Não é possível cobrar condomínio e IPTU antes de entrega de chaves do imóvel

Em uma ação movida por compradores de imóvel contra construtoras, o juiz da 5ª Vara Cível do Foro de Santos concedeu liminar aos autores para que as rés efetuem a quitação pontual das cobranças relativas a despesas condominiais e IPTU. Os encargos foram cobrados dos moradores mesmo antes de receberem as chaves.

Os autores alegaram que deveriam ter recebido as chaves em março de 2017. Porém, dada a pendência entre a Caixa Econômica Federal e a construtora, o financiamento do restante do valor ficou comprometido, o que impediu a entrega da residência.

O magistrado destacou que “contribuições condominiais e imposto predial e territorial urbano, são devidos, em face do consumidor, tão somente depois do recebimento das chaves por ele, razão por que não se cogita de exigibilidade em face dos autores”. (Com informações do Tribunal de Justiça de São Paulo.)

Processo n° 1027236-77.2017.8.26.0562

Teor do ato:

*Vistos.Fls. 192/201: Observe-se a gratuidade de justiça concedida pelo Tribunal.Os autores, no mês de dezembro de 2016, firmaram instrumento particular de compromisso de compra e venda de unidade residencial; após o pagamento da entrada, e mesmo sem ter recebido as chaves do imóvel, foram encaminhados a eles boletos bancários relativos a despesas condominiais e a imposto predial e territorial urbano. Ademais, tiveram conhecimento de uma pendência entre a Caixa Econômica Federal e a construtora ré, o que impede o financiamento do imóvel. E, sem o financiamento, não terão condição de quitar o saldo do preço avençado. Pleiteiam, assim, a antecipação dos efeitos da tutela para que sejam entregues as chaves do imóvel diante do atraso injustificado desde 11/3/2017, além de ser declarada a nulidade da cobrança de taxa condominial e IPTU em aberto, a fim de descaracterizar a cobrança, para evitar futura inscrição nos órgãos de proteção ao crédito.Pois bem, para financiar o saldo devedor do contrato os autores necessitam que as rés quitem ou renegociem o saldo devedor com o banco credor, liberando-se a respectiva documentação e levantando-se a hipoteca que recai sobre o imóvel, o que não ocorreu.

O consumidor, nesse caso, pois, fica sem saída, porque necessita do empréstimo para quitar o saldo devedor do contrato e, assim, receber as chaves do imóvel, mas, por outro lado, a instituição financeira não libera esse empréstimo porque o imóvel está hipotecado por um empréstimo contraído pela construtora.Destarte, para que as rés realizem a entrega das chaves da unidade residencial aos autores é necessário o pagamento do saldo devedor do contrato, não cabendo, portanto, a antecipação de tutela de urgência nesse momento por falta do requisito da probabilidade do direito dos autores.No que atina a contribuições condominiais e imposto predial e territorial urbano, são devidos, em face do consumidor, tão somente depois do recebimento das chaves por ele, razão por que não se cogita de exigibilidade em face dos autores, com relação a essas obrigações, pois eles ainda não receberam as chaves do imóvel.Desse modo, concedo parcialmente a tutela antecipada, apenas para sustar a exigibilidade das despesas condominiais e do imposto predial e territorial urbano, devendo as rés efetuar a quitação pontual desses encargos, não permitindo que os autores sejam cobrados ou acionados judicialmente a tal respeito pelos respectivos credores, sob pena de multa pelo dobro de cada valor tomado em conta no ato pelo respectivo credor, sem prejuízo de condenação por dolo processual e verificação criminal por desobediência (deixa-se expresso, para que não haja a menor dúvida, que, claro, esta decisão não vincula o Município nem o Condomínio, mas tão somente as rés, justamente porque o Município e o Condomínio não integram a relação processual nem a relação contratual entre autores e rés).

Caso já tenha sido adotada alguma providência contrária a esse estado de inexigibilidade aqui determinado, em face dos autores, terão as rés o prazo de dez dias para providenciar pelo ajuste da situação a esta decisão, removendo por sua conta o que contrariá-la, sob pena de incidência de igual multa, nos termos acima deliberados.Preceitua o art. 231, § 3º do CPC: "Quando o ato tiver de ser praticado diretamente pela parte ou por quem, de qualquer forma, participe do processo, sem a intermediação de representante judicial, o dia do começo do prazo para cumprimento da determinação judicial corresponderá à data em que se der a comunicação". E o prazo assinado pelo juiz para o cumprimento da ordem, justamente por ser prazo para a prática de ato material.Após, nos termos do art. 334 do CPC, liberem-se os autos ao CEJUSC para designação de audiência de conciliação ou mediação - essa audiência somente não se realizará se AMBAS as partes manifestarem, expressamente, desinteresse em composição, conforme claramente consta do § 4º, I desse artigo.

Int.Santos, 23 de maio de 2018. JOSÉ WILSON GONÇALVES Juiz de Direito Advogados(s): Tathiane Graça dos Santos (OAB 364612/SP)