Como representante legal do condomínio, o síndico ocupa a função de gestor condominial assessorado pelo subsíndico e todo o conselho.
O síndico é o delegado eleito pela Assembleia Geral para administração direta do condomínio, a ele reportando-se diretamente. Suas atribuições são basicamente as de um gestor, as de um manager, competindo-lhe conduzir todas as questões afetas à administração do condomínio, em especial, quando se refere a contratar, orientar e demitir empregados e outros servidores; quando diz respeito a efetuar as compras necessárias de material de consumo, quando se trata de pagar contas e tributos, bem ainda acompanhar e monitorar a execução dos trabalhos e projetos em curso no seu campo de atuação.
A parceria firmada entre o síndico, o conselho consultivo e uma boa administradora é essencial para o sucesso da atuação do síndico, pois o mesmo depende da autonomia a ele conferida pelo conselho consultivo, já que o síndico não possui liberdade absoluta para operar.
A palavra síndico deriva do latim syndicus, que significa agir com justiça. O síndico é, portanto, o representante legal do condomínio, eleito em assembleia, podendo exercer o seu cargo por no máximo dois anos, admitida a possibilidade de sucessivas e irrestritas reeleições. O síndico exerce as regras que foram acordadas e faz cumprir o que foi decidido no regramento condominial aplicável e nas deliberações da assembleia.
O síndico possui responsabilidade civil, criminal, administrativa, ambiental, trabalhista e previdenciária, podendo arcar até mesmo com o seu patrimônio pessoal, caso venha a causar prejuízo de forma dolosa ou culposa para o condomínio; ademais, pode o síndico ser afetado em sua liberdade, caso venha a praticar ilícitos penais em meio ao processo de gestão.
Nota-se que o síndico, para que possa assumir as responsabilidades imanentes ao seu cargo, deve obter conhecimentos específicos nas áreas que envolvem a administração de condomínios, pois tais informações haverão de nortear o seu processo de tomada de decisões de maneira proveitosa, mesmo não possuindo autonomia absoluta para tais deliberações.
O art. 1.347 do Código Civil Brasileiro, assim enuncia:
“a assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.”
Mesmo não possuindo vínculo empregatício, a principal figura administrativa do condomínio é o síndico, devendo a este o cumprimento do que foi regido na convenção e no regimento interno, não podendo o mesmo tomar decisões por conta própria, mas somente às pautadas no que rege a lei brasileira aplicável aos condomínios, sendo certo que na hipótese de violação ou de descumprimento das normas de regência, poderá o síndico ser destituído do cargo a qualquer momento, sem direito à indenização, por decisão da maioria dos condôminos em assembleia.
O síndico terceirizado é contratado quando não há condôminos interessados em assumir o cargo de síndico, pois a grande responsabilidade, a demanda de tempo exigida pelo cargo, reclamações, queixas, o desgaste do dia a dia e as cobranças feitas por parte dos moradores a toda hora e em qualquer lugar faz com que os condôminos fujam do cargo de síndico.
Para evitar que o síndico seja apenas um personagem desprovido de atuação concreta ou mesmo de efetiva responsabilidade, será necessário que a sua autonomia como síndico conste no contrato, evitando dessa maneira à obrigação de exercer tudo aquilo que o conselho venha determinar.
Percebe-se que a falta de candidatos, a responsabilidade que é exigida para o exercício do cargo de síndico, a falta de tempo e a representatividade dessa figura à frente da administração dos condomínios, tem feito muitos condôminos desistirem de se candidatar ao cargo, sendo que o advento dessa “lacuna” faz com que advenha a necessidade da contratação de um profissional na gestão desses condomínios, sendo este conhecido como “síndico profissional”.
Outra razão pela qual os condomínios têm optado por um síndico profissional decorre da semelhança da estrutura condominial e de suas atividades com aquelas relacionadas à gestão de uma empresa; assim, conquanto se possa afirmar que, por um lado, a natureza jurídica do condomínio é o de um ente despersonalizado, não sendo, portanto uma pessoa jurídica, de outro lado, forçoso se torna reconhecer que a gestão desse mesmo ente demanda cuidados com a contratação de pessoas e de empresas, com a observância de leis e de normas específicas, com a gestão financeira e orçamentária dos recursos econômicos, dentre outras responsabilidades, como aquelas de cunho tributário, previdenciário, administrativo, urbanístico e ambiental, que se prendem à gestão do condomínio.
A contratação desse profissional é decidida em assembleia pela maioria dos condôminos, devendo este cumprir os dispostos na legislação brasileira aplicável à regência de condomínios, na convenção condominial e no regimento interno, além das normas municipais, estaduais e municipais, e até mesmo as normas da ABNT que digam respeito à gestão das estruturas condominiais, sendo certo que o descumprimento destas normativas poderá importar na destituição do cargo, uma vez manifesta e consignada a decisão em assembleia pela maioria dos condôminos.
Na esteira do que já era preconizado pelo Estatuto dos Condomínios (Lei n° 4591 de 1964), o Código Civil Brasileiro estabelece que o mandato do síndico deve ser de no máximo dois anos, com direito à reeleição, ou como se encontra no corpo do art. 1347 do diploma civilista:
“A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se”.
Há decisões judiciais que confirmam que ainda que a convenção venha a estabelecer que somente o condômino possa ser síndico em determinado condomínio, se a vontade da coletividade for no sentido de que deverá ser contratado um síndico profissional, a vontade soberana do colegiado de condôminos deve, nesse caso, prevalecer sobre a letra da convenção[1].
Deve, portanto, a assembleia de condôminos escolher um síndico, que poderá até mesmo não ser condômino, hipótese em que a lei abre a oportunidade para a contratação de um síndico profissional, para que, de qualquer forma, possa gerir o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá ser renovado ao final de cada mandato. Esse mesmo mandato, por sua vez, poderá ser de 6 (seis) meses, de 1 (um) ano, ou no máximo, 2 (dois) anos. Conquanto muitas convenções estabeleçam o período de um ano de mandato, julgamos ideal que a norma de regência do condomínio estabeleça um prazo de dois anos, para o fim de permitir u tempo apto à realização de uma gestão profícua e de muitos resultados positivos.
Como afirmamos em outras oportunidades, o síndico poderá ser ou não condômino, e na hipótese de atuar como síndico profissional contratado, poderá estabelecer tal relação negocial tanto como pessoa física (natural) como pessoa jurídica (moral).
Caso o síndico, por inércia ou negligência, deixe de convocar a reunião assemblear na data definida na norma convencional e venha a prosseguir praticando as atividades próprias do cargo, para além do período designado em relação ao exercício do mandato, poderão os condôminos, por meio de uma assembleia extraordinária, havendo o quórum mínimo de um quarto dos proprietários, convocar uma assembleia para eleger ou contratar um novo síndico.
Tal medida encontra fundamentação expressa no art. 1350 do Código Civil, o qual afirma que o síndico deve convocar, a
“...assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto ou sua renovação”.
Reveste-se de relevo o fato de que mesmo tendo sido convocada com o quórum mínimo exigido em lei, esta assembleia deve contar com a presença do maior número de condôminos, tanto para o fim de conferir a maior legitimidade possível ao novo síndico, sendo certo que, para que tal resultado possa ser alcançado, se fará indispensável uma comunicação prévia ampla e eficiente, onde se faça constar da pauta o dia e horário da assembleia e a menção expressa de que tal reunião terá por objetivo a eleição e/ou a contratação de um síndico profissional.
Deve ser frisado que o condomínio não pode ficar sem o síndico que é o representante legal da entidade. A lei civil determina que deve haver, sempre, e sem solução de continuidade, uma pessoa física designada para responder pelo ente condominial.
Assim, na hipótese de haver um lapso temporal, sem que exista um síndico no exercício da função, como pode ocorrer em casos de renúncia ou de destituição, um dos condôminos precisará assumir temporariamente, e em caráter interino, as funções do síndico.
Para essas situações excepcionais, se torna interessante designar a pessoa de um subsíndico, justamente para ocupar, ainda que em caráter temporário, a função de síndico, um dos integrantes dos órgãos colegiados (conselho fiscal ou consultivo), de tudo sendo recomendado estabelecer o procedimento a ser observado, cujo “locus” ideal, se nos apresenta como sendo a convenção condominial a norma de regência do condomínio, a quem compete disciplinar matérias e situações como a aventada nessa circunstância hipotética.
Nota de fim
[1] Por unanimidade, a 3ª Turma Recursal do TJDFT negou provimento a recurso da parte autora e confirmou decisão do 6º Juizado Cível de Brasília, que julgou improcedente pedido de anulação de eleição de síndico de condomínio edifício. A autora, que era candidata a síndica do prédio onde mora, ajuizou ação pleiteando a nulidade de assembleia realizada em 13/1/17, que elegeu síndico não proprietário de unidade no condomínio, ao arrepio da respectiva convenção. Ao analisar o feito, a juíza originária destaca inicialmente que, apesar de a convenção do condomínio estipular em sua cláusula 10ª, “b”, que o síndico deverá ser proprietário de unidade no condomínio, o art. 1347 do Código Civil estipula que o síndico não precisará ser condômino, ou seja, "poderá ser pessoa estranha ao condomínio, deixando a porta aberta justamente que o condomínio seja administrado pelos chamados 'síndicos profissionais". Assim, "considerando que a convenção estipula que apenas proprietários podem ser síndicos, em regra, tal disposição deve ser respeitada, salvo se não existirem proprietários candidatos", conclui a magistrada. Contudo, ante as provas juntadas aos autos, a julgadora entendeu que, "considerando que o síndico [não proprietário] vem sendo reeleito para diversas administrações consecutivas; que a regra da convenção a respeito do síndico proprietário não é observada há anos, sem impugnações; que a autora não impugnou a candidatura do síndico na eleição de 2015, embora já fosse proprietária; que o síndico obteve quase que a unanimidade dos votos na eleição; que a autora obteve apenas 1 voto, entendo que a manutenção do síndico eleito, embora em confronto com a convenção, representa o melhor interesse dos condôminos". A autora apelou da sentença e, em sede recursal, a Turma julgou improcedente o recurso. Para o Colegiado, ficou demonstrado que "os condôminos presentes em todas aquelas ocasiões [assembleias ordinárias dos anos de 2008, 2009, 2010 e 2017] afastaram, deliberadamente, a aplicação da regra prevista na convenção do condomínio. Assim, se aqueles legitimados a formular as regras da convenção condominial resolveram, em outra circunstância, não a aplicar, como na hipótese dos autos, não se há de falar em ilegalidade ou falta de legitimidade na candidatura do Sr. Carlos Alberto Nascimento ao cargo de síndico". Processo: 0703256-94.2017.8.07.0016
[…] Há decisões judiciais que confirmam que ainda que a convenção venha a estabelecer que somente o condômino possa ser síndico em determinado condomínio, se a vontade da coletividade for no sentido de que deverá ser contratado um síndico profissional, a vontade soberana do colegiado de condôminos deve, nesse caso, prevalecer sobre a letra da convenção[1]. […]