O contrato de locação de imóvel é regido pela Lei 8.245/91 (conhecida como Lei do Inquilinato) a qual dispõe acerca dos requisitos, obrigações entre Locador e Locatário, sublocação, rescisão, cobrança e despejo, que ora segue em crescente busca, conforme a situação econômica do país.
No entanto, não há como ignorar que a formalização do contrato merece estrita observância não somente à legislação, como também ao quanto ajustado em relação à vigência, valores, correção, benfeitorias, multas por infração e eventual rescisão antecipada, danos por avarias e outros.
O termo de vistoria inicial relacionando a atual situação de conservação e funcionamento do imóvel trata-se de documento de suma importância, o qual consta como anexo integrante ao contrato, mas muitas vezes as partes deixam de formalizá-lo, ocasionando prováveis divergências por ocasião da desocupação do imóvel.
Segundo o artigo 23, inciso III da referida legislação:
Art. 23. O locatário é obrigado a:
(...)
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;
Denota-se que, a ausência do termo de vistoria inicial e final acompanhado das imagens fotográficas poderá ensejar em interpretação divergente do referido artigo 23, inciso III da LEI 8.245/91 determinando a restituição do imóvel “no estado em que recebeu”, o qual não deve ser substituído por mera afirmação verbal das partes e/ou de testemunhas, ante a necessidade de mensuração dos eventuais danos.
Ademais, merece a devida observância também em relação às benfeitorias introduzidas, que ora se dividem em indenizáveis, quais sejam: úteis (necessitam de prévia autorização e são destinadas à conservação do imóvel, com o fito de evitar o desgaste ou deterioração) e necessárias (independem de autorização e visam otimizar ou aumentar alguma área) e as voluptuárias, que não são indenizáveis e visam otimizar alguma área com o objetivo estético.
Em relação às benfeitorias, os artigos 35 e 36 da LEI 8.245/91 preceituam o quanto segue:
Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
O certo é que, inexistindo disposição em contrário no contrato e via acordo por escrito com o Locador, as benfeitorias ficarão incorporadas ao imóvel e sem direito de retenção e de indenização, com a incidência do Código Civil, para a devida apuração em vias próprias.
Segundo entendimento dos E. Tribunais de Justiça pátrios e do E. Superior Tribunal de Justiça, a ausência de vistoria afasta o dever de indenização pelo Locatário de eventuais danos ao imóvel por falta de comprovação do estado inicial, todavia, tal entendimento não é vinculante ensejando em julgamentos divergentes.
Vanessa Laruccia, especialista em Direito Civil e Direito Processual Civil do Massicano Advogados
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