Casal não tem de pagar comissão de corretagem para corretor de imóveis
De forma unânime, a 3a. Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) confirmou decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que afastou o dever de um casal de pagar comissão aos corretores de imóveis responsáveis pela intermediação da venda de um bem imóvel, por terem omitido dos compradores informações relevantes durante a negociação.
Os compradores pagaram R$ 400.000,00 (quatrocentos mil reais) de arras e assinaram instrumento particular de compra e venda, no entanto, solicitaram o distrato ao saber, logo depois, da existência de inúmeras ações judiciais contra pessoas jurídicas das quais os vendedores eram sócios – o que poderia resultar na perda da casa. O valor pago a título de sinal foi devolvido.
Os corretores de imóveis distribuíram uma ação de cobrança em desfavor dos vendedores para receber a comissão de corretagem, sustentando que a taxa é devida mesmo no caso de arrependimento das partes, de acordo com a inteligência do artigo 725 do Código Civil brasileiro.
O primeiro grau julgou o pedido improcedente, já que entendeu não ser devida a comissão de corretagem imobiliária se o negócio não foi concluído. A decisão foi mantida no Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP), o qual destacou que a motivação para o desfazimento do negócio entre as partes justificava o não pagamento da comissão.
Contra essa decisão, os corretores interpuseram Recurso Especial (REsp) ao STJ, alegando que, como fora assinado o contrato de promessa de compra e venda, e pago o sinal, ocorreu o resultado útil do negócio, ensejando direito à taxa de corretagem imobiliária.
Diligência e prudência
A relatora do caso no STJ, ministra Nancy Andrighi, destacou, em seu voto, que de acordo com o entendimento jurisprudencial mais recente sobre o tema ora noticiado, “é devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se os trabalhos de aproximação realizados pelo corretor resultarem, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio”.
Entretanto, a ministra Adringhi argumentou que o artigo 723 do Código Civil obriga o profissional de corretagem a se pautar na diligência e na prudência ao mediar um negócio, propiciando aos futuros compradores todas as informações necessárias à segura realização do contrato – o que não teria ocorrido no caso sob comento.
A ministra destacou que os corretores de imóveis não atuaram com diligência nem prudência necessárias para a transação imobiliária, tendo em vista que lhes cabia conferir antecipadamente a existência de eventuais demandas judiciais pendentes contra os vendedores, ou das empresas de que eram sócios.
“Ainda que tenha havido a concreta aproximação das partes, com a assinatura da promessa de compra e venda, e, inclusive, o pagamento do sinal, o posterior arrependimento por parte dos promissários compradores deu-se por fato atribuível aos próprios corretores, que poderiam ter evitado as subsequentes tratativas e formalizações entre os contratantes, acaso buscadas certidões negativas em nome das pessoas jurídicas das quais os vendedores são sócios. Mostra-se indevido, portanto, o pagamento da comissão de corretagem”, concluiu a ministra Nancy Adringhi. (Com informações do STJ)
Leia o inteiro teor do acórdão (clique aqui para baixar o arquivo em pdf).
Ementa
DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. SÚMULA 211/STJ. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ASSINATURA DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA E PAGAMENTO DE SINAL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. ARREPENDIMENTO MOTIVADO. FATO ATRIBUÍVEL AOS CORRETORES. COMISSÃO INDEVIDA.
1.Ação de cobrança por meio da qual se objetiva o pagamento de comissão de corretagem, em razão de intermediação na venda de imóvel.
2.Ação ajuizada em 21/07/2015. Recurso especial concluso ao gabinete em 11/12/2018. Julgamento: CPC/2015.
3.O propósito recursal, a par de decidir acerca da ocorrência de negativa de prestação jurisdicional, é definir se é devida a comissão de corretagem na hipótese em que houve superveniente desistência quanto à celebração do contrato de compra e venda de imóvel, motivada por posterior ciência da existência de várias demandas judiciais em desfavor de pessoas jurídicas das quais os promitentes vendedores são sócios.
4.Não há que se falar em violação do art. 1.022 do CPC/2015 quando o Tribunal de origem, aplicando o direito que entende cabível à hipótese, soluciona integralmente a controvérsia submetida à sua apreciação, ainda que de forma diversa daquela pretendida pela parte.
5.A ausência de decisão acerca dos argumentos invocados pelos recorrentes em suas razões recursais, não obstante a oposição de embargos de declaração, impede o conhecimento do recurso especial.
6.As obrigações do corretor, a par daquelas comuns a todo contrato, estão estipuladas no art. 723 do CC/02, que dispõe que o mesmo é obrigado a executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio. Ademais, deve o corretor, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio.
7.A remuneração devida ao corretor – e preceituada no art. 725 do CC/02 como sendo cabível quando atingido o resultado útil da mediação, ainda que haja arrependimento dos contratantes – deve harmonizar-se com o disposto no art. 723 do mesmo diploma legal, que prevê que a sua atividade de mediação deve pautar-se na prudência e diligência de seus atos.
8.Na presente hipótese, constata-se que os ora recorrentes (corretores) não atuaram com prudência e diligência na mediação do negócio, porque lhes cabia conferir previamente sobre a existência de eventuais ações judiciais que pendiam em desfavor dos promitentes vendedores – ou das pessoas jurídicas de que são sócios -, a fim de proporcionar aos promissários compradores todas as informações necessárias à segura conclusão da avença.
9.Assim, ainda que tenha havido a concreta aproximação das partes, com a assinatura da promessa de compra e venda e, inclusive, pagamento do sinal, o posterior arrependimento por parte dos promissários compradores deu-se por fato atribuível aos próprios corretores, sendo indevida, por este motivo, a comissão de corretagem.
10.Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido, com majoração de honorários.
(REsp 1810652/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 04/06/2019, DJe 06/06/2019)
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