Novo dono de imóvel adquirido em hasta pública é responsável pelo pagamento das dívidas condominiais não quitadas
O arrematante de imóvel em hasta pública – desde que conste do respectivo edital de praça a existência de ônus incidente sobre o bem imóvel – é responsável pelo pagamento das dívidas condominiais que não foram pagas pelo proprietário anterior, ainda que estas sejam anteriores à arrematação do bem.
O entendimento acima destacado é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ). O colegiado da Terceira Turma afirmou que a dívida condominial é obrigação propter rem, e que, por essa razão, permite-se, portanto, a sucessão processual do antigo executado pelo arrematante.
Em sua peça defensiva, o arrematante destacou que seria incabível a sua inclusão no polo passivo da ação de cobrança de dívidas condominiais já na fase de cumprimento de sentença, tendo em vista que não participou do processo de conhecimento que constituiu o título executivo.
Natureza jurídica
O ministro relator do processo, Paulo de Tarso Sanseverino, em seu voto, destacou que a Segunda Seção já enfrentou a questão da natureza jurídica da obrigação relativa a dívidas condominiais, momento em que se estabeleceu a tese de que tais dívidas são de responsabilidade do dono da unidade imobiliária, ou de quem tenha posse, gozo ou fruição do bem imóvel, desde que tenha estabelecido relação jurídica direta com o condomínio.
“A obrigação de pagar a taxa condominial surge do liame entre uma pessoa e uma coisa – no caso, o imóvel arrematado. Logo, se o direito no qual se funda é transmitido, a obrigação o segue, seja qual for a forma de transferência”, afirmou o relator Sanseverino.
Previsão em edital
O ministro do STJ ainda destacou, que citou julgados anteriores da Terceira e da Quarta Turmas do Superior Tribunal de Justiça, que também reconheceram a obrigatoriedade de o edital da hasta pública explicitar as dívidas do bem imóvel como condição para que se responsabilize o arrematante por eventuais dívidas.
“Colhe-se dos autos que o arrematante, ora recorrente, tinha plena ciência do débito discutido nos autos”, concluiu o ministro Paulo de Tarso Sanseverino.
Leia o acórdão (inteiro teor para download).
Processo: REsp 1672508
Ementa:
RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL (CPC/73). AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMÓVEL ARREMATADO EM HASTA PÚBLICA. INFORMAÇÃO NO EDITAL ACERCA DA EXISTÊNCIA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. CARÁTER ‘PROPTER REM’ DA OBRIGAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. SUCESSÃO NO POLO PASSIVO DA EXECUÇÃO. CABIMENTO.
1.Controvérsia em torno da possibilidade de inclusão do arrematante no polo passivo da ação de cobrança de cotas condominiais na fase cumprimento de sentença.
2.Em recurso especial não cabe invocar ofensa à norma constitucional.
3.Os arts. 204 e 206, § 5º, I, do CC não contêm comandos capazes de sustentar a tese recursal, atraindo o óbice da Súmula 284/STF.
4.Não há violação aos arts. 489, § 1º, IV e 1.022, II e § único, II, do CPC quando a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte recorrente.
5.Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação “propter rem”, constando do edital de praça a existência de ônus incidente sobre o imóvel, o arrematante é responsável pelo pagamento das despesas condominiais vencidas, ainda que estas sejam anteriores à arrematação, admitindo-se, inclusive, a sucessão processual do antigo executado pelo arrematante.
6.RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.
(STJ – REsp 1672508/SP, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/06/2019, DJe 01/08/2019)
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