Ação de despejo não precisa de todos os proprietários do imóvel no polo ativo

A 3a. Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou provimento ao recurso de apelação de uma empresa varejista que apontava irregularidade no polo ativo de ação de despejo movida por apenas parte dos locadores. Para a turma, não é necessário que todos os proprietários figurem no polo demandante da ação de despejo.

O contrato de locação entre os donos do bem imóvel e a empresa varejista foi firmado em 2011 e tinha validade até 2016. Durante este período, um dos donos faleceu, e seus bens foram repartidos entre quatro herdeiros.

O locador original remanescente e um dos herdeiros ajuizaram ação de despejo contra a empresa varejista depois do término do contrato de locação, no mês março de 2016. Na defesa, a empresa locatária destacou que seria necessário proceder à regularização do polo ativo da ação, para incluir os demais herdeiros do falecido.

Interpretação corr​​​eta

Indeferido o pedido, a demanda judicial foi julgada procedente, determinando-se o despejo. O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) negou o recurso de apelação. No recurso especial, a empresa varejista alegou que a falta de formação do litisconsórcio ativo necessário deveria levar à extinção da ação judicial.

De acordo com a ministra Nancy Andrighi, relatora, foi correta a interpretação do Tribunal de Justiça de São Paulo sobre a controvérsia. Ela lembrou que, como previsto no artigo 2º da Lei de Locações, haverá solidariedade entre os múltiplos locadores ou os múltiplos locatários de um imóvel, se o contrato não dispuser em sentido contrário; entretanto, a solidariedade não leva obrigatoriamente à formação de litisconsórcio.

A relatora destacou que, quando existem diversos locatários para um mesmo bem imóvel, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça entende que há litisconsórcio passivo necessário, e todos eles devem ser citados na ação de despejo para que possam ser alcançados pelos efeitos da sentença.

Direito de ​ação

Por outro lado – prosseguiu a relatora –, não subsistem os motivos que levam à necessidade de formação de litisconsórcio quando se trata de imóvel com múltiplos locadores, logo, entre outras razões, os proprietários prescindem dessa garantia.

“Acerca do tema do litisconsórcio ativo necessário, este Tribunal Superior já se manifestou no sentido de que sua aceitação deve ocorrer apenas em situações excepcionalíssimas, em razão da potencial ofensa ao direito constitucional de ação e de acesso à Justiça”, afirmou a ministra.

Para o caso sob comento, Nancy Andrighi alegou que a solução deve seguir a regra do artigo 1.314 do Código Civil, a qual estabelece que cada coproprietário, entre outras prerrogativas, pode reivindicar a coisa de terceiro e exercer todos os direitos compatíveis com o caráter indivisível do condomínio.

Para a relatora, tal regra permite que qualquer um dos condôminos exerça a prerrogativa de encerrar o contrato de locação.

Notificação pr​​​évia

Outro ponto defendido pela empresa recorrente era a necessidade de notificação prévia da intenção de encerrar o contrato, antes do ajuizamento da ação de despejo.

A ministra refutou essa alegação e considerou que é permitido ao locador ajuizar diretamente a ação de despejo, prescindindo da notificação prévia, desde que o ajuizamento ocorra nos 30 dias seguintes ao fim do prazo do contrato.