despeito das diretrizes legais.[1]
Portanto, o legislador, nestes casos, permite que as partes estabeleçam livremente os termos do contrato.
Nesse passo, poderá até mesmo ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação.
Entretanto, há previsão na lei de que no caso de denúncia antecipada da locação pelo locatário, este deverá pagar uma multa ao locador. O valor desta multa deverá ser estipulado no próprio contrato, desde que não exceda a soma dos valores dos aluguéis que seriam pagos até o termo final da locação.[2]
- Locação em shopping center
As locações em shopping center (tenant mix) estão tratadas, basicamente, no artigo 54 da lei de locações.
De modo semelhante ao tratamento dispensado às locações built to suit, o mencionado artigo assegura a prevalência das condições livremente ajustadas entre as partes nas locações dessa natureza.[3]
Conclusão
Ponto comercial é a referência física do empresário.
A permanência no ponto comercial pode ser determinante para a prosperidade da atividade empresarial. Por isso a lei de locações prevê a renovação compulsória do contrato de locação, desde que preenchidos alguns requisitos.
As exceções de retomada são as defesas que podem ser apresentadas pelo locador para retomar o imóvel.
Acolhida alguma exceção, o contrato não será renovado e o locador deverá desocupar o imóvel, com ou seu direito a indenização.
Procedente o pedido do locatário, o contrato de locação será renovado pelo mesmo prazo do contrato anterior.
A modalidade de locação built to suit está disciplinada pelo artigo 54-A, da lei de locações. Nos contratos dessa natureza, assim como ocorre com as locações em shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas pelas partes.
REFERÊNCIAS
ASCARELLI, Túlio. Iniciação ao estudo do direito mercantil. Sorocaba: Minelli, 2007.
COELHO, Fábio Ulhoa. Manual de Direito Comercial - Direito de Empresa. 20ªed. São Paulo: Saraiva, 2008.
MENDONÇA, J.X. Carvalho de. Tratado de Direito Comercial Brasileiro v. I. São Paulo: Freitas Bastos S/A, 7ª Edição, 1963.
REQUIAO, Rubens. Curso de Direito Comercial. 4ª ed. São Paulo: Saraiva, 1974.
ROCCO, Alfredo. Princípios de Direito Comercial. Tradução Ricardo Rodrigues Gama. Campinas: LZN, 2003.
VERÇOSA, Haroldo Malheiros Duclerc. Curso de Direito Comercial. São Paulo: Malheiros Editores, 2008.
[1] Jornadas de Direito Comercial do CJF - Enunciado número 21 - Nos contratos empresariais, o dirigismo contratual deve ser mitigado, tendo em vista a simetria natural das relações interempresariais; Enunciado número 23. Em contratos empresariais, é lícito às partes contratantes estabelecer parâmetros objetivos para a interpretação dos requisitos de revisão e/ou resolução do pacto contratual; Enunciado número 28. Em razão do profissionalismo com que os empresários devem exercer sua atividade, os contratos empresariais não podem ser anulados pelo vício da lesão fundada na inexperiência; Enunciado número 29. Aplicam-se aos negócios jurídicos entre empresários a função social do contrato e a boa-fé objetiva (arts. 421 e 422 do Código Civil), em conformidade com as especificidades dos contratos empresariais.
[2] Jornadas de Direito Comercial do CJF - Enunciado número 67 - Na locação built to suit, é válida a estipulação contratual que estabeleça cláusula penal compensatória equivalente à totalidade dos alugueres a vencer, sem prejuízo da aplicação do art. 416, parágrafo único, do Código Civil.
[3] Jornadas de Direito Comercial do CJF - Enunciado número 83 – O complexo edilício constituído por unidades condominiais comerciais autônomas, sem exploração econômica coordenada de forma unitária, ainda que chamado "shopping do tipo vendido", não caracteriza contrato de shopping center; Enunciado número 30. Nos contratos de shopping center, a cláusula de fiscalização das contas do lojista é justificada desde que as medidas fiscalizatórias não causem embaraços à atividade do lojista.
