A importância dos princípios registrais na integridade do sistema imobiliário

Caroline Zanin

Desde a consolidação do sistema registral no Brasil, a matrícula de um imóvel é muito mais do que uma simples folha no cartório: é o ponto de partida da história jurídica de um bem. Por trás dela encontram-se princípios que são verdadeiras diretrizes que não apenas limitam, mas também orientam a atuação do registrador, garantindo que cada ato levado ao registro traduza a vontade da lei e não a mera intenção das partes.

É possível registrar um contrato de compra e venda com cláusulas em desacordo com a lei? O registrador pode se negar a abrir a matrícula diante de um título imperfeito?

Questões como essas revelam a importância dos princípios que delimitam o que pode e o que não pode ingressar no registro de imóveis, assegurando a integridade do sistema registral.

A matrícula imobiliária é o núcleo do sistema registral brasileiro, representando a identidade jurídica de cada bem imóvel e conferindo-lhe individualidade e autenticidade perante o sistema jurídico.

No entanto, a experiência prática demonstra que a mera existência de uma matrícula não tem sido suficiente para evitar conflitos, especialmente diante do aumento expressivo de ações judiciais envolvendo sobreposição de matrículas e invasão de terras.

Esses litígios, que muitas vezes resultam em longas disputas possessórias e dominiais, expõem fragilidades no controle exercido pelos cartórios e pelos próprios operadores do direito sobre a legalidade dos atos registrais. Em muitos casos, verifica-se que diferentes matrículas foram abertas para a mesma área geográfica, utilizando-se descrições imprecisas, falta de georreferenciamento ou até mesmo omissão na análise da cadeia dominial.

Em contextos rurais, as fraudes registrárias são ainda mais sensíveis. Há situações em que títulos falsificados ou de origem fraudulenta são levados a registro sem a verificação adequada de sua procedência, resultando em grilagem de terras públicas ou particulares. Nesses casos, o registro, que deveria funcionar como instrumento de segurança, acaba sendo utilizado como mecanismo de legitimação de ilegalidades.

Também têm sido frequentes as hipóteses em que cartórios, pressionados por demandas econômicas ou por descuido técnico, deixam de realizar o controle de confrontações e coordenadas, permitindo que um novo registro se sobreponha parcialmente a um já existente. Tais falhas poderiam ser evitadas mediante um exame rigoroso de legalidade, associado à verificação técnica dos limites geográficos.

A escolha deste tema decorre de uma constatação prática: a inobservância dos princípios nos atos registrais — notadamente os da legalidade, especialidade e continuidade — tem resultado em graves distorções. Diante desse cenário, o presente artigo propõe-se a examinar a natureza e a função dos princípios registrais.

O princípio da legalidade diz respeito à atuação do registrador, exigindo que o oficial de registro de imóveis somente pratique atos em conformidade com a lei, garantindo a segurança jurídica. O princípio da legalidade estrita rege o sistema registral, permitindo o ingresso apenas de títulos que atendam aos ditames legais. Em outras palavras, o oficial, ao proceder à qualificação registral, realiza exame dos elementos extrínsecos do título à luz dos princípios e normas do sistema jurídico, devendo obstar aqueles que não atendam à lei.

Outro princípio fundamental é o da continuidade, também denominado “trato sucessivo”, pelo qual os registros devem ser perfeitamente encadeados, de forma que não haja vazios ou interrupções na corrente registrária. Há necessidade de que toda a cadeia de fatos seja descrita em ordem cronológica. Não se pode transmitir aquilo que não tem origem; somente será viável o registro de título contendo informações coincidentes com aquelas constantes da respectiva matrícula ou registro anterior, sobre as pessoas e bens mencionados.

Dentre os modernos doutrinadores, destacam-se Augusto Eduardo Arruda e Alberto de Almeida Pedroso, que sintetizam o princípio da continuidade afirmando que “tem por objetivo fazer com que o registro espelhe a cadeia de titularidade havida no imóvel, apresentando a sequência lógica entre transmitentes e adquirentes”.

Há também o princípio da especialidade, pelo qual todo imóvel objeto de registro deve estar perfeitamente individualizado, de modo que a descrição constante no título coincida com aquela da matrícula ou do registro anterior. O nome do titular e sua qualificação também devem coincidir no registro e no título, não sendo possível o descerramento da matrícula em desacordo com esses elementos.

Nas palavras de Walter Ceneviva e Alberto Gentil de Almeida Pedroso:

“Princípio registral dos mais relevantes é o da especificidade. Consiste na individualização dos imóveis ou pessoas que figuram no sistema registral. A especificidade refere-se à qualidade atribuída a algo ou à sua particularidade. No sistema registral, assim, significa individualizar a pessoa ou o imóvel, de modo a torná-los singularmente inconfundíveis.”

Em tempos de intensificação dos conflitos fundiários e de crescente judicialização das disputas imobiliárias, somente com a aplicação efetiva desses princípios será possível assegurar um registro de imóveis mais seguro, confiável e socialmente útil. Casos de imóveis com matrículas sobrepostas, registros abertos sem a devida conferência e grilagens de terras evidenciam que tais irregularidades não são meras falhas operacionais, mas sintomas da erosão de princípios que deveriam ser inegociáveis. Nenhum sistema registral é mais forte do que o respeito que se tem à sua legalidade.

Referências:

• Lei nº 6.015/1973 – Lei de Registros Públicos.
• Carvalho, Afrânio de. Registro de Imóveis: Comentários à Lei nº 6.015/1973. Rio de Janeiro: Forense.
• Jacomino, Sérgio. O Princípio da Legalidade e o Controle Registral dos Títulos.
• Augusto, Eduardo Arruda. Registro de Imóveis, Retificação de Registro e Georreferenciamento: Fundamento e Prática. São Paulo: Saraiva, 2013.
• Livro de Registros Públicos Comentado, 2ª ed. rev. e ampl. Rio de Janeiro: Forense, 2025. Coord. Alberto Gentil de Almeida Pedroso, p. 832–833.

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