A 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça decidiu que a locação de imóveis por curta temporada em condomínios residenciais, modalidade explorada por plataformas como o Airbnb, somente pode ocorrer quando houver autorização expressa na convenção condominial.
Por maioria de 5 votos a 4, o colegiado entendeu que o aluguel frequente e habitual de unidades para estadias curtas descaracteriza a finalidade exclusivamente residencial dos condomínios.
Prevaleceu o voto da ministra Nancy Andrighi, acompanhada pelos ministros João Otávio de Noronha, Raul Araújo, Isabel Gallotti e Daniela Teixeira.
Segundo a decisão, a autorização para esse tipo de utilização deve constar expressamente na convenção do condomínio e depende de aprovação de dois terços dos condôminos, conforme previsto no artigo 1.351 do Código Civil.
Para a corrente vencedora, a locação de curta temporada realizada com habitualidade possui características de hospedagem atípica, aproximando-se de atividade comercial. A ministra Nancy Andrighi destacou que o fator determinante não é a plataforma utilizada para anunciar o imóvel, mas a forma de exploração econômica da unidade.
De acordo com a relatora, situações em que o imóvel é oferecido repetidamente a pessoas desconhecidas, sem limitação mínima de diárias e, em alguns casos, com serviços semelhantes aos de hotelaria, afastam a natureza estritamente residencial do condomínio.
A magistrada afirmou que, quando a convenção prevê destinação residencial, a utilização da unidade para contratos atípicos de curta estadia somente pode ocorrer mediante autorização coletiva dos condôminos.
A divergência foi aberta pelo ministro Antonio Carlos Ferreira, que defendeu entendimento oposto. Para ele, a locação por curta temporada deve ser considerada permitida, salvo se houver proibição expressa na convenção condominial.
O ministro argumentou que impedir esse tipo de locação sem previsão legal específica representaria restrição ao direito constitucional de propriedade. Segundo seu voto, eventuais abusos ou uso nocivo do imóvel poderiam ser coibidos pelos próprios mecanismos já previstos na legislação condominial.
O ministro Ricardo Villas Bôas Cueva também manifestou preocupação com a mudança de entendimento jurisprudencial e alertou para possíveis impactos sobre o direito de propriedade e sobre a economia relacionada às locações por temporada.
Após a decisão, o Airbnb divulgou nota afirmando que o julgamento trata de caso específico, não possui efeito vinculante e não determina a proibição geral da locação por temporada em condomínios. A empresa afirmou ainda que pretende adotar medidas legais cabíveis para defender o direito dos proprietários de utilizar seus imóveis para geração de renda.
REsp 2.121.055.
(Com informações do ConJur por Danilo Vital)
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