Por mais que o mercado imobiliário ainda seja objeto de grande informalidade pela população brasileira na prática, é preciso destacar que a aquisição de qualquer direito real imobiliário pressupõe a observância de rígidas formalidades. Isto é, além da forma pública essencial ao ato quanto o imóvel for avaliado acima de 30 salários mínimos (art. 108 do Código Civil[1]), a legislação brasileira é muito clara ao prever que só haverá a aquisição de tais direitos quando operado o registro do título no Registro de Imóveis competente, conforme determinam os artigos 1.227[2] e 1.245[3] do Código Civil.
Essa premissa básica do Direito Imobiliário é a que faz nascer a máxima largamente divulgada nessa seara jurídica: só é dono quem registra. Isso porque o nosso sistema é amparado na pressuposição relativa de titularidade do direito real imobiliário com base nas informações colhidas no registro imobiliário. Logo, não basta a celebração do compromisso de compra e venda ou até da escritura pública definitiva de compra e venda.
Em ambos os casos, haverá apenas o nascimento de um título aquisitivo de direitos, mas não será suficiente para que o comprador (ou promitente comprador) se considere, legitimamente, como dono. A explicação para isso consta do § 1º do art. 1.245 do Código Civil, ao preceituar: “Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”. Por conseguinte, ainda que celebrado o contrato e pago integralmente o preço de aquisição, pelo menos em termos registrais, segue o alienante sendo considerado proprietário do imóvel.
Essa conjuntura pode representar riscos bastante significativos para ambas as partes. Para o alienante, apesar de não mais ter vínculo efetivo com o imóvel (não mais detendo o corpus[4]), ele seguirá responsável, juridicamente, por obrigações propter rem, como débitos de IPTU, taxa de recolhimento de lixo e despesas condominiais, razão pela qual poderá sofrer cobranças e até penhoras sobre o seu patrimônio, decorrentes de dívidas pendentes de imóvel sobre o qual não mais exerce qualquer faculdade dominial.
Por outro lado, no caso do comprador em situação irregular, apesar de ter um título que legitima sua posse e ter quitado integralmente o preço, poderá o bem ser objeto de penhora providenciada por algum credor do vendedor, bem como ficará sujeito à realização da “dupla venda”, praticado pelo vendedor mal intencionado[5].
Como resultado dos notórios riscos a que ambos os envolvidos na operação imobiliária estão submetidos, mostra-se de grande relevância a superação de referida irregularidade, providenciando-se a transferência definitiva da propriedade em favor do adquirente.
Ocorre que nem sempre essa transferência é possível de modo consensual e extrajudicial, especialmente nos casos em que o promitente vendedor se recusa a outorgar a escritura pública definitiva ou se encontra em local incerto e não sabido, tornando-se inviável a lavratura do ato notarial. Nesse cenário, como não é admissível que o promitente comprador seja instado a aceitar referida situação de irregularidade ad eternum, é instrumental que ele tenha acesso a algum recurso para, enfim, tornar-se proprietário do imóvel.
A ferramenta disponível para esse fim é a chamada Ação de Adjudicação Compulsória. Trata-se de uma espécie de ação de obrigação de fazer, com uma particularidade muito importante: existe a possibilidade de se superar a recusa ou inércia do promitente vendedor em outorgar a escritura, ocasião em que o juiz suprirá a sua vontade, proferindo uma sentença com os mesmos efeitos jurídicos da escritura pública de compra e venda, possiblidade expressamente admitida pelo Código de Processo Civil (art. 501 da legislação adjetiva[6]).
Na prática, significa dizer que o promitente comprador – autor nessa demanda – terá acesso, ao fim da tramitação processual, à certidão da decisão jurisdicional e poderá levar referido documento até o Registro de Imóveis, caso em que, com o registro dessa decisão, tornar-se-á proprietário, providenciando-se, naturalmente, o recolhimento do imposto incidente (ITBI) e os emolumentos devidos ao registrador imobiliário.
Uma das grandes discussões jurisprudenciais e doutrinárias refere-se ao cabimento dessa demanda no caso de compromisso de compra e venda desprovido de registro. Isso porque os arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil[7] são claros ao prever que referido direito seria exclusivo do titular de direito real à aquisição do imóvel; e, como visto anteriormente, o direito real imobiliário só se adquire com o registro. Assim, à primeira vista, poder-se-ia inferir que tão somente o titular de mencionado direito (o promitente comprador com título registrado) poderia propor a ação.
Entretanto, como forma de prestigiar a posição jurídica do promitente comprador[8] e evitar o prolongamento de situações jurídicas irregulares, fomentando-se a transferência do domínio para aquele que já ostenta, no plano fático, todos os poderes inerentes ao domínio e que quitou integralmente o preço de aquisição, o entendimento dominante é de que, com ou sem registro do compromisso, tem o promitente comprador legitimidade para a propositura da ação de adjudicação compulsória.
A doutrina sustenta referida possibilidade (vide Enunciado nº 95 do Conselho da Justiça Federal[9]), bem como o seu cabimento encontra amparo na jurisprudência do STJ, de longa data, determinando-se o afastamento do registro do compromisso de compra e venda como condicionante do direito à adjudicação compulsória, estando dito entendimento previsto na Súmula nº 239 da Corte Superior[10].
De qualquer modo, é incontroverso que, com ou sem registro do compromisso, só poderá o compromissário comprador ajuizar a demanda caso consiga provar “ter pago o preço, total ou substancialmente”[11]. As possibilidades de pagamento total ou substancial decorrem da viabilidade, chancelada pela doutrina, de que o remanescente do preço seja depositado em juízo[12], fazendo acompanhar da petição inicial ou no curso da instrução, de modo a comprovar, ao fim e ao cabo, a quitação integral do preço em esfera processual.
Diante disso, pode-se ventilar a seguinte ponderação: não haveria, portanto, qualquer diferença prática entre as posições jurídicas do compromissário comprador com título registrado e aquele desprovido de registro? A resposta a referido questionamento está diretamente atrelada à eficácia do negócio jurídico e contra quem o promitente comprador poderá exercer o seu direito.
Caso o compromisso não tenha sido registrado, o negócio jurídico firmado com o promitente vendedor será dotado tão somente de eficácia inter partes. Como corolário de tal cenário, só poderá mover a ação em face do promitente vendedor, por se tratar de direito meramente pessoal/obrigacional.
Sendo assim, caso o imóvel tenha sido alienado a terceiro, o promitente comprador não poderá exercer sua pretensão em face do atual proprietário. Isso porque só com o registro se obtém a chamada eficácia erga omnes, ou seja, a oponibilidade dos atos perante terceiros. Cuida-se de desdobramento natural da publicidade dos atos registrais e da proteção do terceiro de boa-fé. A premissa é bastante simples: como prejudicar o novo proprietário do imóvel se ele não tinha meios hábeis para tomar ciência de que o imóvel havia sido prometido anteriormente a outrem, se este não promoveu o registro do seu título?
Se, contudo, o compromisso tiver sido registrado, o tratamento jurídico será diverso e sobremaneira mais protetivo. Como o registro é público e o mínimo de cautela que o adquirente há de adotar no processo aquisitivo é acessar o teor da matrícula do imóvel, caso o fizesse, ele, necessariamente, ficaria a par da celebração de tal operação negocial prévia. Nesse cenário, o compromissário comprador, titular de direito real à aquisição, poderá mover a adjudicação compulsória em face de quem seja o atual proprietário do imóvel, que não poderá arguir desconhecimento da negociação!
Observa-se, portanto, que o tema é bastante complexo, tendo a presente publicação a singela pretensão de apresentar a questão e a sua funcionalidade prático-jurídica. Tais digressões servem, pois, ao fim de explicitar a relevância sistemática exercida pela ação de adjudicação compulsória, como uma crucial ferramenta para o fim último de superação das irregularidades imobiliárias no país, conferindo maior segurança para todos os agentes do mercado, assegurados que estarão pela correlação estreita entre os dados registrais e a realidade fática.
Notas de fim
[1] Código Civil. Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
[2] Código Civil. Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.
[3] Código Civil. Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
[4] “Para Savigny a posse é um poder de fato assemelhado a um direito, composto de dois elementos integrantes: o corpus (apreensão física da coisa) e o animus domini (a intenção de ter a coisa como se dono fosse) [...] Para Ihering, contrariamente, o que importa são os fatos exteriores e objetivos da utilização da coisa, equivalentes aos atribuídos ao proprietário. Designa pelo nome de corpus a relação exterior da pessoa com a coisa, demonstrada pela apreensão [...]” (LÔBO, Paulo. Posse no Direito Brasileiro: Para além do animus e do corpus. Gen Jurídico, 2018. Disponível em: http://genjuridico.com.br/2018/01/15/posse-para-alem-do-animus-e-do-corpus/. Acesso em: 05 nov. 2020).
[5] A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial nº 1.745.429, decidiu que a venda dúplice não tem o condão de, por si só, gerar dano extrapatrimonial indenizável. Logo, ainda que represente uma conduta moralmente reprovável e flagrante inadimplemento contratual, tal postura “não viola necessariamente direitos de personalidade do comprador.” (VENDA de imóvel em duplicidade não basta para configurar dano moral indenizável. Consultor Jurídico, 2018. Disponível em: https://www.conjur.com.br/2018-out-19/venda-imovel-duplicidade-si-nao-configura-dano-moral. Acesso em: 09 nov. 2020).
[6] Código de Processo Civil. Art. 501. Na ação que tenha por objeto a emissão de declaração de vontade, a sentença que julgar procedente o pedido, uma vez transitada em julgado, produzirá todos os efeitos da declaração não emitida.
[7] Código Civil. Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
[8] “Ricardo Arcoverde Credie (CREDIE, Ricardo Arcoverde. Adjudicação compulsória, São Paulo: Malheiros, 1997) e Mário de Aguiar Moura (MOURA, Mario de Aguiar. Promessa de compra e venda, Rio de Janeiro: Aide, 1986, p. 160) entendem, e merecem nosso aplauso, que não há necessidade de registro para que o promissário se valha da ação de adjudicação compulsória. De fato, é a interpretação mais coerente com o espírito da própria lei, que busca a proteção do promitente comprador.” (SCAVONE JUNIOR, Luiz Antonio. Direito imobiliário: teoria e prática. 15. ed – Rio de Janeiro: Forense, 2020. p. 710)
[9] Enunciado nº 95, CJF/STJ. O direito à adjudicação compulsória (art. 1.418 do novo Código Civil), quando exercido em face do promitente vendedor, não se condiciona ao registro da promessa de compra e venda no cartório de registro imobiliário (Súmula n. 239 do STJ).
[10] Súmula nº 239, STJ. O direito a adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.
[11] TARTUCE, Flávio. Direito civil, v. 4: Direito das Coisas. 9. ed. rev., atual. e ampl. – Rio de Janeiro: Forense, 2017. p. 282.
[12] TARTUCE, Flávio. Direito civil, v. 4: Direito das Coisas. 9. ed. rev., atual. e ampl. – Rio de Janeiro: Forense, 2017. p. 279.
