EXCELENTÍSSIMA SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA __º VARA CÍVEL DO FORO DE ARUJÁ – SP
ASSOCIAÇÃO DOS PROPRIETÁRIOS DE LOTES DO LOTEAMENTO XXXXXXX, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 58.486.432-0001-34, com sede à Estrada XXXXX, nº XXXXX, Cidade-UF, e-mail (correio eletrônico), vem, por sua advogada que esta subscreve, propor a presente
AÇÃO DE COBRANÇA,
em face de XXXXXXXXXXXX, (nacionalidade), (estado civil), (profissão), portador do RG nº XXXXXXX, inscrito sob CPF/MF nº XXXXXXX, residente e domiciliado na Alameda XXXXX, nº XXXXX, Condomínio XXXXXX – XXXXX (UF), CEP XXXXXXX, pelos motivos de fato e direito que passa a aduzir:
Dos Fatos
A Autora é uma associação sem fins lucrativos , criada para administrar o loteamento em questão. Trata-se de um loteamento fechado mediante concessão municipal e para tanto administra vários serviços como: contratação e supervisão da empresa de segurança e portaria; contratação de empresa para manutenção das áreas verdes e comuns; contratação e manutenção da academia; manutenção das quadras de esportes e salão de festas, dentre outros serviços.
Tais serviços colocados à disposição dos moradores que desfrutam do mesmo.
O Réu é proprietário do LOTE N. 02, da QUADRA 09, do Loteamento XXXXXXXX (LOTEAMENTO HORIZONTAL com características do tipo “fechado”), e sempre foi associado desde a formação da Autora, pagando suas taxas em dia. Em meados de 2003, se tornou inadimplente pela primeira vez , quando teve suas dívidas cobradas em ação que tramitou perante a 1ª Vara Cível de XXXXXX sob nº0000XXXX.XX.2003.8.26.0045 , na qual alegou a não ser associado etc., sendo que a ora Autora obteve vitória em primeira e segunda Instâncias ,sendo perdedora em recurso especial. Deixou de pagar as TAXAS relativas ao lote de sua propriedade, correspondentes aos meses de dezembro de 2018 até esta data, conforme memória discriminada do débito em anexo. Ressalte-se que face à mora, os débitos sofreram correção monetária, multa de 2% e juros de 1% ao mês, conforme determinação de Assembleia, e sendo assim temos o montante do débito atualmente na quantia de R$ 23.398,33 (vinte e três mil, trezentos e noventa e oito reais e trinta e três centavos).
Ocorre que, após a obtenção da vitória processual, com sua consciência pesada, o Réu então fez acordo com a Autora e pagou valores em atraso, assim como passou a pagar as taxas associativas mensais, conforme documentos anexo.
Observe-se que a família do Réu mora no imóvel e seus filhos e ex-mulher usufruem de toda a estrutura. Aliás, o filho do Réu frequenta a academia todos os dias, conforme se depreende do documento em anexo.
Porém, novamente o Réu deixou de pagar as taxas associativas desde novembro de 2.018 até esta data. Reitera a Autora que o Réu e sua família usufruem de todos os serviços colocados à disposição dos moradores, porém sem a contraprestação.
O Requerido deixou de pagar ainda, 02 (duas) multas previstas no artigo 43 do regulamento interno, referente a circulação de animais nas áreas comuns do condomínio sem o uso de guias, haja vista o Requerido ser proprietário de 4 cães, que andam soltos pelo condomínio, atacaram uma associada que passava na rua onde o Requerido reside, ademais, existem inúmeros relatos de que os cães invadem residências vizinhas estragam jardins e sujam piscinas. A multa foi devidamente aplicada no valor de 1 taxa associativa (R$ 1.650,00) e como houve reincidência no art.43, foi aplicada a segunda multa de acordo com o Art. 133 do regulamento, ou seja, o dobro do valor da primeira multa (R$ 3.300,00).
Conforme boletos em anexo o valor das multas atualizado é de R$ 4.967,16 ( quatro mil, novecentos e sessenta e sete reais e dezesseis centavos).
Dos fundamentos
Por força da função integrativa da boa-fé objetiva (CC 422), em especial do dever de lealdade e proibição de conduta contraditória, uma vez que se obrigaram a pagar as taxas associativas até, têm o dever de arcar com as demais taxas após esta data.
Como já informado, o Réu e sua família desfrutam dos serviços oferecidos acima citados como segurança, limpeza, recolhimento de lixo, salão de festas, academia, etc., observando-se que a Autora, inclusive, face à CONCESSÃO por lei, tem responsabilidades que seriam do Poder Público Municipal.
Oras, a tese de resistência após o acordo firmado e pagamento das taxas associativas após vitória na ação anterior, não comporta acolhida, justamente por quê o Réu voltou a associar-se e sua família faz uso diário dos serviços administrados pela Autora.
No caso vertente, é fato inconteste que o ente coletivo teve origem em condomínio de fato, decorrente de situação jurídica de fracionamento do solo, assim reconhecida pelo art. 1.358-A do Código Civil, inexistindo, com isso, lacuna normativa a determinar a atribuição, ao ente jurídico requerente, natureza equiparada àquela de uma entidade meramente associativa. Salta aos olhos a constatação de que todos aqueles que ali residem e/ou titularizam direitos sobre os imóveis, usufruem de benfeitorias, serviços e melhorias coletivas que, ao final, repercutem em inequívoca valorização dos lotes individuais, sendo seus efeitos jurídicos inquestionáveis e amplamente associados à própria realidade da cidade de XXXXXX.
Observe-se que a situação jurídica entre as partes foi modificada após o acordo verbal entabulado com a Diretoria, na vigência das novas normas acima citadas.
Aliás, o Condomínio XXXXXX 1 e 2 é considerado o melhor da Região, principalmente pela segurança que oferece.
Neste ato, a Autora junta alguns contratos dos serviços prestados, em anexo.
Assim, a expressa previsão normativa (CCB, art. 1.358-A, § 2º), que atribui ao condomínio de fato a disciplina jurídica afeta aos condomínios edilícios, entendimento, há muito, consolidado no âmbito pretoriano, mesmo antes da edição da Lei nº 13.465/2017 – finda por sujeitar o Réu na condição de titular dos direitos sobre a unidade integrante do ente formal, à participação no rateio de despesas, nos termos do respectivo estatuto constitutivo. Nesse mesmo sentido, colha-se o escólio jurisprudencial:
AÇÃO DE COBRANÇA. CONDOMÍNIO DE FATO (“IRREGULAR”). PRELIMINAR.CERCEAMENTO DE DEFESA.INOCORRÊNCIA. NATUREZA JURÍDICA DEASSOCIAÇÃO. CONTRIBUIÇÕES. LEI Nº13.465/2017. PARTICULARIDADES DASITUAÇÃO FUNDIÁRIA DO DISTRITOFEDERAL. INAPLICABILIDADE DO TEMA 882DO STJ. PAGAMENTOS DEVIDOS.CONTRIBUIÇÃO DE CONDOMÍNIO.VALIDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. CONDOMÍNIO DE FATO (“IRREGULAR”).PAGAMENTO DEVIDO. 1. Não há cerceamento de defesa quando os documentos juntados aos autos mostraram-se suficientes para a apreciação da lide, assim como para firmar a livre convicção do julgador. 2. As associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, realizam todas as atividades inerentes ao condomínio regular, não sendo razoável que todos os que delas se beneficiam, ainda que de forma indireta, esquivem-se de contribuir por decisão unilateral e arbitrária. 3.A Lei nº 13.465/17, fruto da conversão da Medida Provisória nº 759, de 22/12/2016, que alterou, dentre outras, a Lei nº 6.766/79,introduziu relevantes modificações nas relações entre titulares de direito ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados e a respectiva administração. As atividades desenvolvidas pelas referidas associações, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis. 4. A administração de imóveis, nos termos acima, sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos e autoriza a instituição/cobrança de cotas para suportar a consecução dos seus objetivos. 5.Diante do contexto jurídico e social da situação fundiária do Distrito Federal, mesmo antes da mencionada Lei, a jurisprudência deste Tribunal já indicava o caminho afinal adotado pelo legislador, não havendo retroatividade da nova lei. 6. Ante a ausência de similitude fática entre os casos, afasta-se a aplicação do tema882 do STJ (“As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram”).7.As contribuições devidas ao condomínio, ainda que irregular, constituem obrigação de natureza propter rem, pois existem em razão da coisa. 8.Preliminar rejeitada. Recurso conhecido e provido. (TJDFT – Acórdão n.1133082,20180710031760 APC, Relator: DIAULAS COSTA RIBEIRO 8ª TURMA CÍVEL, Data de Julgamento: 18/10/2018, Publicado no DJE:29/10/2018. Pág.: 631/647).
Ainda que assim não se entendesse, a Lei nº6.766/79, em seu art. 36-A, viria a assegurar, às associações de titulares de direitos sobre imóveis em loteamentos, desde que não detenham fins lucrativos, a imposição da normatização e da disciplina constantes de seus atos constitutivos, abrangendo, inclusive, o rateio de despesas, em cotas, para a consecução dos objetivos que, ao final, reverterão em benefícios para todos.
E temos o princípio basilar:
“A ninguém é dado criar e valer-se de situação enganosa, quando lhe for conveniente e vantajoso , e posteriormente voltar-se contra ela quando não mais lhe convier, objetivando que seu direito prevaleça sobre o de quem confiou na expectativa gerada , ante o princípio do nem o potest venire contra factum proprium”
Repita-se: o Réu fez acordo com a Autora e voltou a pagar as taxas associativas! Até novamente se tornar inadimplente.
Assim, pede e requer:
a)- Das taxas associativas vencidas e não pagas, de Junho e Dezembro de 2018 até esta data e as multas aplicadas por infrações cometidas, conforme Regulamento Interno, requerendo que ao final seja a presente ação JULGADA PROCEDENTE para condenar ainda o Requerido no pagamento das parcelas vencidas, conforme planilha em anexo e das parcelas que se vencerem no curso da lide até final, acrescidas de juros de 1% (um porcento) ao mês, correção monetária, multa de 2% (dois por cento), com fundamento no art. 323 do CPC, além da condenação das custas processuais e dos honorários advocatícios na base de 20% do valor do débito atualizado.
b)- a citação dos Réu, conforme dados supra;
c)- Requer desde logo a produção de todas as provas que se fizerem necessárias: depoimento pessoal do Requerido, oitiva de testemunhas, juntada ulterior de documentos , perícia e outros.
d)- Requer que as intimações sejam feitas em nome da DRA. XXXXXX – OAB/UF n º XXXXXXX, sob pena de nulidade.
e)- Atribui-se à causa o valor de R$ 28.365,49 (vinte e oito mil, trezentos e sessenta e cinco reais e quarenta e nove centavos).
Termos em que,
Pede e Espera Deferimento.
Cidade-UF, Data do Protocolo Eletrônico.
NOME DO ADVOGADO – ASSINATURA
OAB/UF XXXXX
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