O juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Balneário Camboriú, em Santa Catarina (SC), determinou a demolição de acréscimos em condomínios da avenida Atlântica, naquela cidade, que alteraram a fachada dos edifícios em prejuízo aos demais moradores.
A empresa que realizou as obras em 2 (dois) apartamentos de um edifício e a proprietária de 2 (dois) apartamentos de outro prédio terão o prazo de 60 (sessenta) dias para cumprimento da decisão, sob pena de multa diária de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), limitada a R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais), em caso de desobediência.
As alterações ocorreram em 2 (dois) condomínios situados na orla marítima do município, considerada área nobre do Litoral Norte do estado de Santa Catarina. Segundo os autos, uma das obras de “revitalização” chegou a ser aprovada em assembleia geral, mas houve a instalação de um “telhado” no imóvel do piso inferior, o que limitou grande parte da vista que o imóvel dos demandantes possuía para o mar. No segundo caso, a moradora promoveu obras nos terraços de suas unidades que alteraram a fachada do prédio, também com prejuízos à vista de outros vizinhos.
Os moradores de um dos edifícios que tiveram cerceada grande parte da vista para o mar e foram atingidos por forte reflexo da luz solar para o interior de seus imóveis, com elevação do desconforto e aumento da temperatura natural do local, ainda serão indenizados em R$ 100.000,00 (cem mil reais) a título de danos morais, acrescidos de juros e correção monetária, pela empresa que executou a obra.
As decisões do juiz de direito substituto Luiz Octávio David Cavalli, prolatadas nos dias 12 e 18 de janeiro de 2023, são passíveis de recurso ao Tribunal de Justiça de Santa Catarina – TJSC.
Procedimento Comum Cível n. 0300614-10.2019.8.24.0005/SC e n. 0305863-78.2015.8.24.0005/SC
(Com informações do Tribunal de Justiça de Santa Catarina – TJSC)
SENTENÇA 1
ESTADO DE SANTA CATARINA
PODER JUDICIÁRIO
4ª Vara Cível da Comarca de Balneário Camboriú
Avenida das Flores, s/n – Bairro: Bairro dos Estados – CEP: 88339-900 – Fone: (47)3261-1871 – Email: [email protected]
Procedimento Comum Cível Nº 0300614-10.2019.8.24.0005/SC
AUTOR: MARISTELA CASONATTO PASTRO
AUTOR: WANDERLEY PASTRO
RÉU: CONDOMINIO EDIFICIO BATURITE LOUNGE HOUSE
RÉU: LEYDEJOTA LUDWIG PEREIRA
SENTENÇA
Vistos etc.
I- RELATÓRIO
I.1 Dos Autos de n. 0310611-51.2018.8.24.0005.
Trata-se de “tutela de urgência de natureza cautelar (embargo de obra) em caráter antecedente” proposta pela EMPREENDIMENTOS CASAGRANDE LTDA em desfavor do CONDOMÍNIO EDIFÍCIO BATURITÉ LOUNGE HOUSE e HONORATO SALVATI, qualificados, na qual se requer a concessão de tutela de urgência de natureza cautelar para determinar o embargo das obras realizadas nos terraços dos Apartamentos de n. 101 e 102 do Edifício Baturité Louge House.
Isso porque, pelo o que foi dito, a parte autora é proprietária do Apartamento de n. 202 do Condomínio Baturité Lounge House, condição esta que obteve através da outorga da escritura pública de compra e venda lavrada em 16-10-2017, que, por sua vez, foi registrada na Matrícula de n. 51.427, do 2.º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Balneário Camboriú, em 05-12-2017. A segunda ré, por sua vez, é proprietária das Unidades Condominiais de n. 101 e 102, do Condomínio Baturité Lounge House, conforme se denota da Matrícula de n. 51.424, do 2.º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Balneário Camboriú.
Relatou que a proprietária da unidade vizinha está promovendo obras nos terraços de suas unidades e que são, no seu entendimento, irregulares, uma vez que não estão de acordo com o projeto arquitetônico e alteram a fachada do edifício. Narrou, inclusive, que tais trabalhos têm o condão de prejudicar a vista que seu imóvel tem da orla da praia, comprometendo o uso do bem. Afirmou que o projeto da parte contrária modifica a fração ideal de cada condômino e que traz problemas de saúde (existe acúmulo de água no telhado que está sendo construído) e de segurança (facilitam o acesso ao imóvel superior).
Disse que foi surpreendida com a informação de que a condômina ré teria obtido autorização para executar a empreitada. Afinal, uma vez que há alteração da fachada do imóvel, necessária se faz a concordância de todos os demais condôminos, o que não aconteceu, eis que a demandante jamais assim se manifestou.
Juntou documentos (Evento 01).
O juízo concedeu a liminar (Evento 08) e determinou a citação.
LEYDEJOTA LUDWIG PEREIRA apresentou pedido de intervenção de terceiros (Evento 18), a fim de que seja aceira como assistente litisconsorcial.
Em breve síntese, disse que, em 05-09-2017, adquiriu a Unidade de n. 101 do Condomínio Baturité Lounge House de HONORATO SALVATI. Afirmou que o projeto que está sendo executado foi aprovado em assembleia, na data de 24-11-2017, o que aconteceu, inclusive, na presença do então proprietário da Unidade de n 202, que, à época, era a EMBRAED. Além de defender a legítima e suficiente autorização para os trabalhos, disse que a obra não altera a fachada do edifício. Defendeu que a visão que o imóvel da autora possibilita da orla da praia não mudou e que os cuidados inerentes à segurança e à infraestrutura foram adotados. Na sequência, ressaltou que os todos os trabalhos estão finalizados, à exceção da parte da piscina, isso em respeito à decisão liminar, com a qual não concorda. Ainda, disse que as construções são simples “pergolados”, aprovados pela pessoa política municipal, bem como reiterou que a autora apenas se tornou proprietária de sua unidade em 05-12-2017, ou seja, depois da assembleia autorizante. Por fim, requereu sua habilitação, ofereceu caução e pugnou pela revogação da liminar.
O juízo manteve a liminar (Evento 22).
Sobreveio notícia de concessão de efeito suspensivo ao agravo interposto em desfavor da liminar do juízo (Evento 33).
A parte autora disse que a pretensão cautelar perdeu o objeto (Evento 35), uma vez que as obras foram concluídas.
A parte autora apresentou emenda à exordial (Evento 36), oportunidade em que requereu a nulidade da assembleia geral ocorrida em 24-11-2017, bem como a condenação da segunda parte ré, agora, LEYDEJOTA LUDWIG PEREIRA, em obrigação de fazer, a fim de que seja procedida a demolição dos pergolados construídos nos terraços das unidades, sob pena de multa. Subsidiariamente, requereu a condenação da segunda parte ré ao pagamento de indenização por perdas e danos, em razão da perda substancial do valor do apartamento, por ocasião da obstrução parcial da vista e da alteração da estética do prédio.
O juízo deferiu o pedido de emenda (Evento 41).
O juízo determinou a substituição de HONORATO SALVATI do polo passivo, incluindo-se LEYDEJOTA LUDWIG PEREIRA (Evento 67).
O primeiro réu, CONDOMÍNIO EDIFÍCIO BATURITÉ LOUNGE HOUSE, apresentou contestação e juntou documentos (Evento 102).
De início, o primeiro réu requereu o reconhecimento de sua ilegitimidade passiva, no que se refere ao pedido demolitório e indenizatório. Na sequência, agora já sobre o cerne da questão, o primeiro réu disse que, ao contrário do afirmado pela parte autora, não houve qualquer alteração na fachada do edifício. Afinal, tratam-se de trabalhos realizados apenas na área privativa das unidades e que não alteram a harmonia da edificação, sendo imperceptíveis da via pública. Por isso, não há o que se falar em quórum unânime. Ainda, disse que o projeto de “revitalização” foi aprovado pelos presentes em assembleia, de modo unânime. Isso porque, como não houve alteração da fachada do edifício, é suficiente que a aprovação do projeto se dê por meio de maioria simples. Por fim, defendeu que os pedidos demolitórios e indenizatório sejam julgados improcedentes.
A segunda ré, LEYDEJOTA LUDWIG PEREIRA, também apresentou contestação e juntou documentos (Evento 107).
Na contestação, não advogou pela existência de preliminares ou de prejudiciais de mérito. Na sequência, destacou a existência de seus argumentos lançados no pedido de intervenção de terceiros (Evento 18) e, depois, afirmou pela inexistência de nulidade da assembleia, uma vez que não há alteração da fachada. Disse, ainda, que não há qualquer irregularidade pela não aprovação do projeto pela municipalidade, eis que eventual alteração é desnecessária, em razão de se tratar de mero “pergolado de madeira com cobertura de acrílico”. Depois, disse que não há qualquer prejuízo para a parte contrária de que se refere à vista para o mar, de modo que, no cenário, os pedidos devem ser julgados improcedentes pelo juízo.
Houve réplica às contestações (Evento 113).
As partes foram intimadas para se manifestarem sobre a necessidade de produção de novas provas (Evento 117).
O juízo promoveu o saneamento do feito (Evento 127), oportunidade em que entendeu como prejudicada a preliminar de ilegitimidade passiva, uma vez que o condomínio responde apenas pelo pedido declaratório da nulidade da assembleia e não pelos pedidos demolitório e indenizatório. Na sequência, foram fixados os pontos controvertidos e distribuído o ônus da prova pela regra geral (artigo 373, I e II, do CPC). Por fim, determinou-se a realização de perícia, a ser realizada em conjunto com os Autos de n. 0300614-10.2019.8.24.0005, conexos.
Houve a apresentação do laudo pericial (Evento 270).
Houve complementação ao laudo pericial (Eventos 281, 315 e 335).
Designou-se audiência de instrução e julgamento (Evento 351).
A solenidade foi realizada de modo fracionado (Eventos 368 e 409).
As partes apresentaram alegações finais (Eventos 414-416).
Autos conclusos.
I.2 Dos Autos de n. 0300614-10.2019.8.24.0005.
Trata-se de “ação anulatória de ato jurídico c/c demolitória” proposta por MARISTELA CASONATTO PASTRO e WANDERLEI PASTRO em desfavor do CONDOMÍNIO EDIFÍCIO BATURITÉ LOUNGE HOUSE e de LEYDEJOTA LUDWIG PEREIRA, qualificados e representados por profissionais habilitados.
A fim de evitar tautologia, quanto à exordial, basicamente idêntica à exordial dos Autos de n. 0310611-51.2018.8.24.0005, registro apenas que os autores são proprietários do Apartamento de n. 201 do Condomínio Baturité Lounge House. Ainda, em razão das obras realizadas nas Unidades de n. 101 e 102 do Edifício Baturité Louge House e de propriedade da segunda ré, LEYDEJOTA LUDWIG PEREIRA, requereram: a) a declaração de nulidade da assembleia geral ocorrida em 24-11-2017; b) a condenação da segunda ré em obrigação de fazer, a fim de que seja procedida a demolição dos pergolados construídos nos terraços das unidades, sob pena de multa; c) subsidiariamente, a condenação da segunda parte ré ao pagamento de indenização por perdas e danos, em razão da perda substancial do valor do apartamento, por ocasião da obstrução parcial da vista e da alteração da estética.
Juntaram documentos (Evento 01).
Como se vê (Evento 03), o juízo determinou o apensamento destes autos aos de n. 0310611-51.2018.8.24.0005.
O juízo determinou a citação (Evento 12).
O primeiro réu foi citado (Evento 18).
A segunda ré se deu por citada (Evento 57).
Houve audiência de conciliação (Evento 63), sem sucesso.
O primeiro réu, CONDOMÍNIO EDIFÍCIO BATURITÉ LOUNGE HOUSE, apresentou contestação e juntou documentos (Evento 64).
Antes de convergir ao mérito, nota-se que a parte defendeu o reconhecimento de sua ilegitimidade passiva, o que, no seu entendimento, tem o condão de impor a extinção do processo, sem resolução do mérito. Depois, advogou pela improcedência dos pedidos, sob os fundamentos já consignados no relatório vinculado à demanda conexa, que deixo de registrar, a fim de evitar tautologia.
A segunda ré, LEYDEJOTA LUDWIG PEREIRA, apresentou contestação e juntou documentos (Evento 68).
Não houve preliminares ou prejudiciais. Ainda, registro que os argumentos de mérito são os mesmos expostos na demanda conexa.
Houve réplicas (Eventos 71 e 72).
As partes foram intimadas para se manifestarem sobre a necessidade de produção de novas provas (Evento 75).
O juízo promoveu o saneamento do feito (Evento 83), oportunidade em que entendeu como prejudicada a preliminar de ilegitimidade passiva, uma vez que o condomínio responde apenas pelo pedido declaratório da nulidade da assembleia e não pelos pedidos demolitório e indenizatório. Na sequência, foram fixados os pontos controvertidos e distribuído o ônus da prova pela regra geral (artigo 373, I e II, do CPC). Por fim, determinou-se a realização de perícia, a ser realizada em conjunto com os Autos de n. 0310611-51.2018.8.24.0005, conexos.
O laudo pericial foi apresentado (Evento 244).
Houve complementação ao laudo pericial (Eventos 256, 299 e 320).
Designou-se audiência de instrução e julgamento (Evento 337).
A solenidade foi realizada de modo fracionado (Eventos 351 e 401).
As partes apresentaram alegações finais (Eventos 407-409).
Autos conclusos.
II- FUNDAMENTAÇÃO
De início, registro que, em razão da conexão havida entre ambos os processos, a presente sentença é comum para os Autos de n. 0310611-51.2018.8.24.0005 e para os Autos de n. 0300614-10.2019.8.24.0005.
Não havendo preliminares ou prejudiciais, passo ao mérito.
De acordo com as decisões de saneamento lavradas nos feitos, a distribuição do ônus da prova observará o regramento geral, nos termos do artigo 373, I e II, do Código de Processo Civil: “Art. 373. O ônus da prova incumbe: I – ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito; II – ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor”.
No decorrer dos procedimentos, além das provas documentais trazidas pelas partes, verifica-se que o juízo determinou a realização de prova pericial, bem como a oitiva de testemunhas em audiência de instrução e julgamento.
Na audiência de instrução e julgamento realizada de modo conjunto para ambos os processos, nota-se que, de início, JULIANA ELISA GOMES DA CUNHA, responsável pela elaboração da perícia, esclareceu:
[…] que, sim, a obra realizada é uma alteração de fachada; que não foram apresentados documentos no sentido de que a obra era autorizada pelos órgãos públicos; que esses documentos foram requeridos, porém, ainda assim, não foram trazidos; que, no dia da avaliação, não havia acúmulo de água no telhado erguido; que eles demonstraram que havia a drenagem e limpeza da estrutura; que existiam calhas para drenar a água; que a reforma necessita de autorização dos órgãos municipais; nada mais.
Depois, ouviu-se PAULO CÉZAR CARELLI, assistente técnico de MARISTELA CASONATTO PASTRO e WANDERLEI PASTRO, que disse:
[…] que atua como perito em várias ações; que atua em várias cidades; que, no caso, houve a edificação de uma área coberta; que, quando é feito acréscimo de área coberta, existe a necessidade de se realizar um projeto arquitetônico, o qual deve ser aprovado perante a pessoa política municipal; que a aprovação é necessária, eis que houve o acréscimo de área; que esse acréscimo modifica a fração ideal de cada um dos condôminos; que é necessária a regularização da questão, mediante a retificação das escrituras de todos os condôminos; que a obra é considerada como alteração de fachada; que o fato de a alteração feita estar em harmonia com a fachada do edifício, não pode ser entendida como ausência de modificação; que, se o projeto não foi executado como aprovado pelo município, houve alteração de fachada; que é possível perceber a obra olhando a partir da via pública; que, apesar de solicitado, não foi lhe dado acesso a documentos capazes de legitimar a obra; que considera a obra irregular, eis que não encontra guarida na legislação que entende como aplicável; […] que, como os materiais não são idênticos aos da fachada (tratam-se de madeira e vidro), é possível que eles não sejam seguros, sobrevindo hipótese de “fortes ventos”; que as construções, em tese, facilitam o acesso a outros imóveis; que, em imóveis desta natureza, o mais importante é a estética (a vizinhança, a amplitude da visão); que isso é o que mais valoriza o imóvel; que eventual alteração na fachada pode valorizar ou desvalorizar o imóvel; […] que, hoje, no telhado da obra, existe acúmulo de água; que isso pode ocasionar mau cheiro, por razões de putrefação; que tem fotos de que o material que está anexo ao telhado está “descolado”; que as circunstâncias desvalorizam o imóvel; que a construção “obviamente” gera desvalorização; que foi contratado pelo proprietário do Apartamento de n. 201; nada mais.
Por fim, LUIS FATIMAR PINHEIRO, testemunha, disse:
[…] que não tem relação com as partes; que, como corretor de imóveis, apenas vendeu o bem ao WANDERLEI PASTRO; que, quando apresentou o apartamento ao comprador, não havia a edícula; que a vista era “absoluta”; que as pessoas buscam a vista do imóvel ao adquirir bens desta natureza; que, depois da construção dos pergolados, o cliente “brigou” com ele; que, no seu entendimento, a obra torna mais onerosa a venda eventual do imóvel; que, antes da obra, era possível enxergar o “calçadão e as árvores”; que a desvalorização é expressiva; que imóveis semelhantes são vendidos pelo preço médio de R$ 8.000,000,00 (oito milhões); que não sabe se conseguiria vender o imóvel do WANDERLEI PASTRO por R$ 6.000,000,00 (seis milhões); que vendeu o Apartamento de n. 201; que estava presente na assembleia; que estava na condição de procurador do WANDERLEI PASTRO; que, na assembleia, mostrou-se fotos do projeto; que, no projeto, não havia prejuízos à visão do apartamento que vendeu; que foram apresentadas imagens na assembleia, de modo que, pelo projeto, o imóvel acima permanecia com sua visão (era possível notar as árvores); que não sabe se o alargamento da faixa de areia valorizou o imóvel; que não foi mais lá; que, pelo o que lembra, um dos apartamentos do andar de baixo do de WANDERLEI PASTRO, na época de sua venda, não tinha sido vendido; que não sabe de “orientação” no sentido de que foi prometido a construção à segunda ré e que ela seria regulamentada posteriormente por meio da assembleia; que o pergolado não foi utilizado como argumento de venda; nada mais.
Feitos tais registros, parece-me que a obra denunciada pelas partes autoras às exordiais foi efetivamente edificada, razão pela qual, sobre sua existência, não cabe qualquer discussão. Ainda, nota-se como incontroverso que houve a realização de uma assembleia geral extraordinária para tratar sobre as obras e outros assuntos de interesse do condomínio e dos condôminos do edifício.
Neste cenário, parece-me que, inicialmente, deve-se tratar sobre a alteração ou não da fachada do edifício por decorrência da edificação. Isso porque, a depender da modificação ou não do exterior do edifício, alterar-se-á a interpretação a ser feita sobre o teor da assembleia realizada no dia 24-11-2017, convocada, como dito, para tratar sobre a obra e outros assuntos de interesse geral.
Pois bem. Além das várias imagens colacionadas aos autos (Evento 01 – Informação 17, 18 e 21, dos Autos de n. 0300614-10.2019.8.24.0005, por exemplo), nota-se que a profissional responsável pela realização da perícia foi clara em afirmar, seja no laudo pericial, seja em seu depoimento na audiência de instrução e julgamento, pela modificação estética do edifício. Ainda que ela entenda que existe harmonia entre a estrutura originária do edifício e a obra cuja demolição se requer, afirmou que “qualquer alteração que se faça nos elementos arquitetônicos originais da edificação e que possa interferir na harmonia do conjunto arquitetônico é considerado alteração de fachada”, de modo que “conclui-se que a construção dos pergolados é um elemento inserido na fachada”, havendo, pois, modificação.
Ou seja, é evidente que a obra promovida pela condômina ré teve como primeira consequência a alteração do exterior do edifício. Outrossim, a alteração da fachada se mostra patente mesmo que se olhe à distância, do nível da rua. Afinal, ainda que de certo modo “suave”, para qualquer olhar mais atento (mesmo a olho nu) dos transeuntes (e muito mais para os condôminos, que também percebem a construção de cima) há, parece-me, óbvio prejuízo na simetria da edificação.
Neste cenário, verifica-se que os argumentos dos réus não devem ser acolhidos, pois, ainda que seja pequena a alteração, não pode ela ser ignorada.
Consignado que a alteração da fachada é evidente, passo à análise da ata da assembleia geral extraordinária realizada para tratar sobre as obras (Evento 01 – Informações 33-35 dos Autos de n. 0300614-10.2019.8.24.0005).
O quórum necessário para legitimar a votação deve ser unânime, nos termos do artigo 10, § 2.º, da Lei de n. 4.591-1964, bem como do no artigo 31, parágrafo único, alínea “c”, da Convenção do Condomínio Edifício Baturité Lounge House (Evento 01 – Informação 38 dos Autos de n. 0300614-10.2019.8.24.0005).
O requisito da unanimidade está devidamente satisfeito.
Isso porque, como se vê da ata da assembleia extraordinária, a aprovação se deu de modo unânime entre os presentes. Não é demais ressaltar que a aprovação se dá apenas entre os presentes, uma vez que os votos dos ausentes hão de ser ignorados quando estão eles devidamente cientificados da solenidade. Do contrário, obviamente, tornar-se-ia inviável a instituição do condomínio.
Oportuno dizer que a EMPREENDIMENTOS CASAGRANDE LTDA se tornou proprietária do Apartamento de n. 202 do Condomínio Baturité Lounge House na data de 05-12-2017 (Evento 01 – Informação 05 dos Autos de n. 0310611-51.2018.8.24.0005), ou seja, depois da realização da assembleia ora tratada. Deste modo, sua presença na solenidade não era imprescritível, como defendeu. Afinal, ainda que apresente outorga de escritura pública de compra e venda datada de 16-10-2017, nos termos do artigo 1.245, § 1.º, do Código Civil, a aquisição da propriedade plena apenas se dá mediante o registro do título, o qual ocorreu em 05-12-2017.
De mais a mais, não vejo como conferir maior respaldo à narrativa de que TATIANA ROSA CEQUINEL, representante da EMBRAED – EMPRESA BRASILEIRA DE EDIFICAÇÕES, então proprietária da Unidade de n. 202, tivesse plena ciência da transação que transferiu a propriedade à EMPREENDIMENTOS CASAGRANDE LTDA e que, por isso, seu voto não pode ser considerado. Trata-se de narrativa demais abstrata à finalidade pretendida, uma vez que a mencionada empresa sequer faz parte das demandas ou foi ouvida em audiência de instrução e julgamento. Ademais, não se têm elementos de quais seriam suas atribuições ou prerrogativas como “presidente” da empresa, sendo precária a argumentação. Por fim, como se vê (Evento 102 – Informação 154 dos Autos de n. 0310611-51.2018.8.24.0005), a solicitação da alteração de titularidade da unidade em questão perante a administração do condomínio somente ocorreu em 11-12-2017, inexistindo, portanto, qualquer irregularidade quanto à reunião.
Finalmente, ainda que a alteração da fachada tenha reduzido a visão que os imóveis superiores têm da orla da praia, penso que isso é insuficiente para prejudicar a robustez da assembleia. É que, como se verá, mesmo que o projeto não tenha sido executado como foi aprovado, o que foi modificado não é o determinante pela modificação da visão. Afinal, modificou-se o pergolado entre os apartamentos. Deste modo, não há como se falar em “falsa impressão” que a empreitada não modificaria o campo de visão, uma vez que, pelo apresentado, já possível notar a alteração da vista (por exemplo, no campo inferior direito da imagem colacionada no Evento 01 – Informação 20 dos Autos de n. 0300614-10.2019.8.24.0005). Por fim, sequer houve desvalorização dos imóveis do andar superior, segundo a expert.
Neste cenário, uma vez que não há vícios formais, não há que se cogitar a nulidade da assembleia extraordinária realizada em 24-11-2017.
Deve-se prosseguir, porém, à análise do pedido demolitório, pois persistem os argumentos relacionados à execução da obra não ter observado o que foi aprovado, o de que a empreitada é capaz de gerar riscos à segurança corporal dos condôminos, seja porque facilita o acesso de desconhecidos às unidades, seja porque há o acúmulo de água do telhado da edícula, bem como o de que a obra não está devidamente autorizada pelas autoridades públicas competentes.
Pois bem.
Deve-se anotar que o projeto que foi executado pela condômina é diverso daquele aprovado na assembleia. Afinal, depois de ser questionada pelos condôminos autores, a expert respondeu que: “Sim. O projeto apresentado e aprovado na Assembleia não contemplava o pergolado entre os apartamentos”, como se vê (Evento 270 – Laudo 02 dos Autos de n. 0310611-51.2018.8.24.0005).
A alegação de que alguém possa se valer das edículas para adentrar nos imóveis superiores é demais abstrata. Quero dizer, como bem disse a profissional de confiança do juízo (Evento 270 – Laudo 02 dos Autos de n. 0310611-51.2018.8.24.0005), o acesso às edículas teria que se dar, em primeiro, pelas Unidades de n. 101 e 102, acessíveis pelos caminhos ordinários do condomínio, assim como também são as dos demais andares. Se não fosse assim, necessária seria a escalada de altura equivalente a seis pavimentos, já que esta é a distância para o nível da rua. Portanto, demais precária é a tese invocada pelas interessadas.
Quanto ao risco à saúde dos condôminos, a argumentação também é de ser rejeitada. Mesmo que algumas imagens colacionadas aos autos mostrem o acúmulo de água sobre as edículas (Evento 01 – Informação 19 dos Autos de n. 0300614-10.2019.8.24.0005 e Evento 309 – Laudo 02 dos Autos de n. 0300614-10.2019.8.24.0005), não há provas de que se trate de situação insuportável, não ordinária. Afinal, nota-se que a expert afirmou pela existência de sistema funcional de drenagem (mencionou que havia calhas no local).
Passo, pois, ao fundamento ligado à autorização pública da obra.
A ausência de autorização pela municipalidade se mostra incontroversa. É que, além dos autores afirmarem que ela não existe, em alegações finais e, portanto, em última manifestação, a ré LEYDEJOTA LUDWIG PEREIRA reconheceu que não houve sua aprovação pela pessoa política responsável.
Outrossim, ressalta-se que, na visão da perita, “A legislação municipal não exclui a necessidade de aprovação para serem implantados os pergolados”.
Diante deste cenário, certo que a ausência de autorização reforça a ordem de demolição das obras idealizadas pela ré condômina.
Inclusive, apesar de PAULO CÉZAR CARELLI ser assistente técnico de MARISTELA CASONATTO PASTRO e WANDERLEI PASTRO, parece-me que seus dizeres também devem ser considerados (Evento 333 dos Autos de n. 0300614-10.2019.8.24.0005). Afinal, destacou ele que, como os materiais utilizados na empreitada não são idênticos aos da fachada (tratam-se de madeira e vidro), é possível que eles não sejam seguros, sobrevindo hipótese de “fortes ventos”, especialmente se sequer há a aprovação pela municipalidade.
Portanto, ainda que permaneça hígida a aprovação da assembleia, diante da execução diversa do que havia sido combinado e da ausência de autorização da autoridade pública competente, DETERMINO a demolição da obra idealizada pela condômina ré, LEYDEJOTA LUDWIG PEREIRA, a fim de que a fachada do Condomínio Baturité Lounge House retorne aos seus padrões originais.
Para o cumprimento da ordem, fixo o prazo de 60 (sessenta) dias. Isso porque, trata-se de trabalho que exigirá grande esforço e organização.
Ainda, na hipótese de descumprimento, incidirá multa diária de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), limitada ao quantum de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais). Justifico o valor e o limite fixados em razão do valor médio e atual dos imóveis do edifício oscilarem entre R$ 6.000.000,00 (seis milhões de reais) e R$ 8.000,000,00 (oito milhões de reais), como dito por LUIS FATIMAR PINHEIRO.
Por fim, esclareço sobre o ônus sucumbencial.
Deve ser reconhecida a sucumbência recíproca no que se refere aos autores e à ré condômina. É que, como se viu, sobreveio a improcedência do pedido ligado à declaração de nulidade da assembleia extraordinária, julgando-se procedente o pedido demolitório por fundamento diverso. No mais, nota-se que a improcedência do pedido declaratório impõe a sucumbência dos autores em relação ao condomínio, eis que foi o único pleito em seu desfavor.
III- DISPOSITIVO
III.1 Dos Autos de n. 0310611-51.2018.8.24.0005.
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE EM PARTE os pedidos exordiais, o que faço nos termos do artigo 478, I, do Código de Processo Civil, para:
A) CONDENAR a segunda ré, LEYDEJOTA LUDWIG PEREIRA, em obrigação de fazer, para que promova a demolição da obra idealizada, a fim de que a fachada do Condomínio Baturité Lounge House retorne aos seus padrões originais, no prazo de 60 (sessenta) dias, sob pena de multa diária de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), limitada ao quantum de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), nos termos da fundamentação;
B) CONDENAR a parte autora, EMPREENDIMENTOS CASAGRANDE LTDA, ao pagamento de 25% (vinte e cinco por cento) das custas processuais, cabendo à segunda ré, LEYDEJOTA LUDWIG PEREIRA, o pagamento do restante (75%);
C) CONDENAR a parte autora, EMPREENDIMENTOS CASAGRANDE LTDA, bem como a segunda ré, LEYDEJOTA LUDWIG PEREIRA, por ocasião da sucumbência recíproca, ao pagamento proporcional (50% para cada uma) dos honorários advocatícios, estes fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, § 2.º, do Código de Processo Civil;
D) CONDENAR a parte autora, EMPREENDIMENTOS CASAGRANDE LTDA, ao pagamento de honorários advocatícios em favor do primeiro réu, CONDOMÍNIO EDIFÍCIO BATURITÉ LOUNGE HOUSE, cujo quantum fixo em 10% (dez por cento) do valor da causa, nos termos do artigo 85, § 2.º, do Código de Processo Civil.
III.2 Dos Autos de n. 0300614-10.2019.8.24.0005.
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE EM PARTE os pedidos exordiais, o que faço nos termos do artigo 478, I, do Código de Processo Civil, para:
A) CONDENAR a segunda ré, LEYDEJOTA LUDWIG PEREIRA, em obrigação de fazer, para que promova a demolição da obra idealizada, a fim de que a fachada do Condomínio Baturité Lounge House retorne aos seus padrões originais, no prazo de 60 (sessenta) dias, sob pena de multa diária de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), limitada ao quantum de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), nos termos da fundamentação;
B) CONDENAR a parte autora, MARISTELA CASONATTO PASTRO e WANDERLEI PASTRO, ao pagamento de 25% (vinte e cinco por cento) das custas processuais, cabendo à segunda ré, LEYDEJOTA LUDWIG PEREIRA, o pagamento do restante (75%);
C) CONDENAR a parte autora, MARISTELA CASONATTO PASTRO e WANDERLEI PASTRO, bem como a segunda ré, LEYDEJOTA LUDWIG PEREIRA, por ocasião da sucumbência recíproca, ao pagamento proporcional (50% para cada uma) dos honorários advocatícios, estes fixados em 15% (quinze por cento) sobre o valor da causa, nos termos do artigo 85, § 2.º, do Código de Processo Civil;
D) CONDENAR a parte autora, MARISTELA CASONATTO PASTRO e WANDERLEI PASTRO, ao pagamento de honorários advocatícios em favor do primeiro réu, CONDOMÍNIO EDIFÍCIO BATURITÉ LOUNGE HOUSE, cujo quantum fixo em 10% (dez por cento) do valor da causa, nos termos do artigo 85, § 2.º, do Código de Processo Civil.
Publique-se. Registre-se. Intimem-se.
Transitada em julgado, arquivem-se.
Documento eletrônico assinado por LUIZ OCTAVIO DAVID CAVALLI, Juiz Substituto, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc1g.tjsc.jus.br/eproc/externo_controlador.php?acao=consulta_autenticidade_documentos, mediante o preenchimento do código verificador 310037818355v11 e do código CRC 3e3087cd.
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Signatário (a): LUIZ OCTAVIO DAVID CAVALLI
Data e Hora: 18/1/2023, às 16:5:41
0300614-10.2019.8.24.0005
310037818355 .V11
SENTENÇA 2
ESTADO DE SANTA CATARINA
PODER JUDICIÁRIO
4ª Vara Cível da Comarca de Balneário Camboriú
Avenida das Flores, s/n – Bairro: Bairro dos Estados – CEP: 88339-900 – Fone: (47)3261-1871 – Email: [email protected]
Procedimento Comum Cível Nº 0305863-78.2015.8.24.0005/SC
AUTOR: JULIO VERNER NADOLNY
AUTOR: CYNTHIA GUIMARAES DE VASCONCELLOS
AUTOR: EMBRAED EMPRESA BRASILEIRA DE EDIFICACOES LTDA
RÉU: ABRA COMÉRCIO E REPRESENTAÇÕES LTDA. ME
RÉU: CONDOMINIO RESIDENCIAL BEVERLY HILLS
SENTENÇA
Vistos etc.
I- RELATÓRIO
Trata-se de “ação ordinária c/c indenizatória por danos materiais e morais” proposta por JÚLIO VERNER NADOLNY e CYNTHIA GUIMARÃES DE VASCONCELLOS em desfavor de ABRA COMÉRCIO E REPRESENTAÇÕES LTDA ME e do CONDOMÍNIO RESIDENCIAL BEVERLY HILLS, qualificados e representados por meio de profissionais regularmente habilitados.
Em breve síntese, depois de justificar a legitimidade passiva do CONDOMÍNIO RESIDENCIAL BEVERLY HILLS, os autores disseram que a proprietária da Unidade de n. 101/102 do Edifício Beverly Hills, ABRA COMÉRCIO E REPRESENTAÇÕES LTDA ME, realizou obras que convergiram à alteração da fachada do prédio e em prejuízos aos condôminos, especialmente aos autores, proprietários da unidade imediatamente acima (Unidade de n. 202).
As obras em questão foram aprovadas por meio de assembleia geral ordinária, convocada para o dia 14-02-2014, sob o pretexto de que seria feita apenas a “revitalização” da área privativa, o que, pelo o que disseram, não foi o que aconteceu. Afirmaram que houve a instalação de um “telhado” no imóvel do piso inferior, o que cerceou grande parte da vista que o imóvel dos demandantes possuía de frente para o mar. Ainda, em razão da natureza do material utilizado na empreitada, há forte reflexo da luz solar para o interior do seu imóvel, o que causa elevado desconforto aos presentes e aumenta a temperatura natural do local.
Na sequência, reiteraram que a alteração da fachada não pode ser permitida, ao passo que os condôminos outros, inclusive os demandantes, tiveram que suportar a desvalorização dos seus imóveis, além de sofrerem violação aos seus direitos de personalidade, que devem, pois, serem devidamente indenizados.
Diante do exposto, pugnaram pela concessão de liminar, a fim de que a existência da presente demanda seja averbada nas matrículas dos imóveis de propriedade da primeira ré e que seja oficiado ao Município de Balneário Camboriú/SC para que informe a existência de eventual alvará de autorização da obra. Ao final, requereram que o juízo determine a paralização das obras ou o seu desfazimento imediato. Acaso as obras tenham sido concluídas, requereram que a procedência dos pedidos, a fim de que a primeira demandada seja condenada ao desmanche das obras que alteram a fachada do edifício e/ou prejudicam os autores. Sucessivamente, acaso isso não seja possível, requerem a condenação dela ao pagamento de indenização por danos materiais, que devem ser liquidados. Por fim, requereram a condenação dos réus ao pagamento de indenização por danos morais.
Juntaram documentos (Evento 01).
O juízo acolheu os pedidos liminares (Evento 08), a fim de determinar a averbação da demanda na matrícula do imóvel e oficiar a pessoa política municipal a esclarecer sobre eventual expedição de alvará para fins de reforma. No mais, determinou a citação.
O CONDOMÍNIO RESIDENCIAL BEVERLY HILLS foi citado (Evento 18) e, na sequência, houve a citação da empresa ABRA COMÉRCIO E REPRESENTAÇÕES LTDA ME, na pessoa de seu representante (Evento 24).
A primeira ré apresentou contestação (Evento 27), oportunidade em que também apresentou os documentos que entende como necessários.
Na peça, não foram suscitadas preliminares ou prejudiciais de mérito. Em breve síntese, disse que as instalações elétricas e hidráulicas do terraço em que foram edificadas as estruturas cuja demolição ora se requer foram feitas à época da própria construção do edifício e que nada sobre isso foi alterado. Na sequência, disse que apresentou e aprovou todos os projetos necessários perante a municipalidade e perante os demais condôminos, por meio de assembleia geral ordinária, em 14-02-2014. Disse que, na deliberação, tudo foi explicado, inclusive os materiais que seriam utilizados, sendo que houve aprovação unânime. Ainda, afirmou que, em 29-11-2014, depois de concluída a instalação e despendidos R$ 350.000,00 (trezentos e cinquenta mil reais), foi notificado pela parte contrária para “demolir” as construções. Defendeu que não é possível qualquer desfazimento da obra. Afinal, não houve alteração da fachada do imóvel, não houve prejuízo no que se refere à vista para o mar e não há maior incidência ou reflexão de luz solar, tampouco elevação de temperatura. Nestes termos, defendeu a improcedência dos pedidos.
O segundo réu apresentou contestação (Evento 28).
Antes de convergir ao mérito, defendeu sua ilegitimidade passiva e a extinção do processo, sem resolução do mérito, diante da carência da ação. No mérito, destacou que, ainda que a alteração não tivesse sido aprovada, não seria possível qualquer demolição. Afinal, sequer é possível perceber tais melhoramentos quando se olha da rua, ao passo que não há alteração da fachada. Destacou que, como se tratou de obra em área privativa, não há necessidade de aprovação unânime. Por fim, diante de tais argumentos, advogou pela improcedência dos pedidos.
Houve réplica (Evento 38).
O juízo promoveu o saneamento do feito (Evento 53). Além de decretar a revelia dos réus, em razão da não tempestividade das contestações, afastou as preliminares invocadas de ilegitimidade e falta de interesse de agir. Outrossim, fixou os pontos controvertidos, distribuiu o ônus probatório pela regra geral e determinou a realização de perícia, nomeando profissional da engenharia civil.
Houve resposta ao ofício (Evento 78).
Houve a apresentação do laudo pericial (Evento 100).
As partes se manifestaram (Eventos 104 e 107).
Houve complementação ao laudo pericial (Evento 118).
O juízo designou audiência de instrução e julgamento (Evento 130).
Realizou-se a primeira parte da audiência de instrução e julgamento (Evento 170).
A primeira ré disse que sobreveio fato relevante ao julgamento da demanda (Evento 238), referindo-se ao alargamento da faixa de areia.
A segunda parte audiência de instrução e julgamento foi realizada (Evento 240).
A empresa EMBRAED EMPRESA BRASILEIRA DE EDIFICAÇÕES LTDA requereu sua habilitação (Evento 253), diante da aquisição do imóvel de propriedade dos autores no decorrer do processo.
O juízo a admitiu como sucessora processual (Evento 266).
Autos conclusos.
II- FUNDAMENTAÇÃO
Em razão da sucessão processual ativa (Evento 266), trata-se de “ação ordinária c/c indenizatória por danos materiais e morais” ora movida pela EMBRAED EMPRESA BRASILEIRA DE EDIFICAÇÕES LTDA em desfavor de ABRA COMÉRCIO E REPRESENTAÇÕES LTDA ME e do CONDOMÍNIO RESIDENCIAL BEVERLY HILLS, qualificados e representados.
Inclusive, nota-se que o juízo decretou a revelia dos réus (Evento 53). Isso porque, como dito, as peças de defesa foram apresentadas de modo intempestivo. A última citação foi juntada aos autos em 27-08-2015 (Evento 25) e as contestações só foram protocolizadas em 28-09-2015 (Eventos 27 e 28), ou seja, mais de 15 (quinze) dias após o início do prazo. Além disso, os demandados não fazem jus à prerrogativa do prazo em dobro, previsto no artigo 191 do Código de Processo Civil de 1973, vigente àquela época, pois, muito embora as contestações tenham sido apresentadas por advogados diferentes, todos fazem parte do mesmo escritório (Krobel, Alvarez e Advogados Associados S/S).
Importa ressaltar, contudo, que a revelia, por si só, não enseja necessariamente o acolhimento da postulação, mas tão somente a presunção relativa (iuris tantum) de veracidade dos fatos alegados, cabendo à jurisdição aplicar o direito correspondente, ainda que não atenda aos objetivos da demandante.
Acerca do tema em destaque, sabe-se que o Superior Tribunal de Justiça orienta que “a revelia enseja a presunção relativa da veracidade dos fatos narrados pelo autor da ação, podendo ser infirmada pelas demais provas dos autos, motivo pelo qual não determina a imediata procedência do pedido” (STJ, EDcl no Ag 1344460 / DF, Maria Isabel Gallotti, 13.08.2013).
Portanto, ante tais fundamentos, não mais havendo preliminares ou prejudiciais passíveis de análise (Evento 53), passo ao julgamento com a presunção relativa de veracidade das alegações deduzidas na peça exordial.
De início, verifica-se que o juízo realizou audiência de instrução e julgamento (Eventos 170 e 240), para ouvir informantes e testemunhas.
JÚLIO VERNER NADOLNY, proponente da demanda, disse:
[…] que comprou um apartamento com vista para o mar; que, um dia desses, fizeram uma construção do apartamento inferior; que o sol reflete no telhado da construção e esquenta o apartamento; que, quando chove, dá barulho; que o apartamento inferior “cercou tudo” com uma cobertura de metal, telhas de metal; que “acabou com o apartamento”; que “virou uma encrenca” o imóvel; que, posteriormente, entrou em acordo com a construtora do imóvel e o vendeu para ela novamente; que a construtora que adquiriu o imóvel tinha ciência da presente demanda; que o imóvel foi vendido, porém, não lembra sobre eventual venda dos direitos inerentes à demanda; que a venda foi tratada com a EMBRAED, mas que os advogados não participaram da venda; que “devolveu” o imóvel por R$ 2.650.000,00 (dois milhões, seiscentos e cinquenta reais); que, para fins de aquisição, pagou R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais); que, no entanto, nesta ocasião, o imóvel estava mobiliado; que a venda apenas amenizou o seu prejuízo; que não sabe dizer exatamente o quantum do seu prejuízo; que não estava na assembleia da aprovação da obra; que não sabia da obra; que não sabia de nada para fins de análise do “mural”; que nenhum outro condômino lhe disse sobre a obra; que foi surpreendido pela obra; Nada mais.
FÁBIO NUNES MARTELLO, ouvido como testemunha, afirmou:
[…] que o seu genitor tem um apartamento no condomínio em que se deram os fatos; que estava na assembleia em que houve a aprovação da obra da ABRA; que não viu nenhum problema naquela oportunidade no que se refere ao projeto aprovado, seja de cunho estrutural, seja de alteração de fachada; que passou o “parecer” aos presentes na solenidade; que não houveram questionamentos ou oposições dos condôminos quanto à questão; que houve a aprovação do projeto; que, depois da aprovação, a obra ficou 01 (um) ano aguardando, antes de iniciar; que não tem conhecimento de impugnações neste período de ano; que os projetos executados foram os mesmos são os mesmos que foram aprovados em assembleia; que não percebeu alteração “gritante” na fachada do edifício; que as edificações são “harmoniosas” com a fachada do prédio; que não sabe de “insurgências”; que não sabe se o regimento autoriza a alteração de fachada, porém, a obra foi aprovada; que o assunto da reunião foi comunicado para todos os condôminos; que, como assunto da reunião, não constava “alteração de fachada”; que seria um projeto novo do diferenciado; que nem todos os condôminos estavam presentes, ainda que todos estivem cientes; que acredita que nem todos estavam presentes; que isso aconteceu há uns 04 (quatro) anos; que o projeto estava acompanhado do RRT; que não lembra se o projeto estava acompanhado de alvará para execução da obra; que não sabe se o RRT é anterior ao ajuizamento desta demanda; que não sabe dizer se a RRT prevê acréscimo de área; Nada mais.
Finalmente, CLAUDIONEI VENÁZIO CÂNDIDO, testemunha, disse:
[…] que conhece os proponentes; que não mora no local e não tem processos em desfavor da ABRA; que é gerente do condomínio; que presta serviços ao condomínio desde sua fundação; que isso tem uns 12 (doze) anos; que as obras em questão foram discutidas em assembleia; que a obra foi aprovada, sem questionamentos dos condôminos; que a ABRA ainda esperou 01 (um) ano depois da aprovação para iniciar os trabalhos; que houve assessoramento técnico para auxiliar os condôminos para fins de aprovação da obra; que, se não lhe falha a memória, o auxiliar foi FÁBIO NUNES MARTELLO; que ele é engenheiro; que os condôminos não se insurgiram em razão de possível alteração da fachada do prédio; que os projetos foram aprovados, sem questionamentos pelos moradores; que as obras executadas correspondem ao projeto aprovado; que, no seu entendimento, pessoas que olham da calçada sequer constatam a alteração da fachada; que os materiais utilizados se harmonizaram com o conjunto arquitetônico; que apenas CYNTHIA GUIMARÃES DE VASCONCELLOS questionou as obras posteriormente; que sempre que existe uma alteração de propriedade ligada as unidades é comunicado; que, por isso, exige dos adquirentes a cópia do contrato; que, atualmente, um apartamento no condomínio gira perto de R$ 3.300.000,00 (três milhões e trezentos mil reais); que os apartamentos são idênticos; que são “espelhados”; que o Apartamento de n. 401 foi vendido por R$ 3.400.000,00 (três milhões e quatrocentos mil reais); que, pelo o que lembra, na semana passada, o Apartamento de n. 902 foi vendido por R$ 3.600.000,00 (três milhões e seiscentos mil reais); que foi feita a convocação da assembleia; que a “ordem” era para a apresentação do projeto; que o engenheiro auxiliar “chegou a dar uma olhada no projeto”, na frente de todos ali; que ele deixou “tudo bem claro”; que ele não chegou a ser procurado no período de 01 (um) ano antes do início da obra; que tem primeiro grau, para fins de formação; que todos os condôminos foram intimados ou comunicados para comparecer; que, se não lhe falha a memória, foram uns 25 (vinte e cinco) ou 26 (vinte e seis) condôminos de um total de 46 (quarenta e seis); que um dos itens era a alteração de fachada; Nada mais.
Feitos tais registros, nota-se que a obra denunciada pela parte autora à exordial foi efetivamente edificada (Evento 100), razão pela qual, sobre sua existência, não cabe qualquer discussão. Ainda, nota-se incontroverso que houve a realização de uma assembleia geral ordinária para tratar sobre a obra e outros assuntos de interesse do condomínio e dos condôminos (Evento 01 – Informação 07).
Neste cenário, parece-me que, inicialmente, deve-se tratar sobre a alteração ou não da fachada do edifício por decorrência da edificação. Isso porque, a depender da modificação ou não do exterior do edifício, alterar-se-á a interpretação a ser feita sobre o teor da assembleia realizada no dia 14-02-2014, convocada, como dito, para tratar sobre a obra e outros assuntos de interesse.
Pois bem. Além das várias imagens colacionadas aos autos (Evento 100), nota-se que o profissional responsável pela realização da perícia foi claro em afirmar pela modificação estética do edifício, uma vez que disse que “As imagens de meios eletrônicos, incluindo visualizações por meio da linha do tempo Google Street View, possibilitando a verificação da interferência da obra realizada nas fachadas do edifício Beverly Hills”, além de dizer, em resposta ao Quesito de n. 09 dos réus, que “A estrutura executada não apresenta qualquer integração com a estrutura original, seja em forma ou em cor. O embasamento apresenta características Neoclássicas utilizadas nos projetos da construtora e a torre formas arredondadas na fachada frontal. A ampliação executada não apresenta nem uma, nem outra característica, caracterizando-se com algo não integrado ao padrão da edificação”.
Ou seja, é evidente que a obra promovida pelo condômino réu teve como primeira consequência a alteração do exterior do edifício. A alteração da fachada se mostra patente mesmo que se olhe à distância, do nível da rua. Afinal, ainda que de certo modo “suave”, para qualquer olhar mais atento (mesmo a olho nu) dos transeuntes (e muito mais para os condôminos, que também percebem a construção de cima) há óbvio prejuízo na simetria da edificação.
Diante do exposto e também para que não se fale em omissão do juízo, registro que não são suficientes para firmar o interesse dos réus os dizeres das testemunhas FÁBIO NUNES MARTELLO e CLAUDIONEI VENÁZIO CÂNDIDO, no sentido de que obra é irrelevante para fins de estética.
De mais a mais, não há qualquer vício no laudo pericial, ao contrário do que foi dito pela primeira ré (Evento 107). Afinal, não noto qualquer “subjetivismo” nos dizeres lavrados pelo profissional responsável pelos trabalhos, que os talhou de modo objetivo e técnico, como era esperado.
Consignado que a alteração da fachada é evidente, passo à análise da ata da assembleia geral ordinária realizada para tratar sobre a obra e outros assuntos de interesse do condomínio e dos condôminos (Evento 01 – Informação 07).
De início, nota-se que no “Edital de Convocação” (Evento 01 – Informação 07) consta, no “Item 05”, que serão tratados assuntos gerais, dentre eles a “apresentação do projeto de revitalização da área da unidade 101/102”.
O termo “revitalização” se mostra inadequado, como bem defendeu a parte autora. Afinal, como dito por este juízo, houve clara modificação da fachada do edifício por decorrência dos trabalhos perpetrados pela primeira parte ré.
Neste sentido, nota-se, são também os dizeres do profissional de confiança do juízo (Evento 100 – Laudo 137 – Págs. 29-30). Destacou ele: “No laudo desenvolvido e nas respostas aos quesitos, este perito manifesta-se à obra realizada no apartamento do Réu, como obra de AMPLIAÇÃO e não como REVITALIZAÇÃO, devendo-se entender aqui, não como ampliação de área total privativa do apartamento, mas sim como ampliação de área coberta do apartamento. Revitalizar significa dar vida nova e não significa ampliação. Deve-se entender que uma revitalização seja algo para agregar valor ao imóvel como um todo, fato que não ocorreu no caso em pauta. A obra realizada valorizou significativamente o apartamento do Réu, mas em contrapartida, houve prejuízos estéticos para o condomínio e financeiros para as unidades privativas em diferentes intensidades, ou seja, não houve revitalização, e sim ampliação da unidade 101/102”.
Neste cenário, uma vez que a alteração estética externa do edifício é patente, como dito, certo que a assembleia realizada não tem o condão de legitimar o que foi construído. Aprovou-se, na ocasião da reunião dos condôminos, apenas a revitalização do espaço particular, o que, inclusive, pelo o que consta na ata, não causaria qualquer alteração na fachada. Porém, de modo diverso daquilo que era o esperado e combinado, a primeira ré realizou a ampliação da área coberta de seu imóvel, modificando também a harmonia do edifício em questão.
Os dizeres das testemunhas FÁBIO NUNES MARTELLO e CLAUDIONEI VENÁZIO CÂNDIDO hão de ser novamente rejeitados. É que, como dito, certo que não ocorreu apenas a revitalização da área, ao passo que o fato de o projeto ter sido apresentado aos condôminos presentes na assembleia é incapaz afastar tal afirmação. Trata-se de documento técnico e de difícil entendimento ao público leigo, que, muito provavelmente, foi apresentado de modo superficial.
Da mesma forma, é de ser rejeitado o argumento ligado à máxima do nemo auditur propriam turpitudinem allegans. Ao contrário do que é defendido pela primeira parte ré (Evento 264), ainda que um preposto da EMBRAED EMPRESA BRASILEIRA DE EDIFICAÇÕES LTDA tenha sido a responsável pelas conduções dos trabalhos da assembleia realizada e tenha aprovado a execução do projeto na oportunidade, pode ela pleitear a garantia de seus direitos no caso concreto. Isso porque, além de ter havido a alteração da fachada, o que não era previsto, agora, ela é a sucessora processual dos autores originários que adquiriram a unidade mais prejudicada, de modo que houve, pois, modificação de seu conjunto de interesses. Logo, não há como se cogitar a utilização da própria torpeza.
Conclui-se, assim, que a primeira ré não obteve suficiente autorização para realizar a empreitada, pois, ao contrário do previsto, não houve a simples revitalização das unidades, mas, sim, sua ampliação, importando na modificação da área externa do edifício. Violou-se, por esta razão, o disposto no artigo 10, § 2.º, da Lei de n. 4.591-1964, além do disposto no artigo 23, III, da Convenção do Edifício Beverly Hills (Evento 01 – Informação 08 – Pág. 11).
Acerca do tema, valho-me do entendimento do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina, mutatis mutandis:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DEMOLITÓRIA. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. CONSTRUÇÃO EM ÁREA COMUM E ALTERAÇÃO DE FACHADA SEM ANUÊNCIA PRÉVIA DA UNANIMIDADE DOS CONDÔMINOS. REQUISITO EXIGIDO PELO ARTIGO 10, § 2º, DA LEI N. 4.591/1964. PERÍCIA QUE ATESTA AS IRREGULARIDADES E A FALTA DE DELIBERAÇÃO EM ASSEMBLÉIA GERAL DE CONDÔMINOS. RECURSO CONHECIDO PROVIDO. Sem a anuência da unanimidade dos condôminos é irregular a obra que dá destinação diversa para a área de uso comum e altera a fachada do edifício. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REVISÃO DE COTAS CONDOMINIAIS E REPARAÇÃO POR DANOS MORAIS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DO AUTOR. DANO MORAL. NÃO CARACTERIZAÇÃO. RECURSO DESPROVIDO. RECURSO DO CONDOMÍNIO RÉU. REFORMA DA SENTENÇA. NECESSIDADE DE EVITAR DECISÃO Conflitante COM A PROFERIDA NO JULGAMENTO DO RECURSO NA AÇÃO DEMOLITÓRIA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. Com o acolhimento do pedido feito na ação demolitória, imperiosa se faz a reforma da sentença proferida nos autos da ação conexa de revisão de cotas condominiais, ante a evidente incompatibilidade. (TJSC, Apelação Cível n. 2008.000433-2, da Capital – Continente, rel. Jaime Luiz Vicari, Sexta Câmara de Direito Civil, j. 07-07-2011).
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido cominatório e DETERMINO a demolição da obra idealizada pela primeira parte ré, a fim de que a fachada do Edifício Beverly Hills retorne aos seus padrões originais.
Para o cumprimento da ordem, fixo o prazo de 60 (sessenta) dias. Isso porque, trata-se de trabalho que exigirá grande esforço e organização.
Ainda, na hipótese de descumprimento, incidirá multa diária de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), limitada ao quantum de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais). Justifico o valor e o limite fixados em razão do valor médio e atual dos imóveis do edifício oscilarem entre R$ 3.300.000,00 (três milhões e trezentos mil reais) e R$ 3.600.000,00 (três milhões e seiscentos mil reais), como dito por CLAUDIONEI VENÁZIO CÂNDIDO, testemunha e gerente do condomínio.
Passo à análise do pedido indenizatório por danos morais.
O dano moral compreende lesão atinente aos direitos da personalidade, como honra, dignidade, vida privada, intimidade e imagem (artigo 5.º, V e X, da CRFB-1988), sem que haja, necessariamente, repercussão patrimonial. Nestes termos, portanto, meros dissabores quotidianos não podem ser alçados à categoria de abalo anímico, sob pena de banalização do instituto.
Acerca do tema, leciona Sérgio Cavalieri Filho:
Se o dano moral é a agressão à própria dignidade humana, não basta para configurá-lo qualquer contrariedade. Nessa linha de princípio, só deve ser reputado como dano moral a dor, vexame, sofrimento ou humilhação que, fugindo à normalidade, interfira intensamente no comportamento psicológico do indivíduo, causando-lhe aflições ou angústia e desequilíbrio em seu bem-estar. Mero dissabor, aborrecimento, mágoa, irritação ou sensibilidade exacerbada estão fora da órbita do dano moral, porquanto, além de fazerem parte da normalidade do nosso dia a dia, no trabalho, no trânsito, entre os amigos e até no ambiente familiar, tais situações não intensas e duradouras, a ponto de romper o equilíbrio psicológico do indivíduo. Se assim não se entender, acabaremos por banalizar o dano moral, ensejando ações judiciais em busca de indenizações pelos mais triviais aborrecimentos. (Programa de Responsabilidade Civil. 5.ª ed. São Paulo: Malheiros, 2004, p. 98).
No ponto, de início, registro que o fato de ter havido a sucessão processual não prejudica a análise do pedido indenizatório. Afinal, ainda que os direitos personalíssimos não possam ser alvo de transmissão, o mesmo não se dá com o reflexo patrimonial de sua violação, tal como se dá com os danos morais.
Sobre a questão, valho-me do entendimento do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina, mutatis mutandis:
[…] PRELIMINAR DE ILEGITIMIDADE ATIVA. ALEGAÇÃO DA PARTE NO SENTIDO E QUE OS DANOS MORAIS SÃO VIOLAÇÃO A DIREITO PERSONALÍSSIMO E, ASSIM, SÃO INTRANSMISSÍVEIS FACE A MORTE DO PRIMEIRO DEMANDANTE. AFASTAMENTO DA ALEGAÇÃO. REFLEXO PATRIMONIAL DA VIOLAÇÃO QUE NÃO TEM CARÁTER PERSONAL. Malgrado não se descure que os direitos personalíssimos não possam ser alvo de transmissão, o mesmo não se dá com o reflexo patrimonial de sua violação, tal como se dá com os danos morais. Desta forma, falecido o primitivo credor da obrigação, nada obsta que o seu herdeiro o suceda na lide a fim de receber a compensação pela dor psíquica sofrida por aquele. […] (TJSC, Apelação Cível n. 2009.063403-5, de Criciúma, rel. Gilberto Gomes de Oliveira, Segunda Câmara de Direito Civil, j. 02-06-2011).
Inclusive, muito importante frisar que JÚLIO VERNER NADOLNY e CYNTHIA GUIMARÃES DE VASCONCELLOS não apenas alienaram o imóvel à parte ora autora, EMBRAED EMPRESA BRASILEIRA DE EDIFICAÇÕES LTDA, mas também os direitos inerentes à presente demanda (Evento 242 – documentação 02). Consta no “Temos Aditivo ao “Instrumento Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel e Outras Avenças” que: “Cláusula Primeira: Ainda, constitui objeto do instrumento primitivo, na conformidade com o artigo 109, caput, do Código de Processo Civil, a alienação, pelos VENDEDORES à COMPRADORA, dos direitos litigiosos da ação ordinária c/c indenizatória por danos materiais e morais, processada sob autos n. 0305863-78.2015.8.24.0005 junto à 4.ª Vara Cível desta Comarca de Balneário Camboriú-SC […]”.
Pois bem. Verifica-se que são 03 (três) os fundamentos da pretensão exordial. O primeiro está relacionado à perda da vista do imóvel quanto à orla da praia de Balneário Camboriú//SC, enquanto que, o segundo, diz respeito ao fato de que a instalação do telhado ocasionou significativo aumento de temperatura no apartamento de propriedade da parte autora, em virtude da reflexão solar. O terceiro, finalmente, diz respeito ao ruído por ocorrência das eventuais chuvas.
É evidente que houve significativa perda da visão da praia, o que enseja a reparação por danos morais. Isso porque, como fica demonstrado pelo registro fotográfico feito pelo perito (Evento 100), a edificação erguida pela primeira ré cerceou a visão do imóvel, tornando-se, também, predominante. O profissional, inclusive registrou: “Há perda de visibilidade para o mar e praia das janelas da sala e janelas laterais do apartamento do autor em função da obra realizada no apartamento do Réu” e “Há perda de valor de mercado do apartamento do Autor em função de perda de atratividade mercadológica em função da existência do telhado como vista principal a partir da janela da sala de estar”. Oportuno dizer que, em imóveis desta natureza (à beira mar), a visão que a unidade tem para a área externa é de peculiar importância para o proprietário da unidade, não havendo como se compreender a situação como mero dissabor não indenizável.
Quanto à reflexão da luz do sol e quanto aos ruídos ocasionados pelas esporádicas chuvas, o pedido também comporta deferimento. Como se vê (Evento 100), disse o expert que: “Há alteração no conforto do apartamento do Autor sob os aspectos de luminância de forma significativa. A interferência na temperatura também foi percebida, embora no dia da avaliação não tenha sido linear em todos os pontos e horários de medição. O ruído, embora não medido, é lógico e evidente que o telhado imediatamente sob a janela do apartamento do autor implica em maiores ruídos, em especial com ocorrência de chuvas”.
Deste cenário, o pedido indenizatório é procedente em relação à primeira ré, ABRA COMÉRCIO E REPRESENTAÇÕES LTDA ME.
Noutro norte, parece-me que o pedido indenizatório por danos morais não poder ser julgado procedente em relação ao condomínio réu.
A tese da parte autora, em relação ao CONDOMÍNIO RESIDENCIAL BEVERLY HILLS, é no sentido de que ele teria sido omisso ao permitir a obra. Isso, porém, não aconteceu. Afinal, o condomínio cumpriu com o seu dever e realizou a assembleia geral ordinária para os fins de legitimar os trabalhos pretendidos pela corré. Houve, ademais, aprovação unânime dos presentes, mesmo que, depois, a parte ré condômina tenha desvirtuado o combinado, alterando a fachada do edifício. Portanto, não percebo qualquer omissão do condomínio réu.
Por fim, afirmo ser desnecessário a reabertura da fase probatória, como quer a primeira ré (Evento 264), em razão do alargamento da faixa de areia. Ainda que tal empreitada possa ter modificado a visão da orla da praia, certo que permanece o fato de que a construção idealizada pela primeira ré cerceia o campo de visão. Logo, inexiste a necessidade de novo estudo pericial, pois inútil.
Passo à quantificação dos danos morais.
Sopesando que a indenização por dano moral goza de caráter punitivo-pedagógico, servindo a um só tempo de compensação pela dor sofrida e de desestímulo de novas ações/omissões lesivas a terceiros, deve o montante ser arbitrado segundo as condições econômicas dos causadores do dano; de outro lado, para que sirva unicamente para compensar a dor, não proporcionando injusto enriquecimento dos ofendidos, deve atender ao parâmetro de razoabilidade e atentar também para a condição econômica das vítimas. Por fim, o grau de culpa de cada qual dos envolvidos vale de dosador do quantum indenizatório.
À vista disso e considerando as peculiaridades do caso concreto, arbitro o dano moral em R$ 100.000,00 (cem mil reais), cujo montante está sujeito à correção monetária pelos índices do INPC-IBGE desde a prolação desta sentença (Súmula de n. 362 do STJ) e ao acréscimo de juros moratórios de 1% (um por cento) ao mês a citação (artigo 405, CC).
Por fim, não se verifica qualquer ato das partes capaz de ensejar suas condenações nas penas impostas aos litigantes de má-fé.
III- DISPOSITIVO
Diante do exposto, JULGO PROCEDENTES EM PARTE os pedidos exordiais, o que faço nos termos do artigo 487, I, do Código de Processo Civil, para:
A) CONDENAR a primeira parte ré, ABRA COMÉRCIO E REPRESENTAÇÕES LTDA ME, em obrigação de fazer, para que promova a demolição da obra idealizada, a fim de que a fachada do Edifício Beverly Hills retorne aos seus padrões originais, no prazo de 60 (sessenta) dias, sob pena de multa diária de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), limitada ao quantum de R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais), nos termos da fundamentação;
B) CONDENAR a primeira parte ré, ABRA COMÉRCIO E REPRESENTAÇÕES LTDA ME, ao pagamento de indenização por danos morais em favor da parte autora, no quantum de R$ 100.000,00 (cem mil reais), corrigido e acrescido de juros moratórios, nos termos da fundamentação;
C) CONDENAR a primeira parte ré, ABRA COMÉRCIO E REPRESENTAÇÕES LTDA ME, ao pagamento de honorários advocatícios em favor da parte autora, estes que fixo em 10% (dez por cento) do valor da condenação, nos termos do artigo 85, § 2.º, do Código de Processo Civil.
D) CONDENAR a parte autora, EMBRAED EMPRESA BRASILEIRA DE EDIFICAÇÕES LTDA, ao pagamento de honorários advocatícios em favor da segunda parte ré, CONDOMÍNIO RESIDENCIAL BEVERLY HILLS, estes que fixo em 10% (dez por cento) do valor da causa, nos termos do artigo 85, § 2.º, do Código de Processo Civil.
E) CONDENAR a parte autora, EMBRAED EMPRESA BRASILEIRA DE EDIFICAÇÕES LTDA, ao pagamento de 20% (vinte por cento) das custas processuais, cabendo à primeira parte ré, ABRA COMÉRCIO E REPRESENTAÇÕES LTDA ME, o pagamento do quantum restante (80%).
INTIME-SE o perito para que apresente seus dados bancários, no prazo de 15 (quinze) dias, a fim de possibilitar a expedição do alvará.
Depois, expeça-se o alvará.
Publique-se. Registre-se. Intimem-se.
Transitada em julgado, arquivem-se.
Documento eletrônico assinado por LUIZ OCTAVIO DAVID CAVALLI, Juiz Substituto, na forma do artigo 1º, inciso III, da Lei 11.419, de 19 de dezembro de 2006. A conferência da autenticidade do documento está disponível no endereço eletrônico https://eproc1g.tjsc.jus.br/eproc/externo_controlador.php?acao=consulta_autenticidade_documentos, mediante o preenchimento do código verificador 310037301033v97 e do código CRC ed712e51.
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