Contrato de promessa de compra e venda de imóveis deve ser registrado em Cartório de Registro de Imóveis

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A 6ª Turma do Tribunal Regional Federal da 1ª Região julgou improcedente recurso do autor requerendo o reconhecimento do seu direito à propriedade de imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda, bem como de nulidade dos negócios jurídicos formalizados após a assinatura do referido contrato e dos registros dos imóveis respectivos. Segundo o relator do caso, desembargador federal Jirair Aram Meguerian, a ausência de registro no Cartório de Registro de Imóveis não retira a validade do contrato de promessa de compra e venda, porém cabe ao credor comprovar a má-fé dos terceiros adquirentes para que seja possível anular os negócios jurídicos firmados posteriormente.

Na apelação, o autor sustenta que sempre agiu como se proprietário fosse dos imóveis, tanto que regularizou todas as pendências fiscais, conforme demonstram os comprovantes de quitação do IPTU constantes dos autos. Argumenta que a primeira ré não apresentou justificativas para o fato de ter alienado os imóveis para ele e, posteriormente, para terceiros. Afirma que a boa-fé desses terceiros não pode prevalecer sobre o seu direito à propriedade dos imóveis. Por fim, alega que jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconhece a validade dos contratos de promessa de compra e venda não registrados, conferindo, inclusive, legitimidade para opor embargos de terceiro e demais medidas para assegurar os seus direitos.

Na decisão, o relator destacou que o Código Civil brasileiro é claro quando dispõe que, “mediante promessa de compra e venda em que não se pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel”. Segundo o magistrado, o recorrente falhou ao não proceder ao registro do contrato de promessa de compra e venda em cartório.

“Muito embora o fato de o autor ter recolhido os tributos referentes ao IPTU correspondente possa servir para demonstrar a sua boa-fé, o certo é que ele não cuidou de proceder ao registro do contrato de promessa de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis, razão pela qual o seu direito não é oponível contra os terceiros que adquiriram posteriormente os terrenos, os quais, também, aparentemente, agiram de boa-fé, já que não havia como terem ciência da existência do referido contrato, pois é com o registro no Cartório respectivo que o promitente comprador dá a devida publicidade ao negócio jurídico e se previne de eventual negócio jurídico posterior”, fundamentou o magistrado.

Nesse sentido, acrescentou o relator, “ao se manter inerte e não proceder ao registro do contrato, o apelante incorreu em risco, não servindo o seu contrato de compra e venda como documento hábil a ensejar a anulação dos negócios jurídicos posteriores”.

Processo nº: 0039775-49.2013.4.01.3800/MG

Data da decisão: 6/11/2017
Data da publicação: 14/11/2017

JC

Autoria: Assessoria de Comunicação Social
Fonte: Tribunal Regional Federal da 1ª Região – TRF1

Ementa

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE REGISTRO. POSTERIOR ALIENAÇÃO DOS MESMOS BENS A TERCEIROS. ANULAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE.

I – Consoante o art. 1.227 do Código Civil, “Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código”.

II – Já o art. 1.245, caput, é expresso quando preceitua que “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”, reforçando o § 1º que “Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”.

III – O art. 1.417, por sua vez, é claro quando dispõe que, “Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel”.

IV – Contrato de promessa de compra e venda de imóveis (lotes), imóveis esses que foram objeto de negócios jurídicos posteriores entre a primeira ré e terceiros, também réus nesta ação.

V – Muito embora o fato de que o autor recolheu os valores referentes ao IPTU correspondente possa servir para demonstrar a sua boa-fé, o certo é que ele não cuidou de proceder ao registro do contrato de promessa de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis, razão pela qual o seu direito não é oponível contra os terceiros que adquiriram posteriormente os terrenos, os quais, também aparentemente, agiram de boa-fé, já que não havia como terem ciência da existência do referido contrato, pois é com o registro no Cartório respectivo que o promitente comprador dá a devida publicidade erga omnes ao negócio jurídico e se previne ante eventual negócio jurídico posterior sobre o mesmo bem.

VI – Ao se manter inerte e não proceder ao registro do contrato, o apelante incorreu em risco, não servindo o seu contrato de compra e venda como documento hábil a ensejar a anulação dos negócios jurídicos posteriores.

VII – O col. STJ firmou entendimento no sentido de que a ausência de registro não retira a validade do contrato de promessa de compra e venda, porém cabe ao credor comprovar a má-fé dos terceiros adquirentes.

VIII – O contrato particular de promessa de compra e venda continua válido e, conforme bem salientado na sentença, nada obsta que o apelante possa demandar contra a primeira ré, no caso, com a conversão da obrigação em perdas e danos, ante a impossibilidade de anulação dos negócios jurídicos firmados posteriormente.

IX – Recurso de apelação do autor a que se nega provimento.

(TRF1 – APELAÇÃO CÍVEL N. 0039775-49.2013.4.01.3800/MG – RELATOR : DESEMBARGADOR FEDERAL JIRAIR ARAM MEGUERIAN APELANTE : FERNANDO DE SOUZA MONTEIRO ADVOGADO : MG00101260 – ADRINA POUBEL LEMOS E OUTROS(AS) APELADO : EMMERSON DINIZ FERREIRA E OUTROS(AS) ADVOGADO : MG00121405 – ANA PAULA AVELAR DOS SANTOS E OUTRO(A) APELADO : MARCOS AURELIO OLIVEIRA SILVA E OUTROS(AS) ADVOGADO : MG00007247 – ORLANDO COSTA FILHO E OUTROS(AS) APELADO : CONSTRUCOES E EMPREENDIMENTOS TUCURUI LTDA E OUTRO(A) ADVOGADO : MG00040022 – AMARILIO ANTONIO GARCIA AVELINO E OUTROS(AS) APELADO : ANTONIO GEO E OUTRO(A) ADVOGADO : MG00026671 – IVANI DE OLIVEIRA APELADO : CAIXA ECONOMICA FEDERAL – CEF ADVOGADO : MG00107449 – NATALIA VITOR LEITE ALBUQUERQUE E OUTROS(AS). Data da decisão: 6/11/2017. Data da publicação: 14/11/2017)