CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL RESIDENCIAL
FULANA DE TAL, brasileira, profissão ____, portadora da cédula de identidade RG sob o n._____-SSP/SP e devidamente inscrita no CPF sob o n.º ____, casada sob o Regime da Comunhão Parcial de Bens com BELTRANO DE TAL, brasileiro, profissão ____, portador da cédula de identidade RG sob o n.º _____-SSP/SP e devidamente inscrito no CPF sob o n.º ____, ambos residentes e domiciliados na Rua ______, _____, apto. ____ no bairro __________, na cidade de _________________, CEP: _____-___, a seguir denominado simplesmente COMPROMITENTE(S)VENDEDOR(ES), e de outro lado:
FULANA DE TAL, brasileira, profissão ____, portadora da cédula de identidade RG sob o n._____-SSP/SP e devidamente inscrita no CPF sob o n.º ____, casada sob o Regime da Comunhão Parcial de Bens com BELTRANO DE TAL, brasileiro, profissão ____, portador da cédula de identidade RG sob o n.º _____-SSP/SP e devidamente inscrito no CPF sob o n.º ____, ambos residentes e domiciliados na Rua ______, _____, apto. ____ no bairro __________, na cidade de _________________, CEP: _____-___,, a seguir denominado(s) simplesmente(s) COMPROMITENTE(S)COMPRADOR(ES), tem entre si, acordo de compra e venda de imóvel residencial, mediante as cláusulas reciprocamente estipuladas, aceitas e a seguir articuladas:
II. DO OBJETO DO CONTRATO
O(s) COMPROMITENTE(S) VENDEDOR(ES), atesta(m) que é(são) o(s) legítimo(s) possuidor(es) e proprietário(s) do imóvel urbano, totalmente livre e desembaraçado, sem hipotecas e ônus, ou qualquer outro gravame, com exceção de alienação fiduciária, registrado na matrícula do imóvel, a qual será cancelada, conforme procedimento a ser discriminado em cláusula abaixo. O imóvel conta com a seguinte descrição e caracterização (matrícula ______): “Imóvel: Apartamento tipo nº ___, localizado no ___º andar do Bloco ___, integrante do condomínio denominado ____, situado na Rua ___ ou ____, nº ___, 22º Subdistrito, ____, com a área privativa coberta de ____m2; a àrea privativa descoberta de 00,000m2; a área comum coberta de ____,935m2; a área comum descoberta de ___,28281m2; e a área total de ___,976m2; equivalente a uma fração ideal de 0,00____ no terreno e nas partes de propriedade e uso comum do condomínio; com direito ai uso de 01(uma) vaga localizada na garagem do condomínio. Cadastrado na Municipalidade sob nº _______ (em área maior).
III. A ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA QUE RECAI SOBRE O IMÓVEL
Conforme Averbação 1, datado de ___ de novembro de ___ – Prenotação n.º ____ de /10/20, constante na matrícula do imóvel objeto desta transação de compra e venda, o(s) COMPROMITENTE(S) VENDEDOR(ES) alienou(aram) fiduciariamente o imóvel ao banco CAIXA ECONÔMICA FEDERAL, a quantia supra de R$____,73 (__________mil reais e ___centavos).
Parágrafo primeiro: Tendo em vista que o(s) COMPROMITENTE(S)COMPRADOR(ES),irá(ão) financiar junto a instituição financeira, valor superior ao valor em aberto do contrato de alienação que recai sobre o imóvel, os meios para a quitação será através do fenômeno chamado “interveniente quitante”, o qual, a própria instituição financeira onde será levantado o recurso financeiro, quita o valor devido em aberto e deposita o valor residual direto na conta corrente bancária do(s) COMPROMITENTE(S) VENDEDOR(ES), a ser informada no formulário de “dados do vendedor” da instituição financeira que irá realizar o financiamento.
IV. DO PREÇO E FORMA DE PAGAMENTO
Pelo presente instrumento e na melhor forma de direito, O(s) COMPROMITENTE(S) VENDEDOR(ES) promete(m) vender ao COMPROMITENTE(S) COMPRADOR(ES), e este a dele adquirir, o IMÓVEL descrito e caracterizado na cláusula segunda supra, pelo preço certo e ajustado de R$ ________.000,00 (______ e mil reais), a serem pagos da seguinte forma e condição:
- A importância de R$____,00 (duzentos mil reais), fracionado da seguinte forma: O valor aproximado de R$____.000,00 (_____ reais) a ser pago na forma de financiamento bancário; e o valor aproximado de R$____ (quarenta mil reais), na forma de saldo em conta em FGTS.
Parágrafo primeiro: Os valores das parcelas acima são aproximados, por decorrência do saldo em conta do FGTS poder sofrer pequenas alterações de valores até a data do seu saque. Independente das variações das parcelas, o valor total das parcelas deve somar o total exato de R$ ____,00 (____ reais).
Parágrafo segundo: No caso dos valores acima ser inferior a R$ _____,00 (____ mil reais), o(s) COMPROMITENTE(S) COMPRADOR(ES), deverão efetuar o pagamento da diferença, na forma de transferência bancária, até a data da assinatura do contrato junto a instituição financeira.
Parágrafo terceiro: No caso de não aprovação do financiamento bancário pelo(s)COMPROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) ou sendo aprovado em valor inferior a R$______,00 (____ mil reais), ficará caracterizado como desistência involuntária, não gerando qualquer penalidade de multa para as partes, sendo desfeito o negócio, não sendo devido nenhum valor pelo(s)COMPROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) para os PROMITENTE(S) VENDEDOR(ES) ou qualquer valor a título de Comissão de intermediação imobiliária (Corretagem) para a Imobiliária ou seus corretores
V. DAS CLÁUSULAS ESPECÍFICAS DA PROMESSA / POSSE
Os COMPROMITENTE(S) VENDEDOR(ES),atestam que o imóvel objeto da presente promessa, com exceção da alienação fiduciária destacada na cláusula III deste compromisso, encontra-se totalmente livre e desembaraçado de qualquer ônus judicial ou extrajudicial, inexistindo em relação a ele, ações reais ou pessoais reipersecutórios, exceto alienação fiduciária, conforme já discriminado acima, caso tenha alguma dívida que possa recair no respectivo imóvel, constando ou não na certidão, a(s) dívida(s) serão de responsabilidade exclusiva dos COMPROMITENTE(S) VENDEDOR(ES).
Parágrafo primeiro: O(s)COMPROMITENTE(S) COMPRADOR(ES),serão imitidos na posse do IMÓVEL, o qual deverá estar totalmente livre e desocupado de pessoas e coisas, em até () dias, contados da data do pagamento dos valores referente ao contrato de financiamento junto a instituição financeira, sob pena de multa diária no importe de R$500,00(quinhentos reais) por dia, limitado a 30 dias.
Parágrafo segundo: O imóvel será entregue nas condições em que se encontra, já devidamente vistoriado pelos Compradores, conforme vistoria (Anexo 1), e será entregue com todos os móveis planejados, eletrodomésticos embutidos, lâmpadas, iluminação, louças, torneiras, sendo vedada a retirada de qualquer item constante na vistoria, sob pena de aplicação de multa de 10% do valor total do contrato.
Parágrafo terceiro: O(s)COMPROMITENTE(S) VENDEDOR(ES), atestam aos Os COMPROMITENTE(S) COMPRADOR(ES)que não são devedores: da Fazenda Federal, Estadual e Municipal, como também, da Previdência Social, e/ou a ao FGTS e/ou a Justiça do Trabalho, conforme certidões anexas.
Parágrafo quarto: O(s)COMPROMITENTE(S) VENDEDOR(ES) atestam ao(s)COMPROMITENTE(S) COMPRADOR(ES), que não possuem títulos protestados em quaisquer comarcas neste País, que não possui processo de recuperação judicial e falência, e/ou responde por Execução Fiscal judicial no âmbito da Justiça Federal e Estadual, cujas certidões deverão ser enviadas antes da imissão de posse.
Parágrafo quinto: Firmam as partes que o(s)COMPROMITENTE(S) VENDEDOR(ES), comprometem-se a apresentar todas as Certidões necessárias antes da assinatura do contrato com a instituição financeira.
VI. DOCUMENTO DO IMÓVEL
O(s)COMPROMITENTE(S) VENDEDOR(ES). Obriga(m)-se a entregar ao(s)COMPROMITENTE(S) COMPRADOR(ES), os seguintes documentos válidos, relativos a si, e do IMÓVEL:
1. Do imóvel:
1.1 Matrícula do imóvel atualizada, com negativa de ônus e alienações emitida pelo Serviço de Registro de Imóveis competente (poderá ser fornecido certidão digital através do site https://www.cartoriosp.com.br);
1.2.Título aquisitivo devidamente registrado (escritura pública,
instrumento particular, com força de escritura pública, carta de sentença ou formal de partilha), no caso de terreno sem matrícula;
1.3.Certidão Negativa ou Positiva com efeito de negativa, emitida pela Prefeitura do Município de São Paulo, referente a tributos incidentes sobre o imóvel deste compromisso;
1.4.Boletos do IPTU’s do exercício em curso, com o pagamento das parcelas já vencidas ou certidão negativa de débitos junto a prefeitura;
1.5. No caso de alteração de estado civil do(s)COMPROMITENTE(S) VENDEDOR(ES), o qual não conste na matrícula do imóvel, estes, deverão providenciar junto ao cartório competente, a averbação do novo estado civil na matrícula do imóvel.
2. Dos Proprietários do Imóvel
2.1.Certidões de distribuição trabalhista, cível e executivos fiscais estadual e municipal, bem federal em nome do(s)COMPROMITENTE(S) VENDEDOR(ES). Caso constem apontamentos, deverá apresentar Certidões de objeto e pé, afim de ratificar a plena disponibilidade de alienação do imóvel;
2.2.Consulta simples e gratuita junto ao site https://www.protestosp.com.br/ em nome de todo(s)COMPROMITENTE(S) VENDEDOR(ES), o qual traz informações se há protesto nos últimos 5 anos nos 10 cartórios do Estado de São Paulo e em todos do território nacional;
2.3. No caso de pessoa jurídica, cópia autenticada do contrato social ou estatuto social na Junta Comercia, junto com cópia de quaisquer alterações contratuais ou estatutárias e Certidão negativa de débito com o Instituto Nacional de Seguridade Social (INSS);
2.4. No caso do(s)COMPROMITENTE(S) VENDEDOR(ES), serem sócios em sociedade empresarial, deverá apresentar certidões que atestem que não possuem nenhuma ação judicial trabalhista, cível e executivos fiscais estadual e municipal.
3.Qualquer outro documento necessário para fins de esclarecimento do imóvel e seus proprietários. Agende para Contrato de compra e venda feito por advogado
- Fica ajustado que, esta imobiliária intermediadora irá diligenciar todas as certidões de responsabilidade de apresentação do(s) COMPROMITENTE(S) VENDEDOR(ES), com exceção dos documentos pessoais, matrícula atualizada e carnê de IPTU.
Parágrafo único: Na hipótese de, após analisada todas as documentações, ser constatado qualquer protesto, ação ou outro impedimento que, de alguma forma venha a efetivamente comprometer a perfeita formalização do presente negócio, o mesmo estará imediatamente rescindido, retornando as partes ao status quo ante, sem ônus para ambas as partes, exceto se, a critério exclusivo do(s)COMPROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) e mediante aceite formal enviado para a Imobiliária, sejam aceitos os impedimentos, protestos ou ações.
VII. DAS DESPESAS
Serão suportadas pelo(s)COMPROMITENTE(S) COMPRADOR(ES), a partir da data da posse, as despesas de: luz, água, impostos, condomínio, seguros, relativamente ao imóvel, objeto desta Promessa de Compra e Venda, bem como as despesas futuras com a Escritura e Registro do Imóvel para seus nomes, sendo que o(s)COMPROMITENTE(S) VENDEDOR(ES)deverá(ao) apresentar no ato da assinatura da Escritura no Cartório de Notas, a certidão negativa de débito da: conta de luz; conta de água e esgoto; conta de IPTU do referido imóvel e condomínio, no caso de apartamento. Entre em contato para Contrato de compra e venda feito por advogado
VIII. DO ARREPENDIMENTO
A presente promessa de compra e venda é pactuada sem expressa renúncia de arrependimento, obrigando as partes, seus herdeiros e sucessores, e responderão o(s)COMPROMITENTE(S) VENDEDOR(ES)pela evicção de direitos.
IX. DA MULTA POR DESISTÊNCIA OU RESCISÃO
A desistência voluntária de qualquer uma das partes, bem como, o não cumprimento de quaisquer cláusulas pactuadas que ensejar a denúncia pela resilição ou rescisão do presente negócio, implicará na multa no montante de20% (vinte por cento) sobre o valor total da transação, a ser pago pela parte que deu causa ao distrato à parte inocente, devidamente corrigido a partir da assinatura deste instrumento, sem prejuízo das perdas e danos a apurar-se em procedimento próprio.
Parágrafo primeiro: No caso de desistência voluntária ou motivo de rescisão contratual por qualquer uma das partes, a comissão continuará sendo devida a imobiliária intermediadora, que deverá cobrar exclusivamente daquele que deu causa. – Entre em contato para Contrato de compra e venda feito por advogado
Parágrafo segundo: No caso do(s) COMPROMITENTE(S) VENDEDOR(ES), der(em)
causa a desistência ou rescisão contratual e a imobiliária já tenha recebido valores a título de comissionamento, este valor continuará a ser devido na sua integralidade.
Parágrafo terceiro: No caso do(s) COMPROMITENTE(S) COMPRADOR(ES), der(em) causa a desistência ou rescisão contratual e já efetuados pagamentos a título de sinal, estes valores serão devidos na sua integralidade, independente da multa a ser paga Parágrafo quarto: No caso de desistência voluntária recíproca entre as partes, ficará cancelada a multa contratual estabelecida nesta cláusula, porém, continuará sendo devido o comissionamento da imobiliária pelos serviços prestados de intermediação, onde na ocasião, as partes terão responsabilidade mútua na proporção de 50% (cinquenta por cento)sobre o valor do comissionamento. No caso de ter ocorrido pagamento a título de sinal, retido pela imobiliária, este deverá ser abatido do valor a sua quota parte de 50% (cinquenta por cento) devido sobre a comissão.
Parágrafo quinto: Não será devida a MULTA ou qualquer valor a título de Comissão de intermediação imobiliária (Corretagem), e ficará caracterizado como desistência involuntária, sendo desfeito o negócio, nos seguintes casos:
- A não aprovação de financiamento imobiliário por parte dos COMPROMITENTES COMPRADOR(ES), nos moldes da Cláusula IV, parágrafo terceiro;
-
O falecimento de uma das partes;
-
A não disponibilização, disponibilização de documentação com qualquer alteração, impedimentos em documentos do imóvel ou do o(s)COMPROMITENTE(S) VENDEDOR(ES), Ações cíveis, trabalhistas, criminais, execuções, inclusive de empresas que os o(s)COMPROMITENTE(S) VENDEDOR(ES) sejam proprietários, Protestos ou qualquer ônus que possa vir prejudicar a efetiva posse ou transferência de propriedade do imóvel, desde que constatados até a emissão das respectivas certidões. – – Contrato de compra e venda feito por advogado;
X. IRREVOGABILIDADE E IRRETRATABILIDADE
Ressalvadas as hipóteses de inadimplência do(s)COMPROMITENTES COMPRADOR(ES) ou de vício insanável e/ou falta de entrega na documentação ou qualquer outro evento de força maior, o presente instrumento é celebrado em caráter irrevogável e irretratável, obrigando-se as partes, por si, seus herdeiros e sucessores, vedado o direito ao arrependimento.
XI. DA INEXISTÊNCIA DE ÔNUS REAIS
Com exceção do descrito na cláusula III deste compromisso, o imóvel objeto deste Contrato está livre e desembaraçado de todo e qualquer ônus real, hipoteca legal ou convencional, arresto ou seqüestro, foro, laudêmio ou penhora, com exceção de alienação fiduciária junto a instituição financeira Caixa Econômica Federal., consulte sempre um advogado para a confecção de Contrato de compra e venda feito por advogado
XII. DA EVICÇÃO DE DIREITOS
O(s) COMPROMITENTE(S) VENDEDOR(ES) se compromete a fazer a venda sempre boa, firme e valiosa, em qualquer tempo e lugar, bem como responder pela evicção de direitos por si, herdeiros e seus sucessores.
XIII. DAS DISPOSIÇÕES FINAIS
As partes estão cientes que:
- Os serviços junto a despachantes, Cartórios de Notas e de Protestos, Registro de Imóveis, Distribuidores de Ações Judiciais, Bancos, Agentes Financeiros de Habitação, Avaliadores, etc., serão contratados por exclusiva responsabilidade das partes, cada uma com a parte que lhe cabe.
2.O(s)COMPROMITENTE(S) COMPRADOR(ES) declaram expressamente que estão
cientes do estado do imóvel tendo realizado uma vistoria prévia.
3.Declaram as partes como próprios e corretos os endereços declinados no preâmbulo para o recebimento de todas as comunicações necessárias, inclusive judiciais. Outrossim, declaram as partes que os ajustes, cláusulas e condições deste contrato, resumem todas as tratativas sobre o assunto, nada mais havendo a ser considerado – Consulte o Contrato de compra e venda feito por advogado.
4.Declaram ainda, os COMPROMITENTE(S) VENDEDOR(ES), que, caso tenham sociedade empresarial, esta não impedirá a presente negociação | Contrato de compra e venda feito por advogado
5.Declara os COMPROMITENTE(S) VENDEDOR(ES), que permanece no estado civil declarado neste instrumento, e que sobre o IMÓVEL prometido à venda inexistem feitos ajuizados fundados em ações reais ou pessoais.
6.Os valores ora reconhecido e assumido neste instrumento, tem-se como líquido, certo e exigível, nos valores mencionados nas cláusulas IV e XV, aplicando-se o disposto no artigo 784,III, do Novo Código de Processo Civil Brasileiro, haja vista o caráter de título executivo extrajudicial do presente instrumento, Contrato de compra e venda feito por advogado
- Havendo a necessidade de os Contratantes ingressarem em juízo para fazer valer quaisquer de seus direitos assegurados por este instrumento, a parte culpada pagará à parte inocente, a título de multa compensatória, o valor correspondente a 10% (dez por cento) do valor desta transação, bem como as despesas judiciais e extrajudiciais, honorários advocatícios a base de 20%, sem prejuízo das demais cominações legais e de outras previsões existentes neste contrato…. Contrato de compra e venda feito por advogado
XIV. DOS BENS MÓVEIS
Fica ajustado entre as partes, que faz parte desta negociação e segue o imóvel, os seguintes bens móveis: móveis planejados em um dos quartos, banheiro, sala e cozinha; fogão; varal de teto na lavanderia e telas de proteção em todas as janelas.
XV. DA INTERMEDIAÇÃO
Fica expressamente consignado que será devido a título de comissionamento pela intermediação deste compromisso de compra e venda, o valor de R$____,00 (_____
mil reais) a ser pago pelo COMPROMITENTE(S) VENDEDOR(ES) a Imobiliária ____________ móveis Ltda, a título de comissão pelos serviços de intermediação e assessoria prestada nesta presente transação comercial, na mesma data do recebimento dos valores pagos pela instituição financeira, na corrente n.º ______, Agência n.º ____ do Banco Itaú, de Titularidade Imobiliária ____________ móveis Ltda., CNPJ n.º _______________. Parágrafo segundo: O não pagamento do comissionamento no seu vencimento, importará na aplicação de multa de 10% (dez por cento), sobre o valor total, e juros moratório no importe de 1%(um por cento) ao mês e mais custas processuais e honorários advocatícios na base de 20% (vinte por cento) sobre o valor total do débito. – Contrato de compra e venda feito por advogado
XVI. DO FORO
Fica eleito o foro da Comarca desta Capital, e nele o da Jurisdição Central, como o único competente para dirimir todas e quaisquer questões oriundas do presente instrumento, em detrimento a outros, por mais privilegiados que sejam ou venham a tornar-se.
E, por estarem assim ajustados, firmam o presente instrumento, contendo ___(____) – Contrato de compra e venda feito por advogado
laudas, em 03 (três) vias de um só teor, impresso somente no anverso, juntamente com
as testemunhas abaixo nomeadas.
São Paulo, __ de _____________ de 20__.
COMPROMITENTE(S) VENDEDOR(ES)
FULANA DE TAL BELTRANO DE TAL
COMPROMITENTE(S) COMPRADOR(ES)
FULANA DE TAL BELTRANO DE TAL
TESTEMUNHAS:
FULANA DE TAL
RG_________________________CPF_________________Endereço:________
BELTRANO DE TAL
RG_________________________CPF_________________Endereço:________
