Ação de despejo não precisa de todos os proprietários do imóvel no polo ativo

326
ação de despejo
Créditos: izzetugutmen / iStock

A 3a. Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou provimento ao recurso de apelação de uma empresa varejista que apontava irregularidade no polo ativo de ação de despejo movida por apenas parte dos locadores. Para a turma, não é necessário que todos os proprietários figurem no polo demandante da ação de despejo.

O contrato de locação entre os donos do bem imóvel e a empresa varejista foi firmado em 2011 e tinha validade até 2016. Durante este período, um dos donos faleceu, e seus bens foram repartidos entre quatro herdeiros.

O locador original remanescente e um dos herdeiros ajuizaram ação de despejo contra a empresa varejista depois do término do contrato de locação, no mês março de 2016. Na defesa, a empresa locatária destacou que seria necessário proceder à regularização do polo ativo da ação, para incluir os demais herdeiros do falecido.

Interpretação corr​​​eta

Indeferido o pedido, a demanda judicial foi julgada procedente, determinando-se o despejo. O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) negou o recurso de apelação. No recurso especial, a empresa varejista alegou que a falta de formação do litisconsórcio ativo necessário deveria levar à extinção da ação judicial.

De acordo com a ministra Nancy Andrighi, relatora, foi correta a interpretação do Tribunal de Justiça de São Paulo sobre a controvérsia. Ela lembrou que, como previsto no artigo 2º da Lei de Locações, haverá solidariedade entre os múltiplos locadores ou os múltiplos locatários de um imóvel, se o contrato não dispuser em sentido contrário; entretanto, a solidariedade não leva obrigatoriamente à formação de litisconsórcio.

A relatora destacou que, quando existem diversos locatários para um mesmo bem imóvel, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que há litisconsórcio passivo necessário, e todos eles devem ser citados na ação de despejo para que possam ser alcançados pelos efeitos da sentença.

Direito de ​ação

Por outro lado – prosseguiu a relatora –, não subsistem os motivos que levam à necessidade de formação de litisconsórcio quando se trata de imóvel com múltiplos locadores, logo, entre outras razões, os proprietários prescindem dessa garantia.

“Acerca do tema do litisconsórcio ativo necessário, este Tribunal Superior já se manifestou no sentido de que sua aceitação deve ocorrer apenas em situações excepcionalíssimas, em razão da potencial ofensa ao direito constitucional de ação e de acesso à Justiça”, afirmou a ministra.

Para o caso sob comento, Nancy Andrighi alegou que a solução deve seguir a regra do artigo 1.314 do Código Civil, a qual estabelece que cada coproprietário, entre outras prerrogativas, pode reivindicar a coisa de terceiro e exercer todos os direitos compatíveis com o caráter indivisível do condomínio.

Para a relatora, tal regra permite que qualquer um dos condôminos exerça a prerrogativa de encerrar o contrato de locação.

Notificação pr​​​évia

Outro ponto defendido pela empresa recorrente era a necessidade de notificação prévia da intenção de encerrar o contrato, antes do ajuizamento da ação de despejo.

A ministra refutou essa alegação e considerou que é permitido ao locador ajuizar diretamente a ação de despejo, prescindindo da notificação prévia, desde que o ajuizamento ocorra nos 30 dias seguintes ao fim do prazo do contrato.

(Com informações do Superior Tribunal de Justiça – STJ)

Ementa

RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE DESPEJO. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. TERMINO DO CONTRATO. RESCISÃO IMOTIVADA. EXISTÊNCIA DE COLOCADORES. LITISCONSÓRCIO ATIVO NECESSÁRIO. INEXISTENTE. SITUAÇÕES EXCEPCIONALÍSSIMAS. AJUIZAMENTO DO DESPEJO. TRINTA DIAS APÓS TERMO FINAL. NOTIFICAÇÃO PRÉVIA. DESNECESSIDADE.
1.Ação ajuizada em 22/03/2016, recurso especial interposto em 03/07/2017 e atribuído a este gabinete em 23/03/2018.
2.O propósito recursal consiste em determinar se houve irregularidade no polo ativo da ação de despejo, em razão da ausência de todos os locadores, bem como se ocorreu, na hipótese, a prorrogação por prazo indeterminado do contrato de locação em discussão, por ausência de notificação extrajudicial nos 30 (trinta) dias seguintes ao término do prazo contratual.
3.O tema da admissibilidade ou não do litisconsórcio ativo necessário envolve limitação ao direito constitucional de agir, que se norteia pela liberdade de demandar, devendo-se admiti-lo apenas em situações excepcionais.
4.Na hipótese, não há razão para que se inclua entre essas situações excepcionais para a formação do litisconsórcio ativo necessário o pedido de despejo por encerramento do contrato de locação.
5.É permitido ao locador ajuizar diretamente a ação de despejo, prescindindo da notificação prévia, desde que o ajuizamento ocorra nos 30 (trinta) dias seguintes ao termo final do contrato.
6.Recurso especial conhecido e desprovido.
(STJ – REsp 1737476/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/02/2020, DJe 06/02/2020)

DEIXE UMA RESPOSTA