A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) rejeitou recurso do Banco de Brasília, condenado a pagar indenização por danos morais ao proprietário de um imóvel dado em garantia à instituição financeira pela construtora, mesmo após a quitação da unidade junto à empresa. Além dos danos morais, a sentença declarou a alienação sem efeitos e determinou a liberação do imóvel.
O ministro relator do recurso no STJ, Paulo de Tarso Sanseverino, disse que, embora o banco tenha por atividade principal a intermediação de capital, é sua responsabilidade certificar-se do estágio da incorporação imobiliária, bem como verificar se os compradores tinham sido informados sobre a alienação proposta pela construtora.
Para o magistrado, tal procedimento diz respeito aos princípios da boa-fé e da função social do contrato, em sua eficácia transubjetiva.
Dever de cooperação
“O princípio da função social do contrato, além de produzir efeitos entre as partes, alcança também terceiros, especialmente em hipóteses como a dos autos, em que há uma evidente conexão entre a alienação fiduciária em garantia e o contrato de compra e venda de unidade imobiliária, de modo que essa interconexão entre os contratos não pode ser ignorada pelas partes”, explicou o ministro.
Os ministros da Terceira Turma destacaram a particularidade do caso, já que a alienação junto ao banco foi feita pela construtora após os compradores quitarem a unidade perante a empresa. Além disso, a alienação foi feita sem conhecimento prévio por parte deles.
O colegiado destacou que houve “contrariedade ao princípio da boa-fé objetiva, especificamente quanto ao dever de cooperação, tendo em vista a recusa do banco em substituir a garantia, após tomar ciência de que a unidade habitacional se encontrava quitada”.
Repetitivo
O ministro Sanseverino lembrou que as particularidades do caso possibilitaram o julgamento da demanda, sem aguardar o julgamento do Recurso Especial 1.175.089, afetado à sistemática dos repetitivos (Tema 573).
Nessa demanda, a Segunda Seção vai discutir o alcance da hipoteca constituída pela construtora junto a instituição financeira – se tal medida prevalece em relação aos compradores do imóvel.
O julgamento pode revisar ou reafirmar a Súmula 308 do STJ, segundo a qual “a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.
Leia o acórdão.
1. Controvérsia acerca da eficácia de uma alienação fiduciária em garantia instituída pela construtora após o pagamento integral pelo adquirente da unidade habitacional.
2. Existência de afetação ao rito dos recursos especiais repetitivos da controvérsia acerca do “alcance da hipoteca constituída pela construtora em benefício do agente financeiro, como garantia do financiamento do empreendimento, precisamente se o gravame prevalece em relação aos adquirentes das unidades habitacionais” (Tema 573, DJe 04/09/2012) .
3. Inviabilidade de se analisar a aplicação da Súmula 308/STJ aos casos de alienação fiduciária, enquanto pendente de julgamento o recurso especial repetitivo.
4. Particularidade do caso concreto, em que o gravame foi instituído após a quitação do imóvel e sem a ciência do adquirente.
5. Violação ao princípio da função social do contrato, aplicando-se a eficácia transubjetiva desse princípio. Doutrina sobre o tema.
6. Contrariedade ao princípio da boa-fé objetiva, especificamente quanto aos deveres de lealdade e cooperação, tendo em vista a recusa do banco em substituir a garantia, após tomar ciência de que a unidade habitacional se encontrava quitada.
7. Ineficácia do gravame em relação ao adquirente, autor da demanda.
8. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
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