Pode o locador promover o reajuste nessas condições?
Neste artigo, o foco será o julgamento do Recurso Especial nº 1.803.278/PR, proferido pela 3ª Turma do STJ, que contou com a relatoria do Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. O cerne deste precedente da Corte Superior foi a análise da (im)possibilidade de o locador exercer o reajuste anual do valor da locação pelo indexador de mercado previsto no contrato (usualmente, IGP-M), mesmo após vários anos sem o fazer.
Um ponto introdutório de grande relevância passa pela necessária distinção entre reajuste e revisão da locação, figuras jurídicas igualmente tratadas pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991).
Primeiramente, quanto ao reajuste, é preciso informar que às partes é admitido que as partes estipulem critérios de reajuste, bem como lhes é conferida a possibilidade de, consensualmente, fixarem novo valor para o aluguel ou inserir e modificar a cláusula de reajuste. A finalidade do reajuste é reestabelecer o valor da moeda e, portanto, do valor da locação convencionada, visto que referido montante sofre a incidência da inflação. Logo, para reestabelecer o equilíbrio, usa-se o indexador fixado em contrato para a sua atualização.
Quanto à periodicidade do reajuste, não obstante a Lei do Inquilinato nada disponha sobre o tema, a questão pressupõe reflexão de outros dispositivos, como evidente desdobramento da Teoria do Diálogo das Fontes[1], cunhada pelo jurista alemão Erik Jayme e trazida para o sistema jurídico brasileiro pela professora Claudia Lima Marques, catedrática da Universidade Federal do Rio Grande do Sul.
Com base nessa teoria, todo o sistema jurídico deve ser analisado de modo harmônico e uniforme. Assim, apesar de haver uma lei especial para relações locatícias, quando não houver a resposta para determinada questão jurídica, a solução para tal ponto há de ser buscada no ordenamento jurídico como um todo. Logo, para o reajuste anual, a resposta pode ser colhida do art. 2º, § 1º, da Lei nº 10.192/2001, responsável por introduzir medidas relativas ao Plano Real. Referida dispositivo determina ser “nula de pleno direito qualquer estipulação de reajuste ou correção monetária de periodicidade inferior a um ano.”[2]
Por sua vez, quanto à revisão, o seu cabimento está previsto no art. 19 da Lei do Inquilinato, tendo como principal particularidade não a adoção de indexador oficial de preços; a sua finalidade é ajustar o valor da locação ao preço de mercado, o que pode, muitas vezes, não corresponder ao resultado simples reajuste. Ademais, a revisão é submetida a um requisito temporal: ela só será possível após 3 anos de vigência do contrato ou a contar do último acordo realizado pelas partes.
Explicados esses pontos introdutórios, cumpre relacionar essas informações com o que foi decidido pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do recurso especial informado na introdução deste artigo. No caso concreto, locador e locatário haviam celebrado contrato de locação não residencial, contemplando, expressamente, a possibilidade de reajuste anual do valor da locação pelo IGP-M. Ocorre que, passados vários anos de vigência do contrato de locação, o locador nunca efetivamente exerceu essa prerrogativa contratual, de modo que o valor do aluguel seguia o mesmo ajustado inicialmente, a despeito dos reflexos relevantes causados pela inflação ao longo desse período.
O locador, então, constatando que o aluguel não mais correspondia à realidade de mercado, optou por encaminhar uma notificação extrajudicial ao locatário, contendo dois principais posicionamentos formais: a) A atualização do valor do aluguel, com o reajuste pelo IGP-M referente ao período decorrido, a ser cobrado a partir do mês subsequente; e b) A cobrança relativa às diferenças ao longo dos últimos 5 anos, entre o valor histórico da locação e o montante resultado do reajuste anual correspondente a cada ano (usando como base o mês de aniversário do contrato).
Irresignado com a cobrança, o locatário não aceitou, especialmente, o pedido “b”, sendo a questão judicializada, chegando-se, ao fim, à apreciação do Superior Tribunal de Justiça. Sintetizando o que foi decidido pelo STJ, cumpre, desde já, informar que o pedido “a” foi acolhido e o pedido “b” foi afastado pelo Tribunal, segundo as razões destacadas abaixo.
O estudo relativo a ambos os pedidos passa pela compreensão da figura da supressio. Trata-se de uma figura parcela da boa-fé objetiva, correspondendo ao “fenômeno da supressão de determinadas faculdades jurídicas pelo decurso do tempo.”[3] Ou seja, uma das partes, ao adotar um comportamento omissivo, deixando de exercer determinado direito contratual, não poderá exercê-lo posteriormente, pois, ao fazê-lo, estaria frustrando uma legítima expectativa na sua contraparte de que tal direito não mais seria exercido.
A supressio é estudada sempre em conjunto com a surrectio, que nada mais é do que a sua contraposição na relação bilateral de cunho obrigacional. Assim, quando um negociante, por conta de sua inércia, é atingido pela supressio, não mais podendo exercer um direito, essa consequência é contraposta surrectio, que corresponde ao surgimento do direito do outro negociante de seguir executando o contrato nos termos consolidados pela inércia do outro. Diante disso, é possível concluir que tais figuras são duas faces da mesma moeda, sendo, portanto, uma a oposição da outra[4].
Contextualizando essas lições com o caso narrado, entendeu o STJ que a postura do locador fez nascer a expectativa no locatário de que os valores já pagos não seriam objeto de reajuste (surrectio em favor do locatário). Contudo, não se pode dizer que essa inércia gerou a expectativa de que ele nunca exercitaria este direito com efeitos pro futuro.
Sendo assim, a interpretação adotada pelo STJ foi a solução intermediária entre o que defendia o locador (acolhimento dos pedidos “a” e “b”) e o que postulava o locatário (afastamento dos pedidos “a” e “b)”). A consequência prática será, em casos análogos, a admissão de que o locador exerça o direito de reajuste do valor dos aluguéis futuros, ficando extirpado o direito (supressio) relativo às diferenças dos aluguéis já pagos, como decorrência da inércia protagonizada pelo locador, gerando a legítima expectativa no locatário de que tais locações vencidas haviam sido pagas regularmente.
Por fim, enfatiza-se que entender de modo diverso, para o fim de impedir novos reajustes futuros poderia ensejar um desequilíbrio insuperável do contrato, ao ponto de acarretar enriquecimento indevido do locatário e respectivo empobrecimento do locador, que ficaria “preso” ao contrato até a fluência do prazo contratual. Como se não bastasse, também poderia ser arguida a sua inocuidade, tendo em vista que, como visto na introdução deste artigo, poderia o locador recorrer à revisão da locação (art. 19 da Lei do Inquilinato), ainda que não mais pudesse promover o seu reajuste anual, o que geraria uma interpretação despropositada da legislação.
Dessa forma, pode-se concluir pela importância da assessoria jurídica especializada em relações locatícias, visto que a simples celebração do contrato não exaure a necessária atenção das partes; o acompanhamento próximo para uma regular e salutar execução contratual é igualmente relevante, para o fim de salvaguardar direitos e oportunizar uma relação contratual vantajosa e duradora entre locador e locatário, ensejando ganhos recíprocos.
Notas de fim
[1] “A teoria do diálogo das fontes é uma formulação teórica relativamente nova que foi apresentada no ano de 1995, e tem como nome expoente no Brasil Cláudia Lima Marques, professora da Universidade Federal do Rio Grande do Sul. [...] Dessa forma, a teoria coloca em voga a possibilidade de as leis não serem aplicadas de forma isolada, devendo buscar uma coexistência ou convivência entre essas normas. Será analisado, a priori, o método capaz de conciliar a aplicação de diferentes normas para um único fato, podendo ocorrer ora predominância de uma norma sobre a outra ora a aplicação concomitante de duas ou mais normas.” (MORAES, Carlos Alexandre. A Aplicação da Teoria do Diálogo das Fontes no Direito do Consumidor Brasileiro. Gen Jurídico, 2018. Disponível em: http://genjuridico.com.br/2018/05/23/a-aplicacao-da-teoria-do-dialogo-das-fontes-no-direito-do-consumidor-brasileiro/. Acesso em: 09 nov. 2020)
[2] Lei nº 10.192/2001. Art. 2º É admitida estipulação de correção monetária ou de reajuste por índices de preços gerais, setoriais ou que reflitam a variação dos custos de produção ou dos insumos utilizados nos contratos de prazo de duração igual ou superior a um ano. § 1º É nula de pleno direito qualquer estipulação de reajuste ou correção monetária de periodicidade inferior a um ano.
[3] DUARTE, Ronnie Preuß. Questões Controvertidas no Novo Código Civil. São Paulo: Método, 2004. v. 2. p. 427.
[4] “Já a surrectio é o oposto da supressio, pois consiste no nascimento de um direito/obrigação exigível decorrente da continuada e sucessiva prática de certos atos e ações. Conjecturando a situação de que o credor, ao aceitar que o pagamento do contrato ocorresse em lugar ou período diverso do convencionado, por conta da incidência do instituto da surrectio, poderá o devedor estabelecer que o contrato seja, agora, adimplido no novo lugar ou tempo consentido.” (MORAES JÚNIOR, Paulo Henrique de. Breves apontamentos sobre a boa-fé objetiva nas relações contratuais: venire contra factum proprium, supressio, surrectio e tu quoque. Migalhas, 2019. Disponível em: https://migalhas.uol.com.br/depeso/297820/breves-apontamentos-sobre-a-boa-fe-objetiva-nas-relacoes-contratuais--venire-contra-factum-proprium--supressio--surrectio-e-tu-quoque. Acesso em: 09 nov. 2020).
