Devedor que se encontra na posse direta do imóvel responde pelas despesas condominiais em contrato de alienação fiduciária
A 3ª Turma do STJ fixou teses ao prover recurso especial de uma administradora de consórcios – credora fiduciária – e determinar que ela não é a responsável por pagar despesas condominiais em solidariedade com o devedor.
O condomínio ingressou com ação de cobrança contra a administradora de consórcios e o devedor devido às despesas condominiais não pagas. O juiz de primeiro grau condenou os réus ao pagamento, e a sentença foi mantida pelo TJSP.
O Tribunal de Justiça entendeu que a empresa administradora do consórcio é proprietária do imóvel que lhe foi dado como garantia, motivo pelo qual ela possui legitimidade passiva.
O ministro Villas Bôas Cueva citou a Lei 9.514/97 para explicar a alienação fiduciária: o devedor (fiduciante), com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor (fiduciário) da propriedade resolúvel de bem imóvel. Ele disse que “a exegese legal é no sentido de que a obrigação de pagar as contribuições condominiais recai sobre o devedor fiduciante, enquanto ele estiver na posse direta do imóvel.
Entretanto, essa responsabilidade passará ao credor fiduciário se ele for imitido na posse. Desse modo, em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel, a lei de regência estabelece que o referido encargo é do possuidor direto do imóvel (no caso, o fiduciante)”.
Neste sentido, para o ministro, o credor fiduciário é considerado proprietário do imóvel somente para fins de execução da garantia. E destaca que há restrição legal ao seu direito de dispor do bem. Por isso, entende que ele não pode ser responsabilizado pelas dívidas condominiais “antes de fazer uso da garantia, sob pena de desvirtuar o próprio instituto da alienação fiduciária”.
E finaliza: “O fiduciário e o condomínio são prejudicados com a inadimplência do devedor fiduciante, haja vista que se a instituição financeira consolidar a propriedade para si, receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais, pois são obrigações de caráter propter rem (por causa da coisa)”. (Com informações do Superior Tribunal de Justiça – STJ.)
Processo: REsp 1696038 – Acórdão (Inteiro Teor Para Download)
Ementa:
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. IMÓVEL. PAGAMENTO. RESPONSABILIDADE. DESPESAS CONDOMINIAIS. DEVEDOR FIDUCIANTE. POSSE DIRETA. ART. 27, § 8º, DA LEI Nº 9.514/1997.
1.Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).
2.Cinge-se a controvérsia a definir se o credor fiduciário, no contrato de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, tem responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais juntamente com o devedor fiduciante.
3.Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel.
4.O credor fiduciário somente responde pelas dívidas condominiais incidentes sobre o imóvel se consolidar a propriedade para si, tornando-se o possuidor direto do bem.
5.Com a utilização da garantia, o credor fiduciário receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais anteriores, pois são obrigações de caráter propter rem (por causa da coisa).
6.Na hipótese, o credor fiduciário não pode responder pelo pagamento das despesas condominiais por não ter a posse direta do imóvel, devendo, em relação a ele, ser julgado improcedente o pedido.
7.Recurso especial provido.
(STJ – REsp 1696038/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 28/08/2018, DJe 03/09/2018)
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